裏事情

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

マンション査定の問題とは?

マンション査定の問題とは、仲介手数料のことがあります。
仮にマンション査定を依頼して、売却を依頼したとします。

一般的には仮にすぐに買う人が決まっても、
法律上の上限である物件価格の3%+6万円の消費税分の
手数料をとられることになります。(400万円超の場合)

買い主が決まるのが1日後であろうと、1年後であろうと
仲介手数料が変わらないのです。

売却するのに時間がかかる人にとってはよいかもしれませんが
すぐに買う人が決まるような人気物件の場合には、仲介手数料を
安くするか、もしくはその分売買価格をあげるような戦略も
必要かもしれません。

早く売れる人気物件であれば、仲介手数料の交渉の余地は
あるかもしれません。

オススメの一括査定サイトは?

もし一括査定を依頼するのであれば、
一括査定をすることで楽天ポイントがもらえて
さらに媒介契約をすると1万楽天ポイントがもらえる
楽天不動産一括査定がオススメです。
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一括査定の裏事情

一括査定で登録した顧客情報と物件情報は
各不動産会社に有料で送られます。
1件につき1.5万円ほどする場合もあります。

一括査定のHPで10社に依頼した場合に
一括査定のHPを運営している会社に入ってくる
報酬を考えると・・・

1件の査定依頼が15万円・・・まさに情報ビジネスです。

なぜ、いろいろな会社が一括査定のHP運営に
本気を入れてくるのかが見えてくるでしょう。

大手不動産仲介会社の売却査定獲得戦略

大手不動産仲介会社も、売却査定をとるために
高額な広告宣伝費を投入しています。

アクセスが集まるHPを費用をかけてつくったり、
PPC広告という手法でワンクリック500円とかで
宣伝したりしています。

Yahoo!などのサイトで見かける売却依頼を
獲得するための広告など、月間数百万円
費用をかけていると思われるものもあります。

でも、月1件契約が決まったら
手数料だけで数百万円もらえれば、
コストパフォーマンスがあがるわけです。

繰り返し広告を掲載しているということは
それだけ費用対効果があがっているとみても
よいと思います。

毎日チラシが投函される理由

売却依頼をもらうと、報酬が発生しやすいからです。
ですから、大手不動産仲介会社をはじめ
不動産仲介を行っている会社は売却物件を
取得するために日々チラシを投函するのです。

「紙がもったいない。」
「毎日毎日ゴミが増えるだけ。」

という意見もありますが
不動産を所有している方の
多くが高齢者であること、ネットよりもチラシなどの
紙ベースで情報をえている人も多いのです。

インターネットに親しんだ若い世代であれば
今後は変わってくるのかもしれませんが、
2012年時点では未だにアナログ優勢の点もあります。

不動産取引を有利にすすめるための鉄則

不動産取引で「これだけ守れば有利になる。」
という鉄則があります。

それは「時間を守る」ということです。

「なんだそんなことか。」
という声が聞こえてきそうですが、
ちょっとまってください。
これってとても大事なことなんですよ。

なぜかといいますと、
時間を守らないだけで取引の相手に
よくない印象をもたれてしまうことがあるからです。

不動産取引をするときには、
売買契約を交わします。
これは、簡単にいうと「約束」と同じです。

契約から引き渡しまでの間に何かがあったから
どのようにするかをあらかじめ決めておく
約束しておくわけです。

しかし、いくら契約を交わしても、契約内容を
守らなければ絵に描いた餅となってしまいます。

ですので、時間を守らない人=約束を守らない人
契約後に不安を生じるとなってしまうことがあるのです。

特に中古住宅で居住中の物件を見学されるときには
時間を守ったほうがよいです。

売り主さんは、見学される方を迎えるために
部屋の掃除をして、時間をあけて待っています。
そんなときに、何の連絡もなくに遅れてしまうと・・・

質問にも快く答えてくれなくなってしまうことも
ありますし、もし購入するとなったとしても
価格交渉などの条件面での調整がうまくいかないこともあるのです。

価格交渉がうまくいくかを決めるのは
「相手が信頼に足る人かどうか」ということが
意外と多いんです。

買い主さんと売り主さんが会う機会は
見学時、契約時、引き渡しのときとわずか
3回程度しかありません。

このわずか3回、特に契約前ですと
1回でその人となりを判断されてしまうのです。

以前こんなことがありました。
ある物件を気に入ったAさんが3500万円の物件で
3400万円で買付を入れたんですね。
売り主さんは、これを断りました。

次にBさんが3300万円で買付を入れました。
売り主さんはこれを了承しました。
普通に考えたら高いほうを優先すると思いがちですが
結果は違いました。

売り主さんになぜ、Aさんは断って
BさんはOKしたんですか?
聞いたらこうおっしゃてました。

「Aさんは見学中にも、遅れてきて謝りもせず
 この物件のここがイマイチだとか、こうだったらいいのに!と
 私がいる前で物件のマイナスポイントばかりを言ってました。
 たとえ少しくらい高くてもあの人には売りたくないと思ったんです。」

反対にBさんは
きちんと時間通りにきて、その物件のここがよいとか
住んでいて便利なところを教えてほしいといったり、
「この人だったら譲ってもいいな。」と思ったそうです。

理由があって遅れることもあるかもしれません。
そんな時でも、きちんと相手に誠意をもってお話した
ほうがうまく取引がすすめられると思います。