相場

耐震診断しなければ50万円以下の罰金?

少し前の日経新聞の記事です。

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東急系4社、耐震診断事業に参入 都の条例受け

東京急行電鉄など東急グループ4社は
建物の耐震診断事業に乗り出した。
幹線道路沿線のオフィスビルやマンションなどが対象で、
耐震改修などと合わせ、一括してサービスを提供する。
東日本大震災で建物の耐震性への関心が高まっていることに加え、
東京都が来年4月から主要沿線の建物の診断を
義務化するため、需要が高まると判断した。

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どういうことかというと
都内の主要幹線道路に面している建物で
耐震性の低いものは、必ず対審診断をしなければ
ならなくなります。

理由としては、
いざ震度7などの大地震が発生したときに
耐震性の低い建物が倒壊したとします。

そのときに主要幹線道路がふさがれてしまうと
交通輸送機能が麻痺してしまう可能性があるからです。

ですから、事前に建物の耐震性を把握しておき
耐震性を確保する流れをすすめていきたいわけです。

東急グループさんのニュース

東京都は4月から義務づけられる耐震診断に
全額補助金(上限350万円)を出す見込み。

ということは、耐震性の低い建物の所有者は
実質無料で耐震診断を受けられるのです。
(申請が必要)

そこで東急グループさん。
さすが対応が早いです。

耐震診断 ⇒ 耐震補強提案 ⇒ 耐震補強工事 ⇒ バリューアップ工事

という流れをつくることができるわけです。

今後より建物の耐震性について問われる
世の中の流れになりそうです。

旧耐震の不動産価格も影響を受けるように
なる可能性もあります。

マンション査定の問題とは?

マンション査定の問題とは、仲介手数料のことがあります。
仮にマンション査定を依頼して、売却を依頼したとします。

一般的には仮にすぐに買う人が決まっても、
法律上の上限である物件価格の3%+6万円の消費税分の
手数料をとられることになります。(400万円超の場合)

買い主が決まるのが1日後であろうと、1年後であろうと
仲介手数料が変わらないのです。

売却するのに時間がかかる人にとってはよいかもしれませんが
すぐに買う人が決まるような人気物件の場合には、仲介手数料を
安くするか、もしくはその分売買価格をあげるような戦略も
必要かもしれません。

早く売れる人気物件であれば、仲介手数料の交渉の余地は
あるかもしれません。

安すぎる価格設定とは?

マンションを売り出したら、
すぐに決まってしまうケースがあります。

一見喜ばしいことに思えますが、
裏を返すと価格が安すぎたともいえます。

新築マンションで販売価格を決めるときに
もっともよい価格は
1年くらいかけて売れるくらいの価格設定
がよいとされています。

売れないほど高いのは問題ですが
すぐに売れるということは、もっと高くても
売れたということが言えるのだと思います。

マンション査定は大丈夫?

「マンション査定は大丈夫か?」

と聞かれたら、「大丈夫」と答えます。
なぜなら、

マンション査定は、過去の取引事例が
不動産会社が利用するレインズというサイトえ
データ整備されていることが多いので
正確性が高いケースが多いからです。

一戸建ての場合は、参考になる取引事例が
少ないケースもあるので、
「不動産会社によって変わる」
とお答えしています。

マンション査定の相場は?

マンション査定の相場は、過去の取引事例と
現在の販売事例で決まります。

同一のマンションであれば、間取りや階数、広さなどで
平米単価がある程度決まってきます。

20万円/平米 70平米のマンション 1,400万円
の事例があるところに
40万円/平米 70平米で2,800万円では売れません。
逆に10万円/平米 70平米 700万円だったら
すぐに売れます。

大手不動産会社で不動産売却するときの特典比較

大手不動産会社で不動産売却するときの特典を
HPを見ながら調べてみました。

三井のリハウスさん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト券
(専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ)
さらに成約された方には、抽選で液晶テレビなどの家電プレゼント

住友不動産販売さん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト件+コシヒカリ10キロ
又は、引っ越し基本料50%オフ
(専属専任媒介契約に限る)
さらに成約された方には、抽選で電動自転車などの家電プレゼント

野村不動産アーバンネットさん

査定依頼をいただいた方に、抽選で3,000円分ギフトカードか500円分クオカード
売却のご依頼を頂いた方はハウスクリーニング(水回りのみ)をプレゼント
(専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ)
成約者特典はなし

東急リバブルさん

特になし。

3万円とか成約プレゼントとかよりも
高く売れるほうが売る人のメリットは大きいはず。
ですが、そこは人間ですから目の前の特典などには弱いもの。

さらに、財閥系大手不動産会社というネームバリューが
ありますので、ますます売却物件が大手に集まる仕組み。
ランチェスター戦略をもろに実践して優位性を
高めていく大手不動産仲介会社。

両手仲介を狙う物件の囲い込みがあるので、
他社の不動産会社のお客様には物件を紹介しない
ケースもよくあります。

「商談中です!」

売り主側からすれば、買いたい人がいるのに
紹介をしないというのはありえない話。
しかし、ばれなければOKということで「商談中」とか
「話が入ってます」という両手狙いをしているわけです。

川上の情報を持っている人が強いのは
どこの世界も同じですが、このままですと
中小不動産仲介会社は淘汰されていく可能性が
高いと思われます。

そして、歩合制の不動産仲介担当者が
増えていくのでしょうね。

違反対象物公表制度

南阿佐ヶ谷駅にあった
消防のポスター。

あくまで消防法の違反の話。
建築基準法違反の建物は
ほとんど公表されませんが

融資がつきにくい

買う人が少なくなる

売値が下がる

となるので、結果的に
ペナルティがあるようなもの
ですね。