建物診断

建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか

kensa

「瑕疵担保免責で不動産を買う場合には、売主側に費用負担を求めることが難しい」
ということを以前書きました。
そして、瑕疵担保免責の場合は購入前に対策が必要ということもお伝えしました。
対策としては
・瑕疵担保責任をつけてもらう
・建物検査を行う

の2つがあることもお伝えしました。

そこで今回は、「建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか」ということをお伝えします。
結論から申し上げると「コストパフォーマンスが良いところ」に尽きます。その前に建物検査会社とは どのようなものかを簡単にお話しします。

■建物検査会社のサービスは?

主としてマンション、一戸建ての物件購入時に建物検査を行うことです。10年前位から新築マンションの引渡し前の内覧会時に個人の方に一級建築士などの専門家が同行するというサービスの需要が高まってきた経緯があります。

通常、新築マンションは未完成で契約するので内覧会の際にプロが同行するというのは需要が大きかったと思います。内覧会に対する認識が儀式(イベント)的なものから、顧客側がチェックする場に変わってきたのもこのころからです。

■一戸建ての建物検査の需要増

ざっくりとしたイメージですが、一戸建ての場合は図面も整備されていないことも多く、建物によっての品質のバラツキが大きいという傾向があります。

築年数が古くなればなるほど、図面も残っておらず地盤調査の報告書もないケースが増えていきます。住んでいる所有者でも建物の状態を正確に把握している人は少ないわけです。

だからこそ、「一戸建てを買う時には建物検査が必要だ!」と考える人が増えてきたのだと思います。また、収益物件についても建物検査を行うようなケースも増えているみたいです。数千万円、数億円の買い物ですから、「建物をプロにみてもらう」というのは冷静に考えると当然のことかもしれません。

建物診断しか信じられなかった人の末路

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建物診断が人気だ。

 

不動産購入時にプロに建物をチェックしてもらう

サービスのことだ。

 

建築の知識のない素人が

良し悪しを判断するのは大変。

 

今までは売り手側の情報だけで

買う買わないを決めるしかなかった。

 

数年前から新築マンション内覧会がブレーク。

テレビなどでとりあげられ、

「建築にくわしいプロに家をみてもらう」

ということを望む人が増えてきた。

 

■建物診断の負の要素

しかし、建物診断をすることで

問題になることもあった。

 

というのは、そのプロ自身の判断ひとつで

施工の良し悪しを判断されてしまうからだ。

 

「この物件は欠陥住宅ですよ。裁判をしましょう。」

 

とたいした建築の知識や現場のことを知らずに

お手軽に稼げると購入者の不安をあおるケースもあった。

 

結果、せっかくきれいに仕上がった室内が

目を近づけた10センチほどの距離でなければ見えないような

傷汚れの指摘の補修でひどい状態になったり。

 

なによりも「欠陥住宅を買わされた」と

不安でいっぱいの生活をおくる人も出てきた。

 

■建物診断=完璧ではない

建物は人がつくる。

建物診断も人がする。

 

判断にバラつきがあって当然なのだ。

建物診断は絶対正しいとは限らない。

 

ちなみに、建物診断をする人に資格制限はない。

最近では一級建築士に限ってサービスをしたり、

いくつかの民間資格ができたりしているけれど。

 

■信頼できるプロは誰なのか?

本当に信頼できるのは誰なのか、

僕が言えるのは、私が知っていて10年以上

建物の第一線現場で活躍している人だけだ。

 

当然のことながら、

僕の知らない素晴らしいレベルの人もいるだろう。

でも、それを判断する術を僕は持たない。

 

その人たちは人気があるため、いつも

予約がいっぱい。

宣伝もたいしてしていないのに

口コミによる紹介で依頼が続く。

 

だからというわけではないが、

どんな人でも仕事を引き受けてくれるわけではない。

 

だから、僕も誰でも紹介するというふうにはできない。

「もし、どうしても知りたい。」

という方がいたら問い合わせてほしい。

 

このメルマガの読者の方にだけ

特別にこっそり教えます。

2013年の不動産業界を予測します

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2013年の不動産業界で変わること。

勝手に予測してみます。

 

■建物調査を依頼する人が増えます

住宅検査、インスペクションなどで

建物を調査する人が増えてきています。

 

一級建築士の資格をもった人に

自分の味方になってもらうんです。

 

いままで現場レベルでは、1/100位の確立でしか

建物調査をする人は出会いませんでした。

2012年は1/20位まで増えたように思います。

2013年はもっと増えるかもしれません。

 

■中古+リフォームの人気が増えます

新築至上主義の流れは変わりませんが

一方で「中古を自分好みにリフォームして住みたい」

という人は増えてきています。

 

購入者のそんな希望に応えられる

不動産業界のプレーヤーがまだまだ少ないです。

 

不動産取引に関する知識、

リフォームに関する知識、

豊富な物件情報があればうまくいきます。

あとはマーケティングは必須。

 

■異業種から不動産業界への参入が増えます

ヤマダ電機がエスバイエルを買収して

不動産業界へ進出。

 

無印良品も独自のブランド力を活かして

新築戸建て業界に参入。

 

イオングループが不動産仲介業に参入。

など、続々と不動産産業界へ

異業種からの参入が増えています。

 

「不動産業界は未成熟。おれたちなら

もっとうまくできる!もっと儲かる!」

 

不動産業界は魅力的にに見えるんでしょうね。

実際に不動産業界にいる僕も同じように感じます。

 

2013年も今までの常識に縛られない

不動産業界プレーヤーが増えていくでしょう。

 

■不動産取引の流れは変わらない

売り主優位、売り主側の不動産会社優位

というのは2013年も変わらないと思います。

僕の主要エリアである東京都23区、都下では

売り物件をたくさん持っている不動産会社が強いです。

いわゆる大手とよばれる不動産仲介会社たち。

 

売り物件が彼らのところに集まってくる以上

主導権はかれらにある。

 

裏を返せば、売り物件を扱えるようになれば

 

・住宅診断もできる

・中古注文住宅もできる

 

なんでもできるようになります。

ここが勝負のポイント。

 

というわけで、2013年、今年もよろしくお願いします。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

建物の診断にかかる費用と時間について


建物診断にかかる費用と時間について。

どう対策するか?

そもそも建物診断とは何か?

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ1週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床100平米程度で、1時間から2時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
1日がかりで行うことになります。

建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
8万円~20万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
0円~5万円程度です。

建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か?

フラット35の適合証明を取得できるレベルのものなのか?
瑕疵保険に加入できるレベルなのか?
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、10月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

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笑顔の仮面の裏には・・・

瑕疵担保免責で売買契約するときは注意が必要です。売る側が騙すつもりなら、買う側は騙されてしまう恐れがあります。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

瑕疵担保免責に騙されないようにしてください。そのための具体的対策をお伝えします。瑕疵担保免責というのは、不動産取引の専門用語です。

瑕疵=欠陥
担保免責=責任をとらない

要するに、「欠陥が見つかっても売主さんは責任を負いません」という売買の条件です。

似たような言葉で現況有姿=そのままの状態での取引というものもあります。

瑕疵担保免責を使って騙す方法とは

雨漏りや、シロアリの害、構造上の問題などを知っているのにあえて伝えないのです。

「本当は雨漏りの形跡があるけれど、黙っていたほうが高く売れるな。」

とか

「シロアリが害があるけれど、知らないことにしておこう。」

とすると買う側がリスクをとることになります。

知ってて隠したら責任を問えるのでは?

確かに、知っていて欠陥を隠していたら責任を問えることになっています。

しかし、個人が売り主さんで欠陥を知っていたことを証明するのは難しいです。
ですので、結局買う側が泣き寝入りになってしまう。・・・涙。

どう対策するか?

対策1

・瑕疵担保責任をつけてもらう。

瑕疵担保責任を2ヶ月でも3ヶ月つけてもらえば売主は欠陥を知っていても、知らなくても責任を負います。でも、築30年とかの古い物件で瑕疵担保責任をつけるのはむずかしいのが実情。

売る側の立場で考えてみてください。自分でもよくわからない建物の責任を負うのは怖いですよね。実際よくわかっていないし。

ではどうするか?
ということで

対策2

・建物診断を行う

これに尽きます。

建物診断をしてから買えばいいのです。不具合があるところは事前にチェックします。補修にかかる費用なども事前に確認します。

瑕疵担保免責の物件は、建物診断を行ったほうがいいです。そうすれば買う側、売る側、仲介する側も安心です。特に一戸建て、アパート、一棟モノの物件は必須だと思います。

注意
上記はあくまで建物についての話です。個人が買主の売買契約で売買対象物件が土地の場合には瑕疵担保責任をつけて契約したほうがよいです。地中障害、土壌汚染、土地の瑕疵は解消することがむずかしいことが少なくないです。

取材を受けました

インタビューうけてます。

緊張してるなあ・・・

仕事風景。

採用されるかどうかはわかりませんが、よい経験にはなりました。
詳細がわかりましたら、改めてお知らせします。

取材して下さったK様、運転手のT様、カメラマン、
音声のご担当の方、色々ありがとうございました。