掘り出し物

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

サルでもできる掘り出しモノ物件をつくる方法

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前回、前々回に引き続き、

「掘り出しもの物件」について

お送りします。

今回の話の結論は

「掘り出しもの物件は探すものでなく、生み出すもの」

ご自分で納得できる条件の物件をつくってください。

 

お宝物件を購入されるカリスマ大家さんたちは、

いったいどのように物件を探しているのか?

 

はっきり言って、彼等に「掘り出しもの物件」という

概念はあまりありません。

 

なぜなら、

「不動産は値引き交渉して買うことが当然。」

という考えを持っているからです。

 

ですから、「掘り出しもの」を探すというよりも

納得できる条件に変える=掘り出しもの物件を生み出す

というケースが多いのです。

 

■不動産の価格は需要と供給で決まる

不動産の価格は時価です。

 

不動産の場合、価格は表示されていますが、

値段が表示されていないお寿司屋さんの「時価」と同じ感覚です。

 

価格はあってないようなものですから、

売主側が了承すれば、どんな価格でも取引が成立します。

 

■カリスマ大家といわれる方達は総じて、

コスト意識が高く、無駄なお金は決して支払いません。

「値引きをして当たり前」

という感覚なのだと思います。

 

状況によって一概には言えませんが、

マイホーム購入は非常に高額な取引ですから

価格交渉、条件交渉するのは当然のことです。

 

■値引き交渉ができない場合

一部の地域では新規物件が出ないため

圧倒的な「売り手市場」なんだそうです。

 

買いたい人の割合に対して、

売り物件が少ない状況。

 

売り手が強い状況では、

値引き交渉は難しいかもしれません。

 

「別の方に売るから買わなくても結構です。」

と言われてしまうからです。

 

そのような場合には、

値引き以外で条件交渉を

してみるのも一つの方法です。

 

考え方ひとつで、どんな物件でも

掘り出しものにすることは可能です。

掘り出しもの物件を見つける人の共通点

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「不動産に掘り出しものはない。」

その理由は、

もし掘り出しもの物件が出たら

「不動産会社が転売目的で購入してしまうから」

という話を前回お伝えしました。

 

■では、「掘り出しものを見つけるのは無理なのか?」

というとそうではありません。

 

今までに僕が出会った人たちの中には

「掘り出しもの物件」を取得した人もいます。

 

今回は掘り出しもの物件を取得した人の

共通点をお伝えしたいと思います。

 

■掘り出しもの物件を見つけるポイントは2つ。

1、不動産会社よりも早く情報を入手すること

2、売買価格に反映されていない情報を入手すること

 

それぞれ簡単に説明しますね。

 

■1、不動産会社よりも早く情報を入手すること

市場に出回るよりも早く情報を入手することです。

具体的には、友人や知り合いから直接

「家を売る」

という話をきいて購入するようなケースです。

 

知り合いから買えば

お互い仲介手数料は不要になります。

 

もし仲介会社に媒介依頼したとしても、

買う人、売る人が決まっていれば

仲介手数料を割引してくれることも可能です。

 

知り合い同士の場合には、

相場よりも安い金額で

「信頼している知り合いに売りたい」

という方もいます。

 

これぞ、まさに掘り出しもの物件といえると思います。

 

■2、売買価格に反映されていない情報を入手すること

売買価格に反映されていない情報、

たとえば

 

「築年数の割に建物内部が傷んでいない」

「建築図面や修繕時の記録が整備されている」

「マンションで管理組合の修繕積立金が潤沢」

「隣地の土地がどうなるのか知っている」

「売主が売却する本当の理由を知っている」

 

などを知っていれば掘り出し物になる可能性があります。

 

不動産会社が価格査定するときには

主に駅からの距離、築年数、金利の坪単価などを

根拠にします。

 

そして、それ以外の情報は

価格にほとんど反映されません。

 

ですから、

価格に反映されない物件の長所を知ることによって

コストパフォーマンスの高い物件を入手する

ことが可能になるのです。

 

 

■掘り出し物件をつくる

投資家さんの中には、

不動産会社も購入しないような

ボロボロの木造アパートを格安で買ってから

リフォームをして蘇らせる手法をとっている方もいます。

 

考え方としては、

「掘り出しもの物件を見つける」というよりも

「掘り出しもの物件をつくる」というもの。

 

そのような意味では、

建物の修繕やリフォームを自分できる方や

リフォーム工事を安くできる方は、

掘り出しもの物件を生み出せる人といえます。

あなたが掘り出しもの物件を買えない理由

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マイホームを探している方から

「掘り出しもの物件があったら教えてください」

と頼まれることがよくあります。

 

そんなときに僕がする話を紹介します。

 

■「掘り出しもの」とは

一般的には、

 

・相場よりも金額が安くて広い

・築年数が古い割りに建物が傷んでいない

・探している人は多いが供給が少ない地域の物件

 

などの「コストパフォーマンスが高い物件のこと」を指します。

 

 

■不動産業界にはこんな格言があります。

 

「不動産に掘り出しものはない。」

 

この言葉は実にまとを得ています。

実際に、一般ユーザーが掘り出しもの物件を

買えるケースはまれでしょう。

 

■掘り出しもの物件を買えない理由

なぜなら、もし掘り出しもの物件が出たら

「不動産会社が転売目的で購入してしまうから」です。

 

僕も経験がありますが、

物件の売却を希望されている方の中には

特別な理由(早急にまとまった資金が必要)だから

「相場よりも極端に安くてもよいから早く売りたい」

と不動産屋に買い取りを希望する方もいるのです。

 

具体的には

駅徒歩5分、築3年、3LDK、最上階のマンション。

相場は4,000万円前後だけれど、2,800万円でもよいとのこと。

(もちろん、通常通り媒介契約をお勧めしたのですが・・・)

 

■転売した結果・・・

最終的には上記の価格で買い取って、

相場どおりの金額で売却することができました。

 

このような「掘り出しもの」は通常は一般のユーザーには

まわってきません。もしそのような話があったとすれば

「少々怪しいかな?」

と用心深くなったほうがいいかもしれません。

 

プロの不動産会社が買わなかった「何かしらの理由」が

そこにあるはずです。

 

■「掘り出し物件」を見つけることは不可能なのか

では、「掘り出し物件」を見つけることは不可能なのか?

矛盾するかもしれませんが、実はそうとも限りません。

掘り出し物シンドローム

今日のテーマは
「掘り出しもの物件」について。

不動産における掘り出し物とは

・相場より価格が安い
・まだ広く公開されていない

また欲しい人が順番待ちになっていて
なかなか売り物件が出ないようなときも
掘り出し物と言ったりします。

要は「あまり知られていない希少物件」
ということです。

または広く知られているけれど
実は価格交渉がかなりできるような場合も
「掘り出し物化する」といえます。

とはいえ、売る側も相場よりも安く
売りたい人はいません。

ですから、ほとんどの場合は
公開される前に多少早く情報を
知れるくらいだと考えていいと思います。

相場で1坪200万円のエリアで
1坪120万円の物件を探しても難しいですよ。

5年も10年も待っている方もいらっしゃいます・・・
タイミングが命です。

まあオモテに出せない事情があって本当に
公開されないのもいろいろあるようですけどね。