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媒介契約

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか？」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは？


家を売りませんか？という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね。


『当マンション』で探しています！
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

（住民の心の声）
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

（住民の心の声）
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

（住民の心の声）
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者（店長）の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは？

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか？


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社Ｍ。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

購入VS売却　どっちがお好き？

最近は不動産の購入よりも
もっぱら売却に関心が移っています。

なぜかというと、
売却を任せてくださった方は僕だけに
任せてくれるからです。

「あなたに売ることをお任せします。」
と依頼いただいたら、一定期間は基本的に
ほぼ全権を任せていただけます。

それに対して、購入の場合はどうか？
購入の場合は、複数の不動産会社をかけもち
されている方がほとんど。

どこで決まるかはロシアンルーレット状態。
たとえ１００件案内しても、１件気に入った物件が
出たら別の会社へ行ってしまう。

不動産仲介手数料は成功報酬ですから
契約を頂かなくては１円にもならないのです。
ああ、無常。

物件を探されている方に２点だけアドバイス。

■アットホーム、ホームズなどの物件検索サイトには
　最新の物件情報が掲載されることがある。

■不動産会社によっては、自社のお客さま以外には
　物件を紹介させていない場合がある。

このことからわかることはというと
売主側に立った不動産会社が取引上は圧倒的に
有利というわけです。

人気エリアであればあるほど、上記の傾向は顕著ですよ～。

マンション査定の基礎知識　用語













用語集

簡易査定
・・・実物を見ないでネットや電話で簡易的に査定価格を出すもの

訪問査定
・・・訪問して査定価格を出すもの。通常はこちらが販売価格の参考になる。

オンライン査定
・・・ネット上で査定するもの。基本的には、簡易査定の一つに含まれる。

一般媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約のこと。依頼する不動産会社を一社に限定せずに売却活動を依頼することができ、自分で見つけた買う人とも契約することができる。人気物件の場合には、一般媒介契約がオススメ。そこまで人気がない物件だと、熱心に広告してもらえない可能性がある。

専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のひとつ。依頼する不動産会社を一社に限定する。熱心に広告をすすめてもらえる可能性が高く、窓口を一つにできる。一般的には不動産売却依頼をするときには、専任媒介契約を締結を求められるケースが多い。

専属専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のうち、もっとも制限が強いもの。具体的には、不動産会社を一社に限定し、自分で見つけた買い主とも契約をすることができない（その不動産会社を通さなければ）

レインズ
・・・不動産会社（宅建業者）だけが利用できる不動産取引データベース。過去の成約事例や、現在の販売事例などをエリアごと、沿線毎に検索して調べることができる。

仲介手数料
・・・売買契約が成立したときに支払う手数料のこと。契約時半金、決済時半金の場合と、決済時一括で支払うケースが多い。まれに契約時に全額を支払うケースもあるが、現在ではあまり利用されていない。

一括査定サイト
・・・一度の物件情報や個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出せるサイトのこと。

マンション査定の問題とは？

マンション査定の問題とは、仲介手数料のことがあります。
仮にマンション査定を依頼して、売却を依頼したとします。

一般的には仮にすぐに買う人が決まっても、
法律上の上限である物件価格の３％＋６万円の消費税分の
手数料をとられることになります。（４００万円超の場合）

買い主が決まるのが１日後であろうと、１年後であろうと
仲介手数料が変わらないのです。

売却するのに時間がかかる人にとってはよいかもしれませんが
すぐに買う人が決まるような人気物件の場合には、仲介手数料を
安くするか、もしくはその分売買価格をあげるような戦略も
必要かもしれません。

早く売れる人気物件であれば、仲介手数料の交渉の余地は
あるかもしれません。

なぜ不動産会社はマンション査定に力を入れるのか？

マンション査定は、不動産会社にとって
もっとも力を入れている仕事です。

なぜかというと、マンション査定の結果
自社で売却依頼（媒介契約）を締結すると
報酬が得られる可能性が高くなるからです。

マンションは過去の取引事例によって
売却価格はあるので判断しやすいです。

一戸建ては立地や建物の状態、
越境の有無などいろいろなケースがあり
売却価格を決めるのがむずかしいこともあります。

大手不動産会社で不動産売却するときの特典比較

大手不動産会社で不動産売却するときの特典を
HPを見ながら調べてみました。

三井のリハウスさん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト券
（専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ）
さらに成約された方には、抽選で液晶テレビなどの家電プレゼント

住友不動産販売さん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト件＋コシヒカリ１０キロ
又は、引っ越し基本料５０％オフ
（専属専任媒介契約に限る）
さらに成約された方には、抽選で電動自転車などの家電プレゼント

野村不動産アーバンネットさん

査定依頼をいただいた方に、抽選で3,000円分ギフトカードか５００円分クオカード
売却のご依頼を頂いた方はハウスクリーニング（水回りのみ）をプレゼント
（専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ）
成約者特典はなし

東急リバブルさん

特になし。

３万円とか成約プレゼントとかよりも
高く売れるほうが売る人のメリットは大きいはず。
ですが、そこは人間ですから目の前の特典などには弱いもの。

さらに、財閥系大手不動産会社というネームバリューが
ありますので、ますます売却物件が大手に集まる仕組み。
ランチェスター戦略をもろに実践して優位性を
高めていく大手不動産仲介会社。

両手仲介を狙う物件の囲い込みがあるので、
他社の不動産会社のお客様には物件を紹介しない
ケースもよくあります。

「商談中です！」

売り主側からすれば、買いたい人がいるのに
紹介をしないというのはありえない話。
しかし、ばれなければOKということで「商談中」とか
「話が入ってます」という両手狙いをしているわけです。

川上の情報を持っている人が強いのは
どこの世界も同じですが、このままですと
中小不動産仲介会社は淘汰されていく可能性が
高いと思われます。

そして、歩合制の不動産仲介担当者が
増えていくのでしょうね。