液状化

液状化リスクと地震保険

火災保険や地震保険は、あくまでも
建物に対してかけるものというイメージでした。

しかし、土地で液状化が発生してしまったりすると
ライフラインが断絶されてしまったりします。

結果として、不動産価値が
下がってしまいます。

建物と違い、土地を新しく作り直すことは
かんたんではありません。

これからの不動産選びにおいては
液状化リスク、地盤を意識して選ぶことが
常識になってくるでしょう。

「一度液状化した土地は二度と液状化しない」 は本当か?

ある著名な経営コンサルタントの方が
「一度液状化した土地は二度と液状化しない」と
テレビでおっしゃっていたそうです。

そのような話を聞いたのは、私も初耳だったので
情報を集めてみたら、ゼネコンの五洋建設さんの
HPに参考になる質問がありました。

(ここから)

Q.一度液状化した地盤は再液状化に対する抵抗が増すと聞きました。
大きな地震で液状化被害のあった場所ではもう液状化対策を行う必要はないのですか?

(ここまで)

答えとしては
「再液状化の危険性が全くなくなったとは言い切れない」という結論のようです。
⇒ 詳細はHPをご確認ください

さらに、昨日5月30日に次のような記事が
asahi.comで掲載されていました。

(ここから)

■繰り返す液状化、150カ所で過去にも発生 研究者分析

東日本大震災で、東京湾岸などで被害があった地盤の液状化が、
全国約150カ所で過去に繰り返し発生、最大11回も再発した地域が
あったとする研究を関東学院大の若松加寿江教授がまとめた。
防災上、過去の発生を把握することが重要だと指摘している。

⇒ 詳細の記事です。 

(ここまで)

この情報からわかるのは、
「一度液状化した場合に、土地が締まることもあるが
 以前よりも液状化しやすくなる場合もある」
ということです。

液状化現象は
・地下水位が高いところ
・地盤の中に砂が緩く入っているところ
で起こりやすいので、

海岸近くの埋め立て地や、川の近く、過去によく川が
氾濫していた土地や、元々水田や沼があったところは
注意が必要です。

今後、液状化の可能性が高いエリアなどでは
通常の地盤調査に加えて、液状化の可能性を調べる人も
増えてくるのではないかと思います。

そうするとどうなるか?
今までほとんど不動産価格に影響しなかった
地盤強度や液状化のリスク、洪水の危険があるエリアの
物件価格は下落傾向になっていく「可能性」があると思います。

「可能性」を強調したのは、そういはいっても
取引現場としてはそこまで地盤どうこうという話は
出ていないからです。

もしかしたら、時間が1年、2年経てば、忘れ去られる
こともあるかもしれません。

個人的には、何事もなかったように忘れ去れることの
可能性のほうが高いようには思うのですが、
こればかりはわかりませんしね。

このブログを読んでくださっている読者の皆様には
ぜひ頭の片隅においておいて頂ければと思います。

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液状化や浸水の可能性は売買価格におりこまれているのか?


●「東北地方太平洋沖地震 千葉市美浜区の激しい液状化現象」

今日は大田区役所で中古住宅の調査へ行ってきました。
売買契約の重要事項説明書を作成するための調査なのですが、
その中でいつもと違う光景を見かけました。

それは何かといいますと
「液状化危険度と浸水履歴を調べられる防災課が
 混雑していたということ」です。

しかも、窓口に来られたのはプロではなく一般の方達です。
20代くらいの子連れの女性と、60歳位?の男性、
30歳前後のご夫婦です。

液状化危険度というのは、エリアごとの液状化の可能性を
色分けして地図に落としたもの。
液状の可能性がおおよそ把握できます。

浸水履歴というのは、過去の大雨時に浸水した箇所を
行政が地図に記録したものです。
浸水被害を受けた住民からの報告ベースなので完全では
ありませんが、浸水の危険がある箇所なのかを把握するためには
欠かせない情報です。

で、話を戻しまして・・・本当にびっくりしました。
私は10年近く不動産調査のために各地の役所を回っているので
こんなことは初めてでした。

なぜなら、防災課というところは
いつも空いていて担当の方も(失礼ながら)暇そうにしている
ことが多かったからです。

建物の建築確認の有無や道路関係を調べる建築審査課などは
いつも行列ができるくらい混雑しているのに対して、
防災課というところは私のようなマニアック?変わり者が
気まぐれに調査に訪れることが多いのでしょう。

そもそも不動産取引において作成する重要事項説明書に
液状化の可能性や浸水履歴を告知する義務はありません。

ですから、不動産業者、いわばプロでもそれほど真剣に調べていない
ケースも珍しくないのです。(新築マンション等は厳しく調べてますけれど)

しかし、3.11の地震の影響で、時代は変わってきました。
不人気だった防災課に、「一般の方が」液状化の可能性や浸水履歴を
調べに来ているのです!不動産業者ではなく一般の方が・・・です。

これは私の勝手な予測ですが将来的には、不動産を買うときには
「液状化」や「浸水」などの住んでいるエリアについての情報は
今後は必ず調べるというのが常識になるのではないかと思います。

そして、不動産会社としても、液状化の可能性や浸水の履歴などを
重要事項説明の際にあわせて説明するようになると思います。

なぜなら、実際に液状化の被害を受けたときなどに
「そのような危険があると説明を受けていなかった!」
と言われる可能性が出てくるからです。

■液状化や浸水が不動産の価格へ与える影響

今までは、「調べる義務がない」ので
不動産価格にはほとんど影響していませんでした。

では、どのようなときに価格に影響を与えるのかと
いいますと「実際に被害があって初めて価格に影響する」
ケースが多いように思います。

液状化の被害が大きかった湾岸部の某エリアでは
土地の価格が半値から7割くらいに下がっているところも
あると聞きました。

しかし、これからは実際に被害がなかったとしても
「液状化の可能性が高いかどうか?」
「浸水の影響を受けやすいかどうか?」で
売買価格に影響を与えてくることもあるかもしれません。

ですから、これから不動産を買おうと思っている方は
液状化の可能性や浸水履歴などは調べておいたほうが
よいと思います。

東京都の液状化危険度はこちらの
ページで調べられます。
⇒ 東京都液状化予測図を確認する