価格予測

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

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(事業用地を探してパチリ!都内の一等地)

前回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返りたいと思います。

前回の記事→ 2013年の不動産市況を振り返る~その1~

気楽に聞いていただければ幸いです。

■人気エリアでは有料な物件が枯渇

「不動産価格は上がる!」と熱くなる土地仕入れ側の一方で
一般の中古取引を担う不動産仲介会社は
どのように状況をみていたのか?

「世間で言うほど、価格が上昇しているようには
感じません。」

今年前半はそんな声が大半でした。
しかし、後半に入ると人気のあるエリアでは

「物件が不足していて紹介できない。」

という声が多くなってきました。

過去の不動産バブルと同じように

物件を早く買う

品薄になる

価格がもっと高くなる

(始めに戻る)

というスパイラルなんですね。

■「今なら高値で売れる!」強気の売主サイド

現在は売り渋りの時期。

仲介会社の担当者は売却査定でも
高値を提案しないと売り物件がとれない
という人もいます。

結果的に、土地単価でみても
+10万円~20万円程度はあがっても
売れているようなこともあるみたいです。

「半年前は1億で売っていた戸建が
今は1.5億で売ってるよ。」

とか
「3年前に売り出したときには高すぎると見向きも
されなかった土地が、その価格で売れたよ。」

などという話も。

景気が良い話は口コミされやすいのは
過去のバブルのときと似ていますね。

そして、2014年はどうなるのか?

耐震診断しなければ50万円以下の罰金?

少し前の日経新聞の記事です。

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東急系4社、耐震診断事業に参入 都の条例受け

東京急行電鉄など東急グループ4社は
建物の耐震診断事業に乗り出した。
幹線道路沿線のオフィスビルやマンションなどが対象で、
耐震改修などと合わせ、一括してサービスを提供する。
東日本大震災で建物の耐震性への関心が高まっていることに加え、
東京都が来年4月から主要沿線の建物の診断を
義務化するため、需要が高まると判断した。

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どういうことかというと
都内の主要幹線道路に面している建物で
耐震性の低いものは、必ず対審診断をしなければ
ならなくなります。

理由としては、
いざ震度7などの大地震が発生したときに
耐震性の低い建物が倒壊したとします。

そのときに主要幹線道路がふさがれてしまうと
交通輸送機能が麻痺してしまう可能性があるからです。

ですから、事前に建物の耐震性を把握しておき
耐震性を確保する流れをすすめていきたいわけです。

東急グループさんのニュース

東京都は4月から義務づけられる耐震診断に
全額補助金(上限350万円)を出す見込み。

ということは、耐震性の低い建物の所有者は
実質無料で耐震診断を受けられるのです。
(申請が必要)

そこで東急グループさん。
さすが対応が早いです。

耐震診断 ⇒ 耐震補強提案 ⇒ 耐震補強工事 ⇒ バリューアップ工事

という流れをつくることができるわけです。

今後より建物の耐震性について問われる
世の中の流れになりそうです。

旧耐震の不動産価格も影響を受けるように
なる可能性もあります。

お宝物件が売りに出ない理由とは?

今日は東京杉並の阿佐ヶ谷駅周辺のアパートの
調査をやってきました。

そこで気づいたのは築30年以上と思われるような
アパートでもぴかぴかに手入れされているものが
多いんですね。

外壁塗装もバッチリできてますし、防水関係も
きっちりやられているような雰囲気。
よくある●●荘というような木造で朽ちている
ような物件が少ないです。

なぜ、そうなのか?
ということを予測してみました。

投資物件ははローンの支払いも終えると
管理費、修繕費、固定資産税などを除けば
あとは稼いでもらうだけになります。

築年数が古くても立地がよくて
設備が新しければ、入居者は入ります。
賃料は需要と供給で決まるのですが、
ローンを払い終えた賃貸物件は強いです。

ローンを支払い終えても入居率は高くほぼ満室。
これぞ最強の資産運用と言えるのではないでしょうか。

地震リスクや室内での事故のリスク、滞納リスクなどは
ありますけれど、トラブルがない期間が長くなれば
投資金額を回収して尚稼ぎ続ける物件です。

そりゃあ、よっぽど現金が必要とか理由が
なければ売らないわけですね。

だからこそ、人気エリアになればなるほど
物件を手放す人は少なくなり、買いたい人が
順番待ちになっていくわけです。

不動産価格が下がりにくい理由も
こんなところにあります。

不動産価格が下がる?

「不動産価格が下がるかもしれない。」
と噂がされています。

根拠としては、
○金融機関の融資審査が厳しくなってきているらしい
○フラット35Sの締め切られるらしい
ということです。

1991年頃にバブルがはじけるとき、
リーマンショックが発生するとき、
不動産価格が下落する前には、融資が一気に
厳しくなりました。

どういうことかといいますと、
頭金0円で物件価格100%まで融資していたものが
頭金10%とか20%なければ、融資が通らないという
ようなことになったわけです。

そして、2011年。
フラット35Sの優遇金利自体は継続されそうですが、
現在1.0%優遇が0.5%になる模様です。

現在100%融資限度を70~80%に引き下げ、
現在の1.0%優遇は今年9~10月頃前倒しで
終わる見込みとのことです。

もしかしたら金融機関の上層部は
不動産価格が下がって担保余力が
足りなくなるリスクがあると見込んでいるのでは?
とも考えられます。

アメリカの債務上限の期限の8月・・・
ユーロ不安による通貨急下落・・・
日本の電力不足・・・

警戒するのも当然かもしれませんが。
特にフラット35Sの優遇金利が終わる9月、10月位までは
不動産取引動向には注意しておくことをオススメします。