耐震基準適合証明書

中古マンションの確定申告の手順

平成25年の確定申告の時期ですね。
中古マンションを購入した時に行う必要がある申告について
解説します。

住宅ローン控除の申請

住宅ローンを利用して中古マンションを買ったら、
住宅ローン控除の申請を行います。

住宅ローン控除によって年末の住宅ローン残高の1%を
控除して、還付を受けることができるようになります。
注意点としては、住宅ローン控除を利用するために
確定申告を行う必要があること。
確定申告しなければ、利用できません。

必要書類の詳細は国税庁の以下のサイトで
手順に従って作成すると詳しく出てきます。

【確定申告書等作成コーナー】 TOP 画面

いくつかご紹介しますと、
・売買契約書の写し
・住民票
・購入した物件の登記簿謄本
・源泉徴収票(給与所得者)
・金融機関から発行された年末ローン残高証明書
・耐震基準適合証明書 
※(築25年以上のRCマンションで取得ができているもの)

などです。

住宅ローン控除を利用するためには要件があります。

・利用者の収入が3000万円以下であること
・借入先が勤め先や親族などでないこと
・専有面積が50㎡以上であること(登記簿上の面積)
・部屋面積の内、住居部分が1/2以上であること
・物件が築25年以内のRCマンションであること
(耐震基準適合証明書を取得していれば築25年超でも利用可)

などです。

登記簿謄本は、マンションの場合には、
敷地権が設定されたものであれば、
建物のもので大丈夫だと思います。

申告書を作成する際に、つまづきそうなポイントとしては
取得した部屋の土地面積がいくらになるか。

基本的には、登記簿謄本の敷地権割合と
1棟の建物の建物面積から割り出すのですが、
敷地権登記された土地面積が大きく建物が複数棟ある場合に
計算がややこしくなることがあります。

ケースバイケースですが、
1室あたりの土地面積は専有面積よりも
小さくなることが一般的です。
たとえば90㎡の建物なら、
45㎡とかになりますが問題はありません。

とにかく国税庁の確定申告書作成サービスで作成し、
必要書類を集めて管轄の税務署に提出すればOKです。
もし不明な点があれば、税務署で相談しながら
作成することもできますし、税務署に電話で相談することもできます。

ただ、確定申告の時期は窓口も混雑し、
電話もなかなかつながらないので、
なるべく早めに準備しておいたほうがよいでしょう。

住宅ローンを利用して中古マンションを買ったのであれば、
住宅ローン控除を利用したほうがお得です。
収入にもよりますが、少なくとも1年に10万円前後は
戻ってくることが多いので10年間で100万円にもなりますから。
確定申告は必ずしておくことをお勧めします。

詳細は税務署や税理士さんに確認してください。

築26年の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

築25年以内の中古マンションでないと住宅ローン控除は利用できない?

僕は昨年、築26年のマンションを住宅ローンを利用して購入しました。
住宅ローン控除を利用するための確定申告の準備をしています。

通常は築25年超に中古マンションでは住宅ローン控除を利用することはできません。

が、しかし、例外として耐震基準適合証明書を
取得できている物件については築26年超であっても
住宅ローン控除を利用することができるのです。

↓こちらが耐震基準適合証明書の見出し
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耐震基準適合証明書を取得するときの注意点

耐震基準適合証明書を取得するためには、
利用する中古マンションを買う時に
売主さん宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらわないといけません。

所有者宛に発行された証明書は、その所有者が住宅ローン控除に
利用することはできないのです。

ですから、僕の場合、購入申込みをする時に条件として
「売主様宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらうこと」
と書きました。

耐震基準適合証明書の発行費用は?

相場としては5万円前後であることが多いようです。

僕の場合、

・住宅ローン控除を受けるための耐震基準適合証明書
・登録免許税の税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書
・その他、税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書

上記の3部を発行してもらいました。
というのも、各種税制優遇を受けるためには
上記の原本が必要になるからです。

耐震基準適合証明書でどれくらい得になるのか?

住宅ローン控除を利用することで
年末の住宅ローン残高の1%(最大年額20万円上限)×10年
となりますので、最大で200万円。

登録免許税の税制優遇を受けると
移転登記費用が1000分の20から1000分の3(約6分の1)
抵当権設定費用が1000分の4から1000分の1(4分の1)
になります。
ざっくり言うと、登記費用が50万円かかっていたのが
25万円になるようなイメージです。
(物件価格や借入額によって異なります)

さらに、住宅取得資金や増改築費用のために
贈与を受けるときにも、一定額まで税金がかかりません。
要件を満たす必要はあるのですが、
最大700万円までは税金がかかりません。

仮に耐震基準適合証明がないと
700万円の贈与を受けた場合
112万円の贈与税がかかってしまいます。
これで112万円安くなるということです。

まとめますと、物件価格や諸条件にもよりますが
どう少なくみても100万円以上、場合によっては
300万円以上は安くなる計算になります。

耐震基準適合証明書の発行費用が10万円もかからない
ことを考えれば、相当お得ですよね。

耐震基準適合証明を取得しないケースが多い理由

これだけお得な耐震基準適合証明書。
なぜあまり利用者が少ないのかというと
理由は3つあります。

1.制度が知られていない

耐震基準適合証明書を取得すれば、築26年のRCマンションでも
税制優遇を受けられることはあまり知られていません。
不動産仲介会社も、一般の人も、金融機関の人ですら
知らない人が多いようです。

2.制度を利用するのが面倒

実際に、耐震基準適合証明書を取得すれば得になると
わかっていても、調査のために時間と費用がかかるので
不動産仲介会社の担当者が利用をすすめてくれるケースが
少ないのです。

ただし、一部の中古住宅の仲介に特化している会社では
耐震基準適合証明書の取得を必ずすすめてくれるところも
あるようです。

3.売主宛に耐震基準適合証明書を発行する必要がある

住宅を購入してから所有者が証明書を発行するのであれば
手続き的には非常に楽なのですが、現状では売主宛てに
耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

不正を防ぐためなのか、何なのか理由はよく
わかりませんけれど現状はそういうルールになっています。

僕の場合は、仲介会社に頼んで、
「費用は私が払うので、売主さん宛てに証明書を
 発行してもらってください。」
とお願いしました。

これは契約前にやってもらいました。

といういわけ、もしあなたが築26年以上のマンションを
買うのであれば、上記の制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

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築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を

使う方法をご紹介します。

 

「この物件は築26年なので、

住宅ローン控除は使えないんですよ。」

 

仲介担当者に言われました。

いやいや、そんなことないんですよ。

使えるようにする方法もあるんです。

 

住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除が

使えるという特典があります。

 

住宅ローン控除とは、

返済期間10年以上の住宅ローンでその他一定要件を満たすとき

居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて

毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。

 

具体的には

12月31日時点の住宅ローン残高が3,000万円あったら

30万円まで控除できる、お金が戻ってくるわけです。

 

この制度を利用できる物件には

・マンション等耐火建築物は25年以内

・木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること

という要件があります。

 

マンションの場合は、築25年以内という

要件がネックになってしまうのです。

 

・・・がしかし、ここに但し書きがあります。

 

※年数を超えている場合は、

その住宅が新耐震基準に適合していることについて

証明されたものであること。

 

ということは、年数を超えていても

新耐震基準に適合している、

すなわち

「耐震基準適合証明書」を取得すれば

住宅ローン控除を利用できるのです。

 

この事実は、中古マンション販売現場でも

教えてくれないことが多いですよ。

 

なぜなら、売主さんに対して発行してもらえないと

制度が使えないため、手続きが面倒だから。

 

耐震基準を満たしているかを見てもらうだけで

実際に証明書を発行できなくても

お金がかかることがあるから。

 

そもそも不動産仲介担当者の知識がない

こともあります。

 

ちなみに僕が知る限りでは、証明書の取得費用は

5万円前後のところが多いです。

 

耐震基準適合証明書がとれると

登録免除税や不動産取得税も安くなるので

めちゃめちゃお得です。

 

ちょうど上記の案件をかかえているので

どれくらいお得になるかは

結果が出たらご報告しますね。