瑕疵担保責任

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

引渡し後に瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保免責で、もし引渡し後に隠れたる瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保責任がない売買契約、いわゆる瑕疵担保免責で築27年の一戸建ての売買契約を締結。引渡し後に買主がリフォーム工事を行ったところ、1階のサッシ周りで雨漏りが原因と思われる木部の腐食が見つかった。

そのため、当初のリフォーム範囲を広げて改修工事をおこなったために予定外の費用負担がかかってしまった。買主さんとしては「瑕疵担保免責とはいえ、説明を受けてない不具合(瑕疵)があったので売主にも費用負担を求めたい。」とのこと。このような場合はどうなるのか?

売主側に費用負担を求められない?

瑕疵担保責任に関する民法の条文

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

かんたんに言うと、瑕疵担保免責という特約をつけても 売主さんが瑕疵があることを隠して売却した場合には売主さんが責任を負うということです。では、今回のケースが買主さんが説明を受けていない 木部の不具合について売主さんが責任を負うことになるでしょうか?

買主さんが全額負担となる可能性が高い

売主さんが良い人で「わかりました。いくらかは負担します。」 となれば別ですが「なんで私が負担しなければならないの?」 と言われてしまったとしたら・・・残念ながら、売主に費用を負担してもらうことはむずかしい可能性が高いと思います。

なぜなら、売主さんが瑕疵を知っていて隠したことを 買主側が立証しなければならないからです。弁護士に依頼して、建築士に立証するための 調査をしても、相手が知っていたかを証明するのは 相当難易度は高いでしょう。本当は知っていたのではないか?と疑っても 証拠がなければお金の無駄になってしまいます。

■瑕疵担保免責の場合は購入前に対策を


「瑕疵担保免責の場合には、引渡し後に売主さんに費用負担をすることはできない」
そういう前提で契約前にきちんと対策をとったほうがいいです。 引渡し後に何かあっても、後の祭りですから。
※あくまでも参考ケースであり、すべての場合に 該当するわけではありませんのでご注意ください。

瑕疵担保責任の具体的例とは?

瑕疵担保責任について、このブログでは過去に何度も取り上げてきました。今回は具体的な実例をとりあげてみます。

地中に過去の建造物の擁壁が埋まっていた!

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家を建てるために、更地の土地を購入。建築前に地盤調査をしたところ、以前あった建造物の擁壁(コンクリートの塊) が埋まっていることが発覚。よくよく調べたところ、その擁壁は隣接地の擁壁までつながっているようだ。

撤去するためには100万円以上かかりそう。瑕疵担保責任は3ヵ月、まだ2ヵ月しか経過していない。さて、こんな場合はどうなるでしょうか?

このケースでは、仲介会社を経由して、売主さんに事情を説明。瑕疵担保責任に該当すると了解が得られたので、売主さんの全額費用負担で擁壁の撤去工事を行いました。

うまくいったポイントは2点。
1点目は、契約時に具体的にこのようなケースでどうなるか確認していたこと。「もし、地中に障害物があって撤去するのに多額の費用がかかったら、瑕疵担保責任に該当しますか?」 と聞いていたのです。

2点目は、売主さんが良い人だったこと。支払う余裕があったこと。いくら瑕疵担保責任に該当するといっても、お金を負担する売主さんが納得しなければ、解決が容易でなくなります。最悪、裁判までしなければならなくなるかもしれません。

それに瑕疵担保責任に該当することに納得しても、支払うお金がなければすぐに支払うことができず、撤去工事ができなくなってしまうことも考えられたからです。

瑕疵担保免責が問題をややこしくする!?

古家ありの土地物件の場合、よく「瑕疵担保免責」「現況渡し」などと記載されていることがあります。売買契約書や重要事項説明書にも同様の記載がある。このようなケースで、建物を解体後に土地に瑕疵があった場合はどうなるのか?

古家である建物に対する瑕疵担保免責なのか?
それとも土地についても瑕疵担保免責なのか?

非常に曖昧になって、トラブルになってしまうケースがあります。そもそも説明をする仲介会社の取引主任者すらわかっていない場合には素人の買主さん、売主さんが理解しようがありません。そして、トラブルになってしまうわけです。

瑕疵担保責任を名目だけにしない方法

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不動産の売買契約書には、瑕疵担保責任について

定められていることが一般的です。

 

簡単にいえば、新築なら主要構造部については10年。

それ以外は2年。

中古住宅の場合には、業者が売主ならば2年。

個人の方が売主ならば、瑕疵担保責任免責(なし)、2ヵ月~3ヵ月。

 

例外はあるかもしれないですが、だいたい上記のとおりでしょう。

 

瑕疵担保責任があるから安心してくださいね←本当に安心?

 

「万が一なにかあっても、瑕疵担保責任があるから安心ですよ。」

な~んて担当社に言われても安心してはいけません。

 

瑕疵担保責任の期限のことは認識していても、どのような場合が

瑕疵担保責任の範囲なのかわからない人がほとんど。

 

「瑕疵担保責任」という言葉は知っていても、

具体的にどんなときにどのような対応が必要なのかを

理解している人、経験している人は少ないです。

 

家を建てるために土地を買った。

そして、地盤調査をしたところ、地下にコンクリートのガラが見つかった。

とりのぞくためには100万円以上かかる。

さて、この場合は瑕疵担保責任で売主さんが負担してくれるのか?

 

新築を建ててから3ヵ月後、1階の床下に水が溜まっていた。

建物内の設備関係に問題は見当たらない。さて・・・。

 

仲介会社に「具体的に例をあげて」確認する

大事なのは「具体的に例をあげて」確認すること。

契約書の約款に書かれている文章だけでなく、具体的に例をあげて

確認することが大事。

 

不動産会社の担当者もいざ問題が発生してから考えるよりも

重要事項説明や契約の場で具体例をあげておいたほうがいいです。

 

参考:過去のエントリー

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

「瑕疵担保免責」に騙されないために

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笑顔の仮面の裏には・・・

瑕疵担保免責で売買契約するときは注意が必要です。売る側が騙すつもりなら、買う側は騙されてしまう恐れがあります。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

瑕疵担保免責に騙されないようにしてください。そのための具体的対策をお伝えします。瑕疵担保免責というのは、不動産取引の専門用語です。

瑕疵=欠陥
担保免責=責任をとらない

要するに、「欠陥が見つかっても売主さんは責任を負いません」という売買の条件です。

似たような言葉で現況有姿=そのままの状態での取引というものもあります。

瑕疵担保免責を使って騙す方法とは

雨漏りや、シロアリの害、構造上の問題などを知っているのにあえて伝えないのです。

「本当は雨漏りの形跡があるけれど、黙っていたほうが高く売れるな。」

とか

「シロアリが害があるけれど、知らないことにしておこう。」

とすると買う側がリスクをとることになります。

知ってて隠したら責任を問えるのでは?

確かに、知っていて欠陥を隠していたら責任を問えることになっています。

しかし、個人が売り主さんで欠陥を知っていたことを証明するのは難しいです。
ですので、結局買う側が泣き寝入りになってしまう。・・・涙。

どう対策するか?

対策1

・瑕疵担保責任をつけてもらう。

瑕疵担保責任を2ヶ月でも3ヶ月つけてもらえば売主は欠陥を知っていても、知らなくても責任を負います。でも、築30年とかの古い物件で瑕疵担保責任をつけるのはむずかしいのが実情。

売る側の立場で考えてみてください。自分でもよくわからない建物の責任を負うのは怖いですよね。実際よくわかっていないし。

ではどうするか?
ということで

対策2

・建物診断を行う

これに尽きます。

建物診断をしてから買えばいいのです。不具合があるところは事前にチェックします。補修にかかる費用なども事前に確認します。

瑕疵担保免責の物件は、建物診断を行ったほうがいいです。そうすれば買う側、売る側、仲介する側も安心です。特に一戸建て、アパート、一棟モノの物件は必須だと思います。

注意
上記はあくまで建物についての話です。個人が買主の売買契約で売買対象物件が土地の場合には瑕疵担保責任をつけて契約したほうがよいです。地中障害、土壌汚染、土地の瑕疵は解消することがむずかしいことが少なくないです。

「瑕疵担保責任免責」の意味を知ってますか?

「瑕疵担保責任免責」とは「かしたんぽせきにんめんせき」と読みます。

この言葉は、築20年以上の中古一戸建ての広告や契約書でよく見かける表現です。

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というのは「瑕疵=欠陥(不具合)」があった場合に売主はその瑕疵を修繕する義務を負うことです。

瑕疵の厳密な定義は法廷で争われたりするのですが一般的には主要構造部の欠陥、雨漏りなどです。

新築住宅の場合


新築で不動産業者が売主ですと瑕疵担保責任は引渡しから10年です。注文住宅でも瑕疵担保責任はハウスメーカーが引渡しから10年もちます。

中古住宅の場合


中古住宅の取引の場合、売り主が宅建業者ですと引渡しから最低2年です。「プロなんだから、2年間責任もちなさい。」ということです。対象物件が土地の場合も同じです。

個人対個人の不動産売買ですと、瑕疵担保責任の有無は当事者同士の取り決め次第となります。一般的には引渡しから2ヵ月から3ヵ月。築年数が古い場合には瑕疵担保責任がついていないという契約もあります。瑕疵担保責任がついていない=瑕疵担保免責といいます。

瑕疵担保責任免責 = 0ヵ月
瑕疵担保責任付き = 2~3ヵ月

これが「瑕疵担保責任免責」というものです。「現状有姿」(げんじょうゆうし)または「現況有姿」(げんきょうゆうし)といって、そのままの状態で取引することをいいます。

ですから、「たとえ引渡しの後に建物の不具合があっても買った人の自己責任ですよ。」という意味なのです。

瑕疵担保責任免責であること自体は、不動産取引の慣習上よくあることなので、それ自体は問題はありません。ただし、引き渡し後は買う側の自己責任となるわけですから買う前に建物のことを十分過ぎるくらい注意してチェックしておく必要があります。

具体的には建物調査インスペクションで、建物の劣化状況や住むときに修繕する箇所や、住んだ後にかかると思われる費用をきちんと把握しておくことが大事です。

要するに、瑕疵担保責任免責というのは「売ったあとは全部買った人がやってね。」ということですからね。

参考:過去のエントリー