注意点

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

kashi

↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

sara
更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

マンション査定の注意点

マンション査定の注意点は以下のとおりです。

・高すぎる価格に注意⇒売れません
・安すぎる価格に注意⇒もっと高く売れます
・室内はキレイにしておく⇒見た目で売れやすさが変わります
・丁寧な対応には丁寧な対応を⇒販売成功はチームでやるものです
・一括査定は使わない⇒個別に査定した場合の特典が受けられません

マンション査定を成功にするためには
・価格
・売るための戦略
この2点をどう見極めるかに尽きます。

訪問査定で価格は決まる

訪問査定とは、
「実際に不動産をみて価格を査定するもの」
です。

簡易査定、オンライン査定ででる価格は、
実際に販売する価格はありません。
これは「仮の価格」に過ぎないのです。

最終的には訪問査定で出た金額で
売却価格が決まる可能性が高いです。

不動産取引を有利にすすめるための鉄則

不動産取引で「これだけ守れば有利になる。」
という鉄則があります。

それは「時間を守る」ということです。

「なんだそんなことか。」
という声が聞こえてきそうですが、
ちょっとまってください。
これってとても大事なことなんですよ。

なぜかといいますと、
時間を守らないだけで取引の相手に
よくない印象をもたれてしまうことがあるからです。

不動産取引をするときには、
売買契約を交わします。
これは、簡単にいうと「約束」と同じです。

契約から引き渡しまでの間に何かがあったから
どのようにするかをあらかじめ決めておく
約束しておくわけです。

しかし、いくら契約を交わしても、契約内容を
守らなければ絵に描いた餅となってしまいます。

ですので、時間を守らない人=約束を守らない人
契約後に不安を生じるとなってしまうことがあるのです。

特に中古住宅で居住中の物件を見学されるときには
時間を守ったほうがよいです。

売り主さんは、見学される方を迎えるために
部屋の掃除をして、時間をあけて待っています。
そんなときに、何の連絡もなくに遅れてしまうと・・・

質問にも快く答えてくれなくなってしまうことも
ありますし、もし購入するとなったとしても
価格交渉などの条件面での調整がうまくいかないこともあるのです。

価格交渉がうまくいくかを決めるのは
「相手が信頼に足る人かどうか」ということが
意外と多いんです。

買い主さんと売り主さんが会う機会は
見学時、契約時、引き渡しのときとわずか
3回程度しかありません。

このわずか3回、特に契約前ですと
1回でその人となりを判断されてしまうのです。

以前こんなことがありました。
ある物件を気に入ったAさんが3500万円の物件で
3400万円で買付を入れたんですね。
売り主さんは、これを断りました。

次にBさんが3300万円で買付を入れました。
売り主さんはこれを了承しました。
普通に考えたら高いほうを優先すると思いがちですが
結果は違いました。

売り主さんになぜ、Aさんは断って
BさんはOKしたんですか?
聞いたらこうおっしゃてました。

「Aさんは見学中にも、遅れてきて謝りもせず
 この物件のここがイマイチだとか、こうだったらいいのに!と
 私がいる前で物件のマイナスポイントばかりを言ってました。
 たとえ少しくらい高くてもあの人には売りたくないと思ったんです。」

反対にBさんは
きちんと時間通りにきて、その物件のここがよいとか
住んでいて便利なところを教えてほしいといったり、
「この人だったら譲ってもいいな。」と思ったそうです。

理由があって遅れることもあるかもしれません。
そんな時でも、きちんと相手に誠意をもってお話した
ほうがうまく取引がすすめられると思います。