瑕疵担保免責

土地を売るときの注意点 地下埋設物


(地下の状態はダウジングしてもたぶんわかりません)
土地を売る時には地下埋設物(ちかまいせつぶつ)の有無も重要な問題です。
埋設物というのは、何かが地中に埋まっていることをいいます。

地下埋設物を気にする理由

なぜ、地下埋設物を気にするのかというと、建物を新築するときに地下埋設物を撤去するのに多額に費用がかかることがあるからです。具体的には、浄化槽(じょうかそう、下水道がつながる前の汚水の処理をするための設備)やコンクリートのガラ(建物を解体したときのコンクリートのかたまり)、井戸、アスファルトなどがあります。基本的には建物を建築するためには、地下埋設物の撤去をする必要があります。撤去するためには費用がかかります。車が埋まっていて、撤去するのに数百万円かかったというケースもあります。

(このような井戸が多いです)

誰が埋設物の撤去費用を負担するのか

撤去費用を負担するのが誰なのかは、契約条件によって変わります。「売主が瑕疵担保責任を引渡しから3ヵ月間負う」となっていれば、売主負担。「瑕疵担保免責で引渡し後は買主負担」となっていれば、原則として買主負担です。(売主が知っていたのに隠していた場合は別)。売主、買主ともに個人である場合には、通常は瑕疵担保責任をつけて契約することが一般的でしょう。売主が個人で買主が宅建業者(プロ)である場合には、瑕疵担保免責で契約されることもあります。

地下埋設物に気づくタイミング

地下埋設物の有無は外見上では判断がつきません。土地で何か作業をするときに気づくケースが多いです。
具体的には

・建物を解体するとき

・地盤調査をするとき

(地盤調査で地中障害を発見・・・)

埋設物が浄化槽やコンクリートのガラなどで撤去が比較的容易なものであれば、建物の解体工事の際にあわせて撤去しやすいかもしれません。巨大な擁壁であったり、解体時のガラを広範囲に埋まっていたりすると、撤去費用が相当かさむ可能性があります。地盤調査の結果、埋設物がある位置や深さなどの情報が得られやすいです。但し、すべての位置の確認は難しいでしょう。

埋設物をそのまま残すこともある

コンクリート造の建物が建築されていた土地では、建物の杭が地中に埋まっていることもあります。深さ数十メートルの杭を抜き出すのはコスト負担が大きいため、地表面から1.5mの範囲で杭頭をカットして、それ以深はそのまま手をつけないことも珍しくないです。そもそも、一戸建ての場合では、そこまで深く掘るという必要性はありません。あくまでも、建築に支障がないかどうかということで判断すればよいと思います。

(写真はイメージです)

地下埋設物のリスクを事前に確認する方法

昔から居住している人がいれば、土地の利用状況について知っているかもしれませんので尋ねてみる価値はあります。また過去の土地の利用履歴を古地図や住宅地図から調べておくことも有効です。過去に建物が建築されていたら、その建物の用途が住宅なのか、店舗なのか、工場なのか、貴重な情報が得られます。

不動産売却で騙されない方法のまとめはこちら

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

おすすめの建物検査会社をお伝えします

建物検査会社の 選び方についてお伝えします。

■建物検査会社の規模は?

専業の建物検査会社と、建築設計をしながら建物検査を行っている会社の2通りがあるようです。

1人でやっているところから、中心となる会社が建物検査のとりまとめをして建物検査スタッフが数十人在籍しているところまでさまざまな会社があります。

どちらがよいか?ですが僕としては「規模の大小は関係ない」と考えています。結局のところ、検査をする人の実力によるところが大きいことが理由です。

■建物検査の費用の相場は?

サービス金額としては
新築マンション内覧会で5万円
新築一戸建て内覧会で8万円
中古マンション検査で5万円
中古一戸建て検査で10万円程度
が相場になっているようです。

■実績はあるか?

実績として数を公表しているところもあります。多いところは数万件というところもあるようですね。

数が多いということはそれなりにトラブル事例のノウハウも蓄積されているということですから、信頼度につながると思います。

とはいえ、やはり最終的には会社としての実績よりも「検査に来る人の実績」次第だと思います。もっというと数が多いこと=実績があるというよりも「紹介客の多さ」が本当の実力だと感じます。

■おススメの建物検査会社は?

前提条件としていろいろな建物検査会社が存在していて万人に対してここが一番良いかどうかは正直わかりません。なぜなら、他の会社がどのようなサービス内容なのか実際に受けていないのでわからないからです。

そんな中で、僕としては南勝一級建築士事務所をおすすめします。
南勝一級建築士事務所
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理由は、
・代表の実績がある
・瑕疵保険調査もできる
・金額が抜群に安い
・実際に僕がサービスを受けたことがある(検査研修を受けました)

代表の方が、
・一級建築士
・ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者
元現場監督をしていた経歴もあり、不動産取引の実務や建物の現場のことをよく知っていること。建物だけ詳しい、もしくは、不動産取引だけ詳しいという人はよくいるのですが、その両方という人は希少です。何よりも現在も自らが建物検査サービスを実施している、現場主義の人です。

■代表者=会社

建物検査会社は少人数で行っているところがほとんどですから、代表者のスタンスがサービスに大きく影響する傾向があると思います。建物検査専門の会社を見てみると多くのケースでは代表者は建物検査はやっておらず、広報的な役割をしているケースがほとんどだと思います。

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そんな中にあって、
南勝さんは代表の方が自らがサービスを行っている数少ない会社です。 それだけに受けられるサービスの枠は それほど多くないと思いますが、クライアントに 対して手厚く対応してくれると思います。
⇒ 南勝一級建築士事務所
もしあなたが不動産仲介会社にいるのなら この会社に検査を依頼してもよいと思います。

建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか

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「瑕疵担保免責で不動産を買う場合には、売主側に費用負担を求めることが難しい」
ということを以前書きました。
そして、瑕疵担保免責の場合は購入前に対策が必要ということもお伝えしました。
対策としては
・瑕疵担保責任をつけてもらう
・建物検査を行う

の2つがあることもお伝えしました。

そこで今回は、「建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか」ということをお伝えします。
結論から申し上げると「コストパフォーマンスが良いところ」に尽きます。その前に建物検査会社とは どのようなものかを簡単にお話しします。

■建物検査会社のサービスは?

主としてマンション、一戸建ての物件購入時に建物検査を行うことです。10年前位から新築マンションの引渡し前の内覧会時に個人の方に一級建築士などの専門家が同行するというサービスの需要が高まってきた経緯があります。

通常、新築マンションは未完成で契約するので内覧会の際にプロが同行するというのは需要が大きかったと思います。内覧会に対する認識が儀式(イベント)的なものから、顧客側がチェックする場に変わってきたのもこのころからです。

■一戸建ての建物検査の需要増

ざっくりとしたイメージですが、一戸建ての場合は図面も整備されていないことも多く、建物によっての品質のバラツキが大きいという傾向があります。

築年数が古くなればなるほど、図面も残っておらず地盤調査の報告書もないケースが増えていきます。住んでいる所有者でも建物の状態を正確に把握している人は少ないわけです。

だからこそ、「一戸建てを買う時には建物検査が必要だ!」と考える人が増えてきたのだと思います。また、収益物件についても建物検査を行うようなケースも増えているみたいです。数千万円、数億円の買い物ですから、「建物をプロにみてもらう」というのは冷静に考えると当然のことかもしれません。

Googleの検索キーワード1位になりました

kashigoogle

おかげさまでGoogleの検索キーワード1位になりました。

https://myhome-p.com/url/file/kashi.html

昨年、僕のブログのアクセス数を

Google Analyticsで調べました。

そうすると、「瑕疵担保免責」という検索ワードで

僕のブログに来る人が多いことに気づきました。

 

■需要のあるテーマで記事を書く

「きっと瑕疵担保免責というキーワードは

ニッチなのでよくわからないという人が多いのだろう。

ということは「瑕疵担保免責」について書いたら喜ばれるかな。」

と試しに何本か記事を書いてみました。

そうすると、ますますアクセスが増えました。

 

具体的には以下の記事です。

参考:過去のエントリー

 

■ニッチな不動産実務の情報が不足している

実務的な不動産についての情報は

インターネット上でかなり不足しています。

僕が不動産取引や税金について

Googleで調べても求める答えが出てこない。

もし出てきても、教えて!gooなどでも

10年以上前のアドバイスとかで古すぎるんですよ。

間違っていたり、今の時代にあっていなかったり・・・。

 

■ニッチな分野の情報をまとめます

というわけで、2013年、僕はニッチな分野の

不動産情報をまとめたいと思います。

数は少なくても情報を必要としている人に

役立つような内容を提供していけたらと思います。

・失敗しない住宅診断の頼み方

・二世帯住宅を建てるときの税務的なポイント

・相続税対策になる不動産の買い方

情報が不足している分野って結構ありますよね。

逆に物件情報とかはホームズさんやスーモさん、

大手不動産会社が広告をどんどん出していて露出が多い。

 

■テーマを募集します

もし、「このテーマの情報が少ない!」

「こんなことで困っているんだけど解決方はない?」

という方がいたら、ぜひお問い合わせください。

⇒僕がわかる範囲で回答させていただきます

引渡し後に瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保免責で、もし引渡し後に隠れたる瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保責任がない売買契約、いわゆる瑕疵担保免責で築27年の一戸建ての売買契約を締結。引渡し後に買主がリフォーム工事を行ったところ、1階のサッシ周りで雨漏りが原因と思われる木部の腐食が見つかった。

そのため、当初のリフォーム範囲を広げて改修工事をおこなったために予定外の費用負担がかかってしまった。買主さんとしては「瑕疵担保免責とはいえ、説明を受けてない不具合(瑕疵)があったので売主にも費用負担を求めたい。」とのこと。このような場合はどうなるのか?

売主側に費用負担を求められない?

瑕疵担保責任に関する民法の条文

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

かんたんに言うと、瑕疵担保免責という特約をつけても 売主さんが瑕疵があることを隠して売却した場合には売主さんが責任を負うということです。では、今回のケースが買主さんが説明を受けていない 木部の不具合について売主さんが責任を負うことになるでしょうか?

買主さんが全額負担となる可能性が高い

売主さんが良い人で「わかりました。いくらかは負担します。」 となれば別ですが「なんで私が負担しなければならないの?」 と言われてしまったとしたら・・・残念ながら、売主に費用を負担してもらうことはむずかしい可能性が高いと思います。

なぜなら、売主さんが瑕疵を知っていて隠したことを 買主側が立証しなければならないからです。弁護士に依頼して、建築士に立証するための 調査をしても、相手が知っていたかを証明するのは 相当難易度は高いでしょう。本当は知っていたのではないか?と疑っても 証拠がなければお金の無駄になってしまいます。

■瑕疵担保免責の場合は購入前に対策を


「瑕疵担保免責の場合には、引渡し後に売主さんに費用負担をすることはできない」
そういう前提で契約前にきちんと対策をとったほうがいいです。 引渡し後に何かあっても、後の祭りですから。
※あくまでも参考ケースであり、すべての場合に 該当するわけではありませんのでご注意ください。

瑕疵担保責任の具体的例とは?

瑕疵担保責任について、このブログでは過去に何度も取り上げてきました。今回は具体的な実例をとりあげてみます。

地中に過去の建造物の擁壁が埋まっていた!

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家を建てるために、更地の土地を購入。建築前に地盤調査をしたところ、以前あった建造物の擁壁(コンクリートの塊) が埋まっていることが発覚。よくよく調べたところ、その擁壁は隣接地の擁壁までつながっているようだ。

撤去するためには100万円以上かかりそう。瑕疵担保責任は3ヵ月、まだ2ヵ月しか経過していない。さて、こんな場合はどうなるでしょうか?

このケースでは、仲介会社を経由して、売主さんに事情を説明。瑕疵担保責任に該当すると了解が得られたので、売主さんの全額費用負担で擁壁の撤去工事を行いました。

うまくいったポイントは2点。
1点目は、契約時に具体的にこのようなケースでどうなるか確認していたこと。「もし、地中に障害物があって撤去するのに多額の費用がかかったら、瑕疵担保責任に該当しますか?」 と聞いていたのです。

2点目は、売主さんが良い人だったこと。支払う余裕があったこと。いくら瑕疵担保責任に該当するといっても、お金を負担する売主さんが納得しなければ、解決が容易でなくなります。最悪、裁判までしなければならなくなるかもしれません。

それに瑕疵担保責任に該当することに納得しても、支払うお金がなければすぐに支払うことができず、撤去工事ができなくなってしまうことも考えられたからです。

瑕疵担保免責が問題をややこしくする!?

古家ありの土地物件の場合、よく「瑕疵担保免責」「現況渡し」などと記載されていることがあります。売買契約書や重要事項説明書にも同様の記載がある。このようなケースで、建物を解体後に土地に瑕疵があった場合はどうなるのか?

古家である建物に対する瑕疵担保免責なのか?
それとも土地についても瑕疵担保免責なのか?

非常に曖昧になって、トラブルになってしまうケースがあります。そもそも説明をする仲介会社の取引主任者すらわかっていない場合には素人の買主さん、売主さんが理解しようがありません。そして、トラブルになってしまうわけです。

瑕疵担保責任を名目だけにしない方法

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不動産の売買契約書には、瑕疵担保責任について

定められていることが一般的です。

 

簡単にいえば、新築なら主要構造部については10年。

それ以外は2年。

中古住宅の場合には、業者が売主ならば2年。

個人の方が売主ならば、瑕疵担保責任免責(なし)、2ヵ月~3ヵ月。

 

例外はあるかもしれないですが、だいたい上記のとおりでしょう。

 

瑕疵担保責任があるから安心してくださいね←本当に安心?

 

「万が一なにかあっても、瑕疵担保責任があるから安心ですよ。」

な~んて担当社に言われても安心してはいけません。

 

瑕疵担保責任の期限のことは認識していても、どのような場合が

瑕疵担保責任の範囲なのかわからない人がほとんど。

 

「瑕疵担保責任」という言葉は知っていても、

具体的にどんなときにどのような対応が必要なのかを

理解している人、経験している人は少ないです。

 

家を建てるために土地を買った。

そして、地盤調査をしたところ、地下にコンクリートのガラが見つかった。

とりのぞくためには100万円以上かかる。

さて、この場合は瑕疵担保責任で売主さんが負担してくれるのか?

 

新築を建ててから3ヵ月後、1階の床下に水が溜まっていた。

建物内の設備関係に問題は見当たらない。さて・・・。

 

仲介会社に「具体的に例をあげて」確認する

大事なのは「具体的に例をあげて」確認すること。

契約書の約款に書かれている文章だけでなく、具体的に例をあげて

確認することが大事。

 

不動産会社の担当者もいざ問題が発生してから考えるよりも

重要事項説明や契約の場で具体例をあげておいたほうがいいです。

 

参考:過去のエントリー

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

kashi

↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

sara
更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー