瑕疵担保責任免責

引渡し後に瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保免責で、もし引渡し後に隠れたる瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保責任がない売買契約、いわゆる瑕疵担保免責で築27年の一戸建ての売買契約を締結。引渡し後に買主がリフォーム工事を行ったところ、1階のサッシ周りで雨漏りが原因と思われる木部の腐食が見つかった。

そのため、当初のリフォーム範囲を広げて改修工事をおこなったために予定外の費用負担がかかってしまった。買主さんとしては「瑕疵担保免責とはいえ、説明を受けてない不具合(瑕疵)があったので売主にも費用負担を求めたい。」とのこと。このような場合はどうなるのか?

売主側に費用負担を求められない?

瑕疵担保責任に関する民法の条文

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

かんたんに言うと、瑕疵担保免責という特約をつけても 売主さんが瑕疵があることを隠して売却した場合には売主さんが責任を負うということです。では、今回のケースが買主さんが説明を受けていない 木部の不具合について売主さんが責任を負うことになるでしょうか?

買主さんが全額負担となる可能性が高い

売主さんが良い人で「わかりました。いくらかは負担します。」 となれば別ですが「なんで私が負担しなければならないの?」 と言われてしまったとしたら・・・残念ながら、売主に費用を負担してもらうことはむずかしい可能性が高いと思います。

なぜなら、売主さんが瑕疵を知っていて隠したことを 買主側が立証しなければならないからです。弁護士に依頼して、建築士に立証するための 調査をしても、相手が知っていたかを証明するのは 相当難易度は高いでしょう。本当は知っていたのではないか?と疑っても 証拠がなければお金の無駄になってしまいます。

■瑕疵担保免責の場合は購入前に対策を


「瑕疵担保免責の場合には、引渡し後に売主さんに費用負担をすることはできない」
そういう前提で契約前にきちんと対策をとったほうがいいです。 引渡し後に何かあっても、後の祭りですから。
※あくまでも参考ケースであり、すべての場合に 該当するわけではありませんのでご注意ください。

瑕疵担保責任の具体的例とは?

瑕疵担保責任について、このブログでは過去に何度も取り上げてきました。今回は具体的な実例をとりあげてみます。

地中に過去の建造物の擁壁が埋まっていた!

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家を建てるために、更地の土地を購入。建築前に地盤調査をしたところ、以前あった建造物の擁壁(コンクリートの塊) が埋まっていることが発覚。よくよく調べたところ、その擁壁は隣接地の擁壁までつながっているようだ。

撤去するためには100万円以上かかりそう。瑕疵担保責任は3ヵ月、まだ2ヵ月しか経過していない。さて、こんな場合はどうなるでしょうか?

このケースでは、仲介会社を経由して、売主さんに事情を説明。瑕疵担保責任に該当すると了解が得られたので、売主さんの全額費用負担で擁壁の撤去工事を行いました。

うまくいったポイントは2点。
1点目は、契約時に具体的にこのようなケースでどうなるか確認していたこと。「もし、地中に障害物があって撤去するのに多額の費用がかかったら、瑕疵担保責任に該当しますか?」 と聞いていたのです。

2点目は、売主さんが良い人だったこと。支払う余裕があったこと。いくら瑕疵担保責任に該当するといっても、お金を負担する売主さんが納得しなければ、解決が容易でなくなります。最悪、裁判までしなければならなくなるかもしれません。

それに瑕疵担保責任に該当することに納得しても、支払うお金がなければすぐに支払うことができず、撤去工事ができなくなってしまうことも考えられたからです。

瑕疵担保免責が問題をややこしくする!?

古家ありの土地物件の場合、よく「瑕疵担保免責」「現況渡し」などと記載されていることがあります。売買契約書や重要事項説明書にも同様の記載がある。このようなケースで、建物を解体後に土地に瑕疵があった場合はどうなるのか?

古家である建物に対する瑕疵担保免責なのか?
それとも土地についても瑕疵担保免責なのか?

非常に曖昧になって、トラブルになってしまうケースがあります。そもそも説明をする仲介会社の取引主任者すらわかっていない場合には素人の買主さん、売主さんが理解しようがありません。そして、トラブルになってしまうわけです。

瑕疵担保責任を名目だけにしない方法

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不動産の売買契約書には、瑕疵担保責任について

定められていることが一般的です。

 

簡単にいえば、新築なら主要構造部については10年。

それ以外は2年。

中古住宅の場合には、業者が売主ならば2年。

個人の方が売主ならば、瑕疵担保責任免責(なし)、2ヵ月~3ヵ月。

 

例外はあるかもしれないですが、だいたい上記のとおりでしょう。

 

瑕疵担保責任があるから安心してくださいね←本当に安心?

 

「万が一なにかあっても、瑕疵担保責任があるから安心ですよ。」

な~んて担当社に言われても安心してはいけません。

 

瑕疵担保責任の期限のことは認識していても、どのような場合が

瑕疵担保責任の範囲なのかわからない人がほとんど。

 

「瑕疵担保責任」という言葉は知っていても、

具体的にどんなときにどのような対応が必要なのかを

理解している人、経験している人は少ないです。

 

家を建てるために土地を買った。

そして、地盤調査をしたところ、地下にコンクリートのガラが見つかった。

とりのぞくためには100万円以上かかる。

さて、この場合は瑕疵担保責任で売主さんが負担してくれるのか?

 

新築を建ててから3ヵ月後、1階の床下に水が溜まっていた。

建物内の設備関係に問題は見当たらない。さて・・・。

 

仲介会社に「具体的に例をあげて」確認する

大事なのは「具体的に例をあげて」確認すること。

契約書の約款に書かれている文章だけでなく、具体的に例をあげて

確認することが大事。

 

不動産会社の担当者もいざ問題が発生してから考えるよりも

重要事項説明や契約の場で具体例をあげておいたほうがいいです。

 

参考:過去のエントリー

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。

「瑕疵担保責任免責」の意味を知ってますか?

「瑕疵担保責任免責」とは「かしたんぽせきにんめんせき」と読みます。

この言葉は、築20年以上の中古一戸建ての広告や契約書でよく見かける表現です。

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というのは「瑕疵=欠陥(不具合)」があった場合に売主はその瑕疵を修繕する義務を負うことです。

瑕疵の厳密な定義は法廷で争われたりするのですが一般的には主要構造部の欠陥、雨漏りなどです。

新築住宅の場合


新築で不動産業者が売主ですと瑕疵担保責任は引渡しから10年です。注文住宅でも瑕疵担保責任はハウスメーカーが引渡しから10年もちます。

中古住宅の場合


中古住宅の取引の場合、売り主が宅建業者ですと引渡しから最低2年です。「プロなんだから、2年間責任もちなさい。」ということです。対象物件が土地の場合も同じです。

個人対個人の不動産売買ですと、瑕疵担保責任の有無は当事者同士の取り決め次第となります。一般的には引渡しから2ヵ月から3ヵ月。築年数が古い場合には瑕疵担保責任がついていないという契約もあります。瑕疵担保責任がついていない=瑕疵担保免責といいます。

瑕疵担保責任免責 = 0ヵ月
瑕疵担保責任付き = 2~3ヵ月

これが「瑕疵担保責任免責」というものです。「現状有姿」(げんじょうゆうし)または「現況有姿」(げんきょうゆうし)といって、そのままの状態で取引することをいいます。

ですから、「たとえ引渡しの後に建物の不具合があっても買った人の自己責任ですよ。」という意味なのです。

瑕疵担保責任免責であること自体は、不動産取引の慣習上よくあることなので、それ自体は問題はありません。ただし、引き渡し後は買う側の自己責任となるわけですから買う前に建物のことを十分過ぎるくらい注意してチェックしておく必要があります。

具体的には建物調査インスペクションで、建物の劣化状況や住むときに修繕する箇所や、住んだ後にかかると思われる費用をきちんと把握しておくことが大事です。

要するに、瑕疵担保責任免責というのは「売ったあとは全部買った人がやってね。」ということですからね。

参考:過去のエントリー