建物調査

おすすめの建物検査会社をお伝えします

建物検査会社の 選び方についてお伝えします。

■建物検査会社の規模は?

専業の建物検査会社と、建築設計をしながら建物検査を行っている会社の2通りがあるようです。

1人でやっているところから、中心となる会社が建物検査のとりまとめをして建物検査スタッフが数十人在籍しているところまでさまざまな会社があります。

どちらがよいか?ですが僕としては「規模の大小は関係ない」と考えています。結局のところ、検査をする人の実力によるところが大きいことが理由です。

■建物検査の費用の相場は?

サービス金額としては
新築マンション内覧会で5万円
新築一戸建て内覧会で8万円
中古マンション検査で5万円
中古一戸建て検査で10万円程度
が相場になっているようです。

■実績はあるか?

実績として数を公表しているところもあります。多いところは数万件というところもあるようですね。

数が多いということはそれなりにトラブル事例のノウハウも蓄積されているということですから、信頼度につながると思います。

とはいえ、やはり最終的には会社としての実績よりも「検査に来る人の実績」次第だと思います。もっというと数が多いこと=実績があるというよりも「紹介客の多さ」が本当の実力だと感じます。

■おススメの建物検査会社は?

前提条件としていろいろな建物検査会社が存在していて万人に対してここが一番良いかどうかは正直わかりません。なぜなら、他の会社がどのようなサービス内容なのか実際に受けていないのでわからないからです。

そんな中で、僕としては南勝一級建築士事務所をおすすめします。
南勝一級建築士事務所
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理由は、
・代表の実績がある
・瑕疵保険調査もできる
・金額が抜群に安い
・実際に僕がサービスを受けたことがある(検査研修を受けました)

代表の方が、
・一級建築士
・ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者
元現場監督をしていた経歴もあり、不動産取引の実務や建物の現場のことをよく知っていること。建物だけ詳しい、もしくは、不動産取引だけ詳しいという人はよくいるのですが、その両方という人は希少です。何よりも現在も自らが建物検査サービスを実施している、現場主義の人です。

■代表者=会社

建物検査会社は少人数で行っているところがほとんどですから、代表者のスタンスがサービスに大きく影響する傾向があると思います。建物検査専門の会社を見てみると多くのケースでは代表者は建物検査はやっておらず、広報的な役割をしているケースがほとんどだと思います。

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そんな中にあって、
南勝さんは代表の方が自らがサービスを行っている数少ない会社です。 それだけに受けられるサービスの枠は それほど多くないと思いますが、クライアントに 対して手厚く対応してくれると思います。
⇒ 南勝一級建築士事務所
もしあなたが不動産仲介会社にいるのなら この会社に検査を依頼してもよいと思います。

建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか

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「瑕疵担保免責で不動産を買う場合には、売主側に費用負担を求めることが難しい」
ということを以前書きました。
そして、瑕疵担保免責の場合は購入前に対策が必要ということもお伝えしました。
対策としては
・瑕疵担保責任をつけてもらう
・建物検査を行う

の2つがあることもお伝えしました。

そこで今回は、「建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか」ということをお伝えします。
結論から申し上げると「コストパフォーマンスが良いところ」に尽きます。その前に建物検査会社とは どのようなものかを簡単にお話しします。

■建物検査会社のサービスは?

主としてマンション、一戸建ての物件購入時に建物検査を行うことです。10年前位から新築マンションの引渡し前の内覧会時に個人の方に一級建築士などの専門家が同行するというサービスの需要が高まってきた経緯があります。

通常、新築マンションは未完成で契約するので内覧会の際にプロが同行するというのは需要が大きかったと思います。内覧会に対する認識が儀式(イベント)的なものから、顧客側がチェックする場に変わってきたのもこのころからです。

■一戸建ての建物検査の需要増

ざっくりとしたイメージですが、一戸建ての場合は図面も整備されていないことも多く、建物によっての品質のバラツキが大きいという傾向があります。

築年数が古くなればなるほど、図面も残っておらず地盤調査の報告書もないケースが増えていきます。住んでいる所有者でも建物の状態を正確に把握している人は少ないわけです。

だからこそ、「一戸建てを買う時には建物検査が必要だ!」と考える人が増えてきたのだと思います。また、収益物件についても建物検査を行うようなケースも増えているみたいです。数千万円、数億円の買い物ですから、「建物をプロにみてもらう」というのは冷静に考えると当然のことかもしれません。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

建物の診断にかかる費用と時間について


建物診断にかかる費用と時間について。

どう対策するか?

そもそも建物診断とは何か?

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ1週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床100平米程度で、1時間から2時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
1日がかりで行うことになります。

建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
8万円~20万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
0円~5万円程度です。

建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か?

フラット35の適合証明を取得できるレベルのものなのか?
瑕疵保険に加入できるレベルなのか?
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、10月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

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笑顔の仮面の裏には・・・

瑕疵担保免責で売買契約するときは注意が必要です。売る側が騙すつもりなら、買う側は騙されてしまう恐れがあります。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

瑕疵担保免責に騙されないようにしてください。そのための具体的対策をお伝えします。瑕疵担保免責というのは、不動産取引の専門用語です。

瑕疵=欠陥
担保免責=責任をとらない

要するに、「欠陥が見つかっても売主さんは責任を負いません」という売買の条件です。

似たような言葉で現況有姿=そのままの状態での取引というものもあります。

瑕疵担保免責を使って騙す方法とは

雨漏りや、シロアリの害、構造上の問題などを知っているのにあえて伝えないのです。

「本当は雨漏りの形跡があるけれど、黙っていたほうが高く売れるな。」

とか

「シロアリが害があるけれど、知らないことにしておこう。」

とすると買う側がリスクをとることになります。

知ってて隠したら責任を問えるのでは?

確かに、知っていて欠陥を隠していたら責任を問えることになっています。

しかし、個人が売り主さんで欠陥を知っていたことを証明するのは難しいです。
ですので、結局買う側が泣き寝入りになってしまう。・・・涙。

どう対策するか?

対策1

・瑕疵担保責任をつけてもらう。

瑕疵担保責任を2ヶ月でも3ヶ月つけてもらえば売主は欠陥を知っていても、知らなくても責任を負います。でも、築30年とかの古い物件で瑕疵担保責任をつけるのはむずかしいのが実情。

売る側の立場で考えてみてください。自分でもよくわからない建物の責任を負うのは怖いですよね。実際よくわかっていないし。

ではどうするか?
ということで

対策2

・建物診断を行う

これに尽きます。

建物診断をしてから買えばいいのです。不具合があるところは事前にチェックします。補修にかかる費用なども事前に確認します。

瑕疵担保免責の物件は、建物診断を行ったほうがいいです。そうすれば買う側、売る側、仲介する側も安心です。特に一戸建て、アパート、一棟モノの物件は必須だと思います。

注意
上記はあくまで建物についての話です。個人が買主の売買契約で売買対象物件が土地の場合には瑕疵担保責任をつけて契約したほうがよいです。地中障害、土壌汚染、土地の瑕疵は解消することがむずかしいことが少なくないです。

インスペクションとフラット35適合証明書について

リニュアル仲介の事前インスペクションに立ち会ってきました。事前インスペクションとは、簡単にいうと建物診断のこと。

今回の目的は、フラット35Sを利用できるかを審査することでした。今回の対象物件は大田区にある鉄骨造3階建ての一戸建て。

調査をされたのは杉並区の建物調査会社の方。弊社がよく調査を依頼しているところで、お二人で年間220件以上も調査をされているそうです。

全国で1400の会社が加入している木造耐震の事業協同組合で年間耐震診断回数が全国5位という凄腕のところなのです。

シュミットハンマーでコンクリートの強度を調べたり、鉄筋探査機で鉄筋の有無と間隔をチェック。室内では、赤外線レーザーを利用しながら、床や壁の水平と垂直を調べて、大きな傾きがないかを調べます。

結論として、建物の精度も素晴らしく大きな問題もありませんでした。そして、フラット35を利用するための適合証明も発行できそうとのこと。

いや~よかったです。借り入れされる方の事前審査は通っていても、建物の審査がクリアできなければ意味がないので本当に良かったです。

※通常は物件がなければ審査は受けられないのですがリニュアル仲介の場合は物件が決まっていなくても金融機関の事前審査が受けられるのです。

今回は、さらに金利優遇を受けるためにフラット35Sを利用するためのリフォーム工事も併せて行う予定。リニュアル仲介という仕組みを使って、リフォーム費用も住宅ローンに含めて一括で融資される予定。売る人も買う人も誰もが喜ぶ仕組み。

話は変わりますが、リニュアル仲介は本日17:30から地デジ5Ch(テレビ朝日系列)のスーパーJチャンネルの特集でもとりあげられました(私はまだ見てませんが)

中古住宅の購入、もしくは売却をされる方はフラット35Sでリフォーム費用も一括で組めるリニュアル仲介をお勧めします。ご希望の方がいらっしゃいましたら、ご相談頂ければと思います。

リニュアル仲介を利用して物件を買いたいという方はたくさんいらっしゃるのですが、あいにく利用できる物件が不足しています。不動産の売却を検討されている方がいたらご紹介していただければと思います。リニュアル仲介利用可となるだけで、かなり売りやすくなると思います。(売却価格もあがるかもしれません)