売却査定

不動産の売却一括査定で選ぶのはどの仲介会社?

あなたが売却一括査定を利用したときにどの仲介会社を選ぶのか?

Twitter上でアンケートをしています。

Twitterをしている人は参加してみてください。

結果が出たら、思うところを書きたいと思います。

<追記>

結果が出ました。

Q.不動産の売却一括査定で選ぶのはどの会社?

1位 47% 担当者が信頼できそうな会社
2位 36% そもそも一括査定は使わない
3位 12% 査定額が一番高い会社
4位  5% 仲介手数料を値引きしてくる会社

アンケート結果からすると「担当者が信頼できるか」が不動産仲介会社を選ぶときに重視する方が多いとなりました。大切な不動産を売却するわけですから、信頼できない担当者には任せることできません。

どこの会社に査定を依頼するかという前段階では、会社の知名度があるほうが声がかかりやすいと思います。次のステップで机上査定、本査定と進む中で担当者とやり取りをして信頼できるかを判断されるのではないでしょうか。

いくら大手といわれる不動産会社であっても、担当者とのやりとりに不安を感じるところは選ばれないでしょうからね。

一括査定は使わない

以外に多かったのは一括査定は使わないという回答。実に4割近くの方が選択されました。なぜ、これだけ多くの方が一括査定を使わないと回答したのかを推測すると、Twitterでのアンケート実施だったので不動産業の関係者が多かったことも理由かもしれません。

回答者が一般の方なのか、不動産業の関係者なのかで不動産売却に対するスタンスが異なりますので。不動産会社なら「自分で売却するよ」もしくは「仲の良い知り合いに頼んで売るよ」という方が多いのかもしれません。

まあ自分も万人に対して売却一括査定をおすすめはしていません。理由はこちらのブログで書きました。

仲介手数料を値引きは5%

仲介手数料の値引きを重視する人の割合は5%と少なかったです。

想定される理由としては、こんなところでしょうか。

・仲介手数料は値引きできるのか不明
・いきなり値引きは何かありそうで不安
・仲介手数料値引きより高く売ってほしい

あなたならどんな担当者を選びますか

最終的にどこに売却を任せるかは、査定価格、会社の知名度、担当者の信頼性、不動産に関する知識、問い合わせのレスポンスの速さ、戦略的な提案がされているかなど、さまざまなポイントを総合して決めるものです。

そして、やはり人対人ですから、性格的に合う合わないということも大事だと思います。
物件との巡り合いと同じように担当者との巡り合いもタイミングとご縁です。

売却一括査定に役立つ情報は少ない

ネット上では売却一括査定をオススメするブログでいっぱいです。
「一括査定は素晴らしい」
というだけでは不動産売却を成功させることはできません。
そこで売却するときに注意すべきポイントをチェックリストでまとめています。
失敗したくないという方は読んでみてください。

売却一括査定を使ってはいけない理由


「不動産を売るなら、とりあえず一括査定サイトに登録すればいいか」はNG

こんにちは。読者の方から「不動産を売るならどこの売却査定がお勧めですか?」と質問を頂きましたので思うところを書いてみます。

一応、私個人としては売却一括査定はお勧めしません。理由は後ほど・・・

一括査定の仕組みを知る

一括査定とは、一括で(一度にまとめて)、査定する(買い取り価格を出してもらう)ことをいいます。「一括査定」というキーワードで検索してみると、「中古自動車買い取り」「不動産買い取り」などが上位に出てきます。今回の対象は不動産なので、不動産に絞って話を進めます。

一括査定の流れ
①不動産を売りたい人が物件情報を登録する(無料です)
②物件情報が複数の不動産会社へ伝わる
③複数の不動産会社から価格査定が受けられる

高額な不動産を売るのだから、できるだけ高く売りたい。1社だけだと安いのか高いのかわからないので3社くらいから価格査定を出してもらい検討したい。でも、何度も同じ売却査定依頼をするのは面倒。そんな時に一括査定であれば、一度の登録で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利というわけです。でも・・・

あなたの売却情報を不動産会社に売る

一括査定サービスは、売却希望の顧客情報を不動産会社に有料で販売する仕組みです。

売却希望の顧客情報 1件あたり 1万円~2万円程度
6つの不動産会社がその顧客情報を買えば、6~12万円の売上となります。
ですから、あなたが一括査定サイトを利用しても無料なんです。

すごいですね。

あなたの「売却したい」という情報を販売するというビジネス。インターネットが普及してきたおかげで、このようなサービスが登場してきたわけです。不動産の他にも老舗的な「中古車売却」、「引っ越し一括査定」などがあります。

では不動産の一括査定サイトはどんな種類があるでしょうか。

一括査定サイトの種類

一括査定サイトってどれだけの数があるのでしょうか。

<物件検索サイト系>
アットホーム
スーモ
ホームズ

<一括査定専業>
イエイ
home4U
すまいVALUE
その他多数・・・

上記で6つ。他にもいくつもの一括査定サイトがありました。主に、不動産の物件検索サイト大手どころの3社、その他は一括査定専業の会社があるようです。Googleで「不動産売却」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが出てきてお腹がいっぱいです。

一括査定サイトのランキングや、評判などの記事もいくつも出てくるのですが宣伝くさいものばかり・・・。残念ながら

一括査定サイトの人気ランキングは参考にならない

一括査定サイトの人気ランキングは、残念ながらほとんど参考にならないです。ステマサイトのような記事ばかりで、ブログ著者が名前をを出してお勧めしている記事はあまり見かけません。

一括査定サイトの人気ランキングが参考にならない理由

一括査定のランキングサイトが一括査定サイトに顧客を誘導して、査定依頼をもらうと紹介手数料がもらえます。。当然のことながら、多くの紹介手数料が多くもらえるところをランキング上位に掲載するわけです。いったい何のランキングなのか、紹介手数料のランキングなんじゃないかと思ってしまいます。あなたも「売却査定」と検索してみてください。ほら、検索して出てくるのは、似たような特定の一括査定サイトをベタ褒めするような記事ばかり・・・。これでは、本当に役立つ情報が得られるわけないですよね。

不動産仲介会社の担当者の本音

某大手系不動産会社に勤める知り合いに
「一括査定って実際どうなの?」とインタビューしてきました。

Q.一括査定の利用は多いか?

とても多いよ。最近では、「すまいVALUE」という大手6社限定の一括査定の利用者が増えているよ。その他、いろいろな一括査定サイトがあるけど、うちの場合は件数は少ないね。

※地域によって、一括査定サイトの利用件数にはバラつきがあると思われるので一概にはどこの一括査定サイトが良いとも言えない。

Q.一括査定で媒介契約を取得できるのか?

競争が厳しく簡単じゃない。問い合わせメール受信直後に各社電話攻撃が始まる。どこの不動産会社も有料で情報を買っているわけだからね。自分が利用者のお客に聞いた感想では
「査定での入力が一括でも、売却理由などの詳細情報は毎回説明しなければならないので面倒。」
という人も結構いるよ。あまりにも電話が多いためか、電話に出ない人もいるし実際とは異なる電話番号をフォームに入力する人もいるよ。

Q.一括査定はお得なのか?

仲介会社の中には、媒介取得の競争に勝つために「仲介手数料50%割引」とするところもある。その代わり、一括査定サイト経由で媒介契約をすると
手数料がかかるので、自社サイトに誘導してから査定依頼をしてもらう不正をしているとの噂もある・・・。手数料が割り引きできたらお得だと感じる人もいるかもしれない。でも、自分が不動産を売るなら、信頼できる特定の担当者に任せたい。複数の担当者と付き合うのも大変だよ。

Q.一括査定ではなく自社HPの査定依頼のほうが成約率は高いのか?

そうとも言えない。複数の不動産会社に直接査定依頼をする人もいる。最近では、1社単独で依頼をする人は少数派だよ。売却する物件にもよるし、お客さんとの相性にもよるからね。

このインタビューから感じるのは、一括査定サイトからの売却情報に対する不動産会社同士の競争が激しくなっているということ。一括査定というサービスを利用することで、不動産会社から営業がより激しくなる恐れもあるということ。

一括査定を利用する=不動産会社を競争させる→営業が激しくなる→結局対応するのが大変

一括査定サイトを使ってはいけない理由

というわけで、僕は売却一括査定を基本的にはおすすめしません。
理由は次のとおりです。

1.一括査定サービスを利用している不動産会社にしか選ぶことができないから

一括査定サービスは、不動産会社から一括査定サービスに登録し売却希望の顧客情報を有料で販売する仕組みです。本当に評判の良い不動産会社には口コミで不動産売却の話が入ってきます。その良い不動産会社が一括査定サイトを利用していなかったら、一生巡り会うことはありません。もったいない!

2.複数の会社から営業電話やメールがかかってきて面倒だから

一括査定というのは、不動産会社を競争させるものです。競争させることで良いこともあり、悪いこともあります。良いことは、「競争により高い査定価格が出ること」・・・ではありません。目的は高く売ること。高い査定価格を出してもらうことではありません。「高く売れる戦略を提案してくれる担当者と出会えるか」が肝です。一括査定は複数の入力の手間は省けますが、だからといって良い担当者と巡り会えるわけじゃないんです。

3.一括査定では売却希望の情報が拡散してしまうから

一括査定をするということは、おのずと複数の不動産会社にあなたの「不動産を売りたい」という情報が伝わることになります。しかも同時に。あなたの大事な不動産を売るなら限られた人だけに、なるべく周りの人に知られずに売りたいと思いませんか。もっと言えば、一括査定を使っていることを不動産会社に知られたくないです。

個別に不動産会社に査定をすれば、他の不動産会社に査定しているかどうかは本人以外にはわかりません。それも一つの交渉材料になります。

一括査定はどんな人におすすめなのか

僕のお勧めは信頼できると思える不動産会社に個別に査定依頼を出すこと
一括査定サイトは一見便利ですが、万能ではありません。ネット上のつくられた評判やランキングに惑わされないようにしてください。
「不動産会社にバリバリ営業されてもOKで競争させて高く売ってみせるぜ!という人には一括査定サイトはオススメです。

それでも一括査定を使いたいあなたへ

これまで一括査定のデメリットをお伝えしてきました。
それでも「一括査定を使いたい」と思う方もいると思います。
そこで、これから一括査定を使って売却を成功させるコツをお伝えします。
売却一括査定をうまく使うためにはいくつかのポイントがあります。

極力電話連絡は控えてもらう

一括査定依頼をすると、不動産会社からの電話が次々とかかってきます。
断っても、断っても何度も電話がかかってくることも珍しくありません。
同じ内容を何度も違う不動産会社の担当者から聞かれて疲れてしまう人もいます。


電話が鳴りやまない・・・

ですので、電話連絡を避けたいときには
「電話連絡でなく、メールでの連絡をお願いします」と
記載しておくことよいと思います。
又は「電話は〇曜日の午後7時から8時にお願いします」でもいいです。

なぜ、電話連絡が来るのかというと、不動産会社は売却査定をされたあなたの情報を
有料で購入しています。ですので、あなたから売却の依頼(媒介契約)をもらえないと
費用が無駄になってしまうのです。「電話しないでください」と一度言われたくらいで
あきらめるわけにはいかないという不動産会社側の事情があるのです。

一括査定で比べるのは査定価格よりも「売れる根拠」

一括査定をすると複数の不動産会社から査定価格の提示があります。
「一番高い査定価格の会社を選べばいい」
と安易に考えている方は注意してください。
なぜなら、査定価格=必ず売れる価格 ではないからです。
査定価格は、査定した不動産会社が「この価格なら売れるだろう」
という推測の価格に過ぎません。
当然のことながら、推測なので当たるも八卦当たらぬも八卦です。
「査定価格より1000万円安くなったので、差額を保証します!」
なんてことはありません。

大事なのは、「なぜその価格で売れるのか、その理由が何か」です。
媒介契約をとるために本来はとても売れないような高い査定価格を
提案してくる不動産業者もいます。
根拠のない高い査定価格で売り出してもほとんどの場合は売れず、
徐々に値下げしていくことになります。

では、どうすればよいのかというと
提案された価格で売れる理由を具体的な事例をもとに説明してもらいましょう。その説明にあなたが納得できればOKです。購入を検討する方も価格に納得してくれる可能性が高まるでしょう。


なるほど。それなら売れるかも。

机上査定額を比べるな

査定にも二種類あって、実物を見ないで価格をつくる机上査定と実際の物件をみてつくる実査定があります。机上査定は実物をみていないので、正確なものではありません。
いい加減とは言いませんが、実物を見ていないので売れる金額とはズレがあります。
ですから、実物を見ていない机上価格で査定価格を比べたところで
あまり意味はないのです。比べるなら実物を見た上で出される実査定の金額。
そして、その金額で売れる理由です。

査定価格の高い方がよいはNG

売り方を比べる

どんな方法で売るのかも聞いてみてください。
具体的には次のような手法があります。

・自社の見込み客にのみ紹介する
・自社のホームページのみ掲載する
・レインズに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらう
・ポータルサイトサイトに掲載する
(スーモ、ホームズ、アットホームなど)
・現地販売会を行う
・折込チラシを入れる
・業者間の人脈を使って売る

ポスティングの効果が高いこともあります

手法はいろいろありますが、物件の特徴次第で効果の大小は変わりますし、販売する会社ごとに得意な手法は異なりますので、一概にどれが1番よいかは言えません。
「売れるシナリオが明確である」「売れる仕組みがある」ところが成果を出しやすいです。

独自のサービスを比べる

普通ではない独自のサービスを比べてみてください。
たとえば、建物状況調査を必ず実施する、費用負担は仲介会社(専任媒介契約必須)、通常は売主負担の引き渡し後の軽微な設備の故障費用を所定金額まで保障してくれる、税務関係に詳しいアドバイスをもらえる、見込み客になりそうな強いルートをもっている、等。


保証サービスがあるところも。

担当者の対応を比べる

個人的にこれが1番重要。
大手で知名度の会社にいる担当者がベストとは限らない。
会社は小さくても凄まじくできる担当者はいるのが不動産業界なのです。
売り物件の魅力を引き出して売れるかどうかは担当者次第なんです。

知識がある
信頼できる
やってくれそう

なによりもあなたの不動産を売ることに本気かどうかが大事だと思います。
仕事として売るだけでなく、その人が責任を持って全力で売ってくれる人、
そのように感じる人に任せたいですよね。
上記のポイントを意識した上で一括査定サイトを効果的に使ってみてください。

地元の不動産会社に頼みたくない理由

1158071_paper_emotions_-_sad

読者さんからご質問をいただいたので

返信内容を紹介させていただきます。

 

>はじめまして。
>おととし、Uターンしようと○○県に新築一戸建てを建てたんですが
>仕事の都合で、行けなくなってしまいました。

>まったく見通しがつかなくなったので、
>売却しなければなりません。
>物件がある近所の不動産屋とりあえず5件ほどに、
>査定書を作成してもらったのですが、
>やる気みられませんでした。
>(専任媒介である両手の仕事しかやらないような感じが、
>また良く知らない遠方の不動産屋にカギを預けるのも躊躇)

>仲介手数料、片手でも構わない、
>東京の不動産屋さんでレインズに載せてもらって、
>現場対応(オープンハウス)などを家族のものを
>地元に住まわせて、手出し1%物件としてして
>レインズに載せたら、地元の不動産屋さんたちは
>客付けしてくるでしょうか?
>また、素人が現場対応するにあたって、
>やるべきことや、ネガな部分があるでしょうか?

※多少言い回しを変えてます。

 

(僕の返信はここから)

>仲介手数料、片手でも構わない、
>東京の不動産屋さんでレインズに載せてもらって、
>現場対応(オープンハウス)などを家族のものを
>地元に住まわせて、手出し1%物件としてして
>レインズに載せたら、地元の不動産屋さんたちは客付けしてくるでしょうか?

 

物件自体の競争力次第だと思います。

 

立地、建物をみて価格的に相場と同等、もしくは

お得だと判断すれば客付けしてくるのではないでしょうか。

 

不動産業者はレインズを必ずチェックしていますので

紹介すれば決まると判断すれば客付けするものです。

 

それから東京の不動産会社にレインズに掲載してもらうというのは

そのエリアに支店があったり、Iさんと親しいというところに

頼めば可能かもしれません。

 

それ以外の不動産会社ではちょっとむずかしいかもしれません。

 

なぜなら、レインズの掲載するからには物件調査を行い、

電話での問い合わせ対応、重要事項説明書などを

作成しなければならないからです。

 

結果として、現場調査等の経費がかかるので

損得でみて引き受けるかどうかを判断すると思います。

 

基本的には地元の信頼できる(ここが難点かもですが)

不動産会社に依頼するのがオススメです。

 

それから手出し1%という表記はレインズの取り締まりが

昨年から厳しくなっているので告知するのは難しいかもしれませんね。

 

>また、素人が現場対応するにあたって、
>やるべきことや、ネガな部分があるでしょうか?

 

家族が見学などの対応をするのは特段問題ないと思います。

 

注意点を1点だけお伝えすると

・間違った説明をしないようとすること

です。

 

見学時には基本的には客付け側の不動産仲介会社が

案内をすると思います。

 

その際に何か質問をされても、不用意な回答は

しないほうがよいです。

 

後から「話が違う」となってしまうリスクがあるので、

不明点は後から伝えるというスタンスがよいと思います。

 

参考になるかわかりませんが、

僕もIさんと似たような経験があります。

 

僕は現在住んでいるところから離れた

栃木の所有物件を売却したことがあります。

 

不動産会社にいたので自分でレインズに登録して

集客をすることも検討しましたが、最終的には地元の

不動産会社に任せて半年程度で成約できました。

 

その理由は、反響対応や契約手続きなどを考えると

任せてしまったほうがよいと判断したからです。

 

地方の場合、物件価格が低いことも多く両手取引で

なければ仲介会社が動いてくれないことも珍しくありません。

 

両手目的になったとしても、きちんとお客さんと対応して

契約手続きをしてくれるところであれば

問題ないと思っています。

 

そのエリアの不動産取引の慣習によって

異なるかもしれませんが参考になれば幸いです。

無事ご売却できることを祈っております。

 

(返信ここまで)

 

あなたもご質問がありましたら

お気軽に送ってください。

メルマガ上でお答えさせていただきます。

「某不動産会社の売り方がズルイ」と言われました

不動産売却査定で、「某社のやり方があまりにもズルイ!」と不動産業界人や一般の方から聞きます。不動産の売却についてご存じでない方に流れを簡単にご説明させて頂きますと、、、

1,(複数の)不動産会社に売却査定を依頼する
2,査定価格に納得できたら不動産の売却を依頼する(媒介契約)
3,購入希望者を案内
4,気に入ったら申込み、売買契約
5,引渡し

という流れになります。
今回「ズルイ」というのは、2、の査定価格のことです。最初に不動産会社に売却査定を複数社依頼すると各社から様々なの査定価格が出てきます。「3000万円で売れます」という会社もあれば「うちは3500万円で売れますよ」と、いろいろな提案が出てくるわけです。

売却を任せてもらえるのは1社であることが多いので各社何とか自分のところに任せてもらうためになるべく高い査定価格を提案してくるのです。通常は不動産の価格には相場というものがあるので各社の査定価格はだいたい似通ったものになります。

誤差としては、10%前後(もっと差がある場合も)でしょうかね・・・(3,000万円が相場なら、3,300から2,700万円くらい?)
で、「ズルイ」という会社はこの査定価格がとにかく高く提案してくるというのです。

最近あった事例では、各社4,200万~3,800万円の提示があった中で、「4,800万円」という査定価格が出てきたそうです。で、その価格で売れるかというと、当然のことながらまず売れません。購入者も周辺の取引価格をきちんと調べるわけですから。

結果どうなったかというと、800万円引きの4,000万円で売却されたそうです。売主からすれば「なんじゃそりゃ?」って感じですよね。

なぜ、こんなことがまかりとおるのかというと売り手の習性と不動産業界の慣習に理由があるからです。長くなってきたので、明日へ続きます。