新築一戸建て

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

新築はもういらないって本当?

1365122_43532569

新築はもういらないって本当ですか。

日本全国で住宅が余っているから、新築は不要。

僕はエリアによって違うのではないかなと思います。

 

■住宅が余っているから新築はいらない?

国交省の資料でも、不動産投資セミナーでも

住宅の数と世帯数の数の比較が出てきます。

論理展開はこうです。

世帯数4,900万戸に対して、住宅数5,700万だから

住宅が余っている。

日本は新築を建てすぎ。住宅もういらない。

 

一見わかりやすい話。

でも、住宅数のうち自己居住用と賃貸用の比率を

みてみると余っているのは賃貸用のように

思います。エリアにもよりますが。

 

■日本の住宅寿命が短い

日本の住宅の平均寿命は30年程度と

言われています。

 

それに比べて、アメリカやイギリスでは

70年、100年間は住宅が持つ。

 

日本の建てては壊すという

スクラップ&ビルドの政策はもう辞めよう!

もっと100年持つ住宅を目指そう!

 

■買う人は新築が欲しい

家を買う人は新築が買いたいという人が

多いです。

 

取引量としては、

新築が8割:中古1割少々。

 

他の先進諸国をみると

アメリカは8割近くが中古、

イギリスは9割近くが中古。

 

新築を買う、造る人は少数派です。

日本とは逆ですね。

 

■質の良い住宅でなければ資産にならない

住宅が余っているというけれど

5,700万戸のうち50年以上もつ住宅が

どれだけあるのか。

 

新築よりも中古を選ぶ人を増やすには

現在の新築と同等レベルの質の確保が必要。

 

逆に言えば、質の確保ができて

価格的にもメリットがあれば中古を

選ぶ人が増えるだろうなとも思います。

 

そこには中古並み価格で

新築を供給するパワービルダーの

存在も影響してくるのですけどね。

 

■時代はゆっくりと変わる

レインズをチェックすると

新築が多いのか、中古が多いのかは

エリアによってさまざま。

 

人気エリアについては

物件そのものがなかなか出ない。

 

そこに新築でも、中古でも供給されれば

それは売れますって。

それが相場というものです。

パワービルダー6社統合の真の目的とは?

建物コレクション 現代住宅E

12月25日にパワービルダー6社経営統合が発表されました。

https://myhome-p.com/url/file/news1201.html
(日経新聞ニュース)

具体的には、一建設、飯田産業、東栄住宅、
タクトホーム、アーネストワン、アイディホーム。

ちなみに
パワービルダーとは、住宅を初めて買う人を
メインのお客として床面積30坪程度の新築戸建てを
低価格で販売するデベロッパーのこと。

■経営統合って具体的にいつ、何をするの?

2013年6月に契約締結、2013年11月に正式に統合する予定。

持株会社を設立し、統合する6社は完全子会社化。
結果として、現在上場している6社は上場廃止。

今回の発表は「検討を具体的に進める」
ということであって決定ではないです。

■なんで統合するの?背景は?

発表によると、背景としては以下の4点をあげてます。

①人口・世帯数減少による中長期的な住宅市場の縮小
②他業界からの戸建分譲市場への新規参入(競争激化)
③中古住宅リフォーム等のストック市場の拡大
④新興国の経済成長による新たな都市開発・住宅需要の拡大

要するに、
「今の業態のままで収益増はむずかしい」
ということですよね。

拡大路線は限界点が見えている、、、と。

新築戸建て、新築マンションの分譲業者の
誰もがうすうす気づいている新築市場の縮小化。
わかっちゃいるけど止められないのです。

それにしても行動決断が早い。

■統合の一番の目的はなに?

経営統合の目的はいろいろ書かれていますが
一番重要なのは
「スケールメリットを活かしたコスト競争力の強化」
に尽きると思います。

それでなくても安い新築一戸建てを、統合による
一括発注などでさらにコスト削減していく。

パワービルダーの一戸建ての建築単価は
坪30万、場合によってはそれ以下と言われてます。

30坪の建物でも900万円。

これ以上安くなると・・・坪20万円とかなるのかな。
わかりませんけど、統合によるコスト削減額は
既に見積もられているのでしょうね。

■統合によって私たちに何か影響あるの?

もし、シナリオ通り進んだら
パワービルダーの新築一戸建ては今よりも
安くなっていくかもしれません。

また何らかの理由で土地が高くなっても
建物単価を下げて、今と変わらない
低価格で新築一戸建てが販売されます。

■上場会社の統合なんで本当にうまくいくの?

普通は利害関係者が多いので、
むずかしいのかもしれません。
この手の話は壊れることも多いですしね。

でも今回はうまくいくのではないでしょうか。
なぜなら、6社とも飯田系の会社だから。
大株主をみると飯田氏一族の名前がならんでます。

■今回のニュースに思うこと

これ以上、新築一戸建てが安くなると
一戸建て分譲業者は淘汰されていくでしょうね。

そして、中古一戸建て価格も新築との
競争で安くなっていくかも。

パワービルダーの統合は
日本の住宅産業の救世主になるのか
それとも破壊者となるのか。

今後も不動産市場から目が離せません。

パワービルダーとは?

house001

新築の一戸建てを探していると、かなりの確率で

パワービルダーの物件に出会います。

 

不動産会社の人は「パワービルダー」と言えば

すぐに具体的にイメージがわくでしょうけれど、

不動産業界以外で働く人にとっては、さっぱりわからないでしょう。

そもそも「パワービルダー」ってなんなのでしょうか。

 

パワービルダーの由来

パワービルダーとはどんな会社なのか?

一般的には住宅を初めて買う人をメインのお客として

床面積30坪程度の土地付き一戸建て住宅を低価格で販売する

デベロッパーを指しています。

 

建売業者のことをビルダー(builder)といい、そのビルダーの中でも

パワーがある、すなわち(売れ行き)に勢いがある会社のことを2000年頃から

パワービルダーと呼ぶようになったと言われています。

 

低価格が最大の特徴

パワービルダー物件の最大の特徴は価格が安いこと。

新築一戸建ての価格が周辺相場よりも500万円~1000万円程度安いイメージ。

築10年の一戸建てが2500万円のエリアで、2500万円の新築一戸建てとかを

販売していく感じです。

 

ブランドイメージのある三井不動産レジデンシャルのファインコートや

野村府横断のプラウドシリーズが6000万円~7000万円だとすると

パワービルダーの物件は4000万円~5000万円とかになる。

 

パワービルダー物件は土地を25坪前後におさえて

建物の建築費用をとにかくおさえる。

そして新築なのに、中古に近い価格に設定することで

人気を集めているわけです。

 

パワービルダーと呼ばれる会社は具体的にどの会社?

パワービルダー大手5社といえば

・一建設株式会社

・株式会社飯田産業

・東栄住宅株式会社

・株式会社アーネストワン

・タクトホーム株式会社

を指すようです。

 

他にも

・ポラスグループ

・ホーク・ワン

・三栄建築設計

・兼六ホーム

・オープンハウスデベロップメント

等々・・・がパワービルダーの一角と言えると思います。

 

パワービルダーという言葉には

「建物が安い」

「品質のわりに価格が安い」

「広さの割に価格が安い」

「豪華ではないが買いやすい」

などいろいろなイメージがつきまといます。

中にはあまりよくない評判があることも聞きます。

 

しかし、いまや日本の新築一戸建ての主流となるほど

売れている一戸建てを供給している会社ということは

間違いありません。

 

建築コストなどさまざまな経費を極限まで削減するだけに

購入にあたっては何点かの注意点があります。

そのことを知らないと後から「想像していたことと違う」となってしまいます・

その注意点については改めてメルマガなどを書きたいと思います。

パワービルダーの一戸建てが売れる理由

低価格帯の一戸建て分譲するパワービルダーの
勢いが止まらないです。

具体的には、飯田産業さんや一建設さん、
タクトホームさんなど。

今や新築一戸建ての供給数は彼らが引っ張っている
といっても言い過ぎではないのではないでしょうか。

地震などの影響で多少の落ち込みはあったようですが
未だ売れ行きは上々のようです。

なぜそんなに売れるのか?
というと、やはり価格が魅力だから。
中古一戸建ての価格とほとんど変わらない金額か
それよりも多少高い金額で新築が買える。

東京でも、2500万円以下の新築一戸建てが
たくさんあります。

レインズで東京の新築一戸建てで
2500万円以下のものを検索したら
500件近く出てきました。

立地が都心から離れれば、2000万円を切る
新築一戸建ても・・・。すごい時代になったものです。

年収が下がっていく中で、売れやすい価格は
下がっていっています。

パワービルダーの強みは、なんと言っても
建物を安く建てられるということ。
1000万円以下で30坪程度の戸建てを
建ててきます。

それで利益を出せるので、どんなエリアでも
供給ができる。

しかも、中古一戸建ての価格相場をみて
分譲価格を決めているので、相対比較で売れる
というわけです。

さらにもっと言うと、
新築一戸建てには両手狙いという概念が
ありません。

ですから、不動産仲介会社にとっては
とても売りやすいんですね。
このへんは改めてお話します。