住宅ローン金利

2014年の不動産市況を振り返る

2014年もあとわずかで終わり。

毎年の恒例の今年の振り返りと来年の予測について
個人的にまとめてみたいと思います。

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■2014年の不動産価格は現状維持、一部上昇傾向

今年の不動産価格は2013年に比べると同程度水準、
一部上昇傾向という感じでした。

昨年のアベノミクス政策によって不動産価格は
上昇傾向だったのですが、さすがに実需に即していない
物件も多くなり、多少は落ち着いてきたかなという感じでした。

「高値で仕入れて高く売ってもお客がついてこない。」

というのが現場の声だと感じました。

ただし、超都心、ブランド立地では高値買いは継続。
好立地の収益物件ではかなり低い利回りでも買い手がつくという
異常な事態となっているようです。

■消費税増税がエンドユーザーの動きを止めた

新築マイホームの売れ行きは軒並み減。

新築の建売、マンションについては、2014年3月までの
増税前駆け込み需要の反動減と言われていましたが、
実際には物件価格が上昇してしまい、その価格に
ついてこれなかったということではないかと思います。

価格は安いのですが、土地面積も建物面積も小さく
かなり無理したプランを入れ込んだ物件もよく目にしました。
70㎡台の3LDK一戸建てとか普通にありました。

結果、割安感のある中古物件に購入者層が流れていきました。
好立地の中古マンションは品薄状態となり、新築時の価格よりも
高値で売れるということも普通に目にしました。

■売主サイドの心境の変化

2013年頃から東京オリンピックの開催決定、
アベノミクスの影響で

「今なら高値で売れる!」とかなり強気価格設定をしていた
物件が続々と値引きされてきたのが2014年。

結局、高値で売れるのは、高値で売れる理由がある
好立地の物件のみで、相場からかけ離れた価格設定のものは
現実的な価格に下落していきました。
(それでもまだ高いのですけど)

一部では、2014年後半になり売却を急ぐ案件も
ちらほらでており、売主サイドとしても

「今後、価格が下がるかもしれない。」

と今が売り時とばかりに売却する人もいたようです。

■2015年の不動産市場はどうなるの?

個人的には、2015年の不動産市場は
現状維持、もしくはマイナス基調の調整局面と予測します。

無理をして高値で物件を購入していたデベロッパーが
在庫を抱えきれずに値引きして処分するようなケースが
増えていくのではないでしょうか。

過去最低の住宅ローン金利にもかかわらず
売れ行き好調とならないのが、現在の日本の分譲市場。

人口が減っているから、
世帯数が減っているから、
空家が増えているから、

建てれば売れるという時代から、
真に需要があるエリアでないと簡単に売れない時代に
シフトチェンジしていっていくのではないでしょうか。

■2015年の不動産市場で生きる上での個人的方針

我慢の年。

今年の不動産市場は、急激な市場環境の変化に
(自分が)耐えられるかどうかですね。w

景気が良くなり、不動産価格が高値でも
売れるようになれば、そんな心配は無用なんですが
なかなかそのような楽観シナリオにはなるとは思えないです。

一番気になるのが、金融機関の融資姿勢が
強気から弱気になっているように感じるところ。
知人からの情報では、金融機関も警戒レベルをあげて
「利益が見込める事業」
「担保割れしない物件」
に対する融資案件をシビアにみてきているようです。

また、最低水準まで落ち込んでいるローン金利の
上昇がいつ起こるのか。
ローン金利の上昇が転換期になりそうな予感もします。

とはいえ、未来は誰にもわかりませんので
上記のような心構えはしつつ
目の前の案件に全力で取り組んでいくだけですけどね。

というわけで2014年お疲れ様でした。
2015年もよろしくお願いいたします。

住宅ローンの審査手続きのまとめ

住宅ローン審査手続きの実務についてのブログを作成しました。
といっても、Q&A形式でメモ書き程度のものですが。

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毎日、物件情報を収集して、

現地調査をして、

良さそうなものがあれば事業計画をつくって、

買付を入れて、

うまくいけば契約して、

融資付けをして、

引渡しを受ける。

そこで終わりでなく、
境界のこと、地積更正、越境関係の処理、近隣対応をやって
建物ができあがっていく。

その一連の流れの中で、さまざまな問題が発生して
その都度解決をしていく。

この解決したときのノウハウって、自分の経験にはなるんだけど
使わないと忘れていってしまう。

頻繁に同じトラブルが起こることもなく
レアなケースばかりだから、益々忘れていく。

税金関係の知識も、必要なときは理解できるけど
使わなければ忘れていってしまうもの。

そこで、テーマごとに不動産コンテンツをつくっていって
記録しておけば、また似たような問題にあたったときに
解決が早いのではないか。

(面倒ではあるけれど)、積み重ねれば
きっと良質なコンテンツになって自分を助けてくれるはずだし、

場合によっては、似たような問題をかかえた人が検索して
役に立つ可能性もある。

そう考えると、絶対にやったほうがいいね。

無料で使える最強の住宅ローン比較サイト

住宅ローンを借りるとき

「いったいどこで借りたら一番得なのか?」

と誰もが考えます。

 

普通は不動産仲介会社が

契約前に事前審査で1つか2つ通します。

 

■それ以外の住宅ローンを検討する場合には

自分なりに住宅ローン商品HPを調べたり

金融機関に問い合わせをしたりします。

 

多くの人は仕事をかかえているので

この時点で相当の労力がかかります。

 

気合が入っている人は

調べた住宅ローンの比較表をエクセルなどで

つくったりします。

 

仕事が終わってから夜遅くになってしまい

この辺で気持ちが折れてしまいがちなのです。

 

「住宅ローンを簡単に比較できたらいいのに・・・」

誰もがそう思うことでしょう。

この悩みは解決できます。

 

■最強の住宅ローン比較サイト

実績92万人、提携約70社、ローン 約800件。ローン選びの決定版の

「イー・ローン」というサイトです。

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具体的な使い方を例にあげてみると

以下のように商品がズラッと並んでいます。

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ここから気になる商品を見つけて
右側の+マークにある比較リストをクリックします。

そして、画面右上にある緑色の「ローン比較リスト」をクリック。

 

すると、一発で簡単に比較リストができるのです。

これは便利です。

 

自分で調べてエクセルにまとめたら最低2時間。

イーローンで使えば3分。

 

素晴らしいサービスですので

ぜひ使ってみてください。

 

ちなみに、実際の返済額を試算するには

こちらのサイトが一番おすすめです。

住宅ローンシミュレーション

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住宅ローン審査をあきらめました

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住宅ローン審査をあきらめました。

 

ネットから事前審査の申込みをしていた

○○○銀行です

 

あきらめた理由は、

「審査から融資実行まで最低でも2ヵ月かかる。」

と言われたからです。

 

3月上旬に決済予定なので

2ヵ月もかかったら間に合いません。

 

「決済を1ヵ月遅らせてもらえれば・・・」

と提案されましたが、売主さんの都合もあるので

スッパリあきらめました。

 

■一般的な融資実行までの流れ

住宅ローンの融資実行までは

通常は最低でも1ヵ月程度かかります。

 

なぜなら、

審査に時間がかかるからです。

イメージは以下のとおり。

 

事前審査(1週間程度)

本審査(1週間程度)

住宅ローン契約(決済の1週間前)

融資実行(引渡し)

 

僕の経験上1ヵ月程度あれば大丈夫と

思っていました。

 

■ネット系銀行は審査に時間がかかる?

事前審査をとばして、本審査を受けて

時間短縮を試みましたがダメでした。

 

担当者によると

「うちは審査自体に3週間位はかかります。

結果として融資実行までは2ヵ月程度

みていただく必要があります。」

とのことでした。

 

なぜ、そんなにかかるのか聞いてみたら

「そういうルールになっている」

とよくわからない答えをいただきました。

 

正直、僕としては審査から2ヵ月というのは

ありえないという感想です。

 

完成済みの物件を買う時には

契約から決済まで1ヵ月程度のケースが

ほとんどです。

 

だとすると、

この金融機関のローンを

使うのはむずかしい。

 

契約から引渡しまでに2ヵ月以上かかる

未完成の新作マンションや、新築戸建しか

相手にしていないということなんでしょうかね。

(詳しい人がいたら教えてください)

 

■使いたい住宅ローンの審査期間を把握しておく

今回のケースでも、あらかじめ

審査に時間がかかることがわかっていれば

対策を立てることができました。

 

とにかくこれは完全に僕のミスですね。

これを教訓として次に生かしたいと思います。

金利0.6パーセントは低すぎです・・・。

住宅ローン審査を受けすぎると不利になる理由

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住宅ローンの審査を受けすぎると

不利になる場合があります。

 

なぜかというと、金融機関が疑心暗鬼になるからです。

 

住宅ローンの審査を受けると

申込者の信用情報を調べられます。

 

信用情報とは、過去の借入の履歴や

借入の延滞情報のことです。

 

その信用情報を調べられる機関では、

信用情報を調べた側の履歴も残るのです。

 

信用情報に履歴は残るのですが

その審査に通ったかどうかは金融機関にはわからないのです。

 

具体的に例をあげると

僕がA銀行の審査を受けたとします。

 

するとA銀行の名前が履歴に残ります。

続けて、B銀行の審査を受けたとします。

 

すると、B銀行は

「A銀行で審査を受けているんだな。審査は通ったのかな?」

と考えます。

 

さらにC銀行の審査を受けたとします。

すると、C銀行の担当者は

「A銀行、B銀行でも審査を受けているんだな。

どちらも審査に通らなかったからうちで審査をしているのかな。」

とみられる可能性があるのです。

 

もちろん、審査の基準となる

・年収と返済比率

・勤続年数

などで明らかに審査基準を満たしている

場合には特に問題はないと思います。

 

しかし、問題は審査の通すか微妙な場合、

審査する側も悩むわけです。

 

ですので、審査基準を満たすか微妙という場合は

どこで審査を受けるのか、審査を受ける順番などを

くわしい人に相談して決めたほうがいいと思います。

 

もしあなたが不動産業に携わっていて

この手の住宅ローン審査の仕組みを完全に

マスターしたいなら、以下のマニュアルが参考になります。

https://myhome-p.com/url/file/loan.html

 

一般の方にはむずかしいと思いますが

プロならすごい重宝するマニュアルになると思います。

住宅ローンの審査を受けすぎるのは危険?

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不動産を買うとき住宅ローンを

利用することがほとんどです。

 

昔は住宅ローンは不動産会社の

勧めるところを言われるがままに

利用する人がほとんどでした。

 

しかし、最近では自分でよりお得な住宅ローンを

探すという人が増えています。

 

なぜ自分で探すのかというと、

・ネット銀行などのほうが金利が低かったり

・保証料が無料だったり

・繰上げ返済の手数料が無料だったり

してお得な場合があるからです。

 

どこで借りようとお金はお金ですから

支払いが安いところを選びたいですよね。

 

とはいえ、ネット銀行は他の都銀などのように

営業担当者が不動産会社を営業で

まわっていることはないので

情報がとにかく少ないです。

 

「ネット銀行審査がとにかく厳しいですよ。

時間もかかるし。」

 

不動産会社の担当者はこんな

認識をもっている人が多いかもしれません。

 

まあ、支店がない、支店が少ないということは

ありますが、借り入れ条件がお得であれば、

利用者は増えていくだろうと思います。

 

僕は支払い総額と繰上げ返済時の手数料を比較して、

窓口のある支店が住んでいる場所の近くにあるかどうかで

(あとは金融機関の好き嫌いも多少考慮して)

決めていいと思ってます。

 

で、今回の本題

「住宅ローンの審査を受け過ぎるの危険?」

の話ですが、前ふりが長くなってしまったので

次回に続きます。

 

次回の記事はこちら。

住宅ローン審査を受けすぎると不利になる理由

住宅ローン金利があがってきたらどうする?

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一月の住宅ローン金利が大幅上昇です。

 

フラット35 1.81パーセント(12月) → 1.99パーセント(1月)

 

0.18パーセントもあがりました。

これほどの上昇は珍しいです。

 

住宅ローン金利もアベノミクスによる影響を

急ピッチで折り込み始めました。

 

■金利があがったらどうすればいいの?

これから家を買う人は

金利が上がる前に住宅ローンを借りたい。

 

でも、住宅ローン金利の適用時期は引渡し月。

売買契約日ではないですよ。

 

ですから、完成が一年以上先の物件には

金利が読めないので注意です。

 

■住宅ローン返済中の人

変動金利で組まれている人は長期固定に

借り換えするタイミングかも。

 

低金利が続いてきましたが、

さすがにあがりそうな気配です。

 

■物件を売ろうと思う人

購入者が組める住宅ローンの

金額が下がるかもしれません。

 

立地によっては需要が高まって

価格が多少上がる・・・かも。

 

チラシなどをみながら

相場の動向をチェックしてみてください。

 

■金利の先行きは誰もわからない

市場全体の雰囲気としては

金利が上がりそうとなっています。

 

でも、金利動向は

未来になってみないとわかりません。

 

某都銀の担当者は

「そろそろ金利あがりますよ。」

と言ってました。

(2年前ですけど)

 

当たるも八卦当たらぬも八卦です。

ただし、今まで以上に金利が上がった時の

返済額を意識しておく必要はありそうですね。

2012年の不動産業界ニュースのベスト3

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(2013年は不動産業界は笑顔の年?)

2012年の不動産業界で変わったこと。

2012年も終わりました。

不動産業界で何が変わったのか、

(個人的)ベスト3をご紹介します。

 

■1位 史上最低の住宅ローン金利

住宅ローン金利は過去最低のレベルまで

下がりました。

 

変動金利では0.7%。

35年固定でなんと2%を切りました。

5年前の10年固定の水準です。

 

2012年に住宅ローンを固定金利で組めた人は

得しそうな気がします。

変動金利を選んだ人は、、、

早めに固定に切り替えたほうが

よいかもしれません。(かも)

 

■2位 購入者の予算が減少

予算5,000万円⇒4,000万円

予算3,500万円⇒3,000万円

あくまでも現場での肌感覚なのですが、

マイホーム購入者の予算は減少していますね。

平均年収も減り、終身雇用も崩れてます。

日本を代表する企業と言われた

シャープやパナソニックでさえも危ない。

35年の長期のローンを組むわけですから

そりゃあ当然慎重にもなりますよね。

 

■3位 低価格の新築物件が主役に

住宅ローン金利は最低、予算は減少、

当然の流れとして低価格の不動産が主役になりました。

いわゆるパワービルダーの新築戸建てです。

新築なのに2,000万円台、3,000万円台と

中古価格と同等レベルです。

土地や建物面積が小さく

販売価格を下げるのがトレンドでした。

 

■2013年はどうなる?

政権交代がきっかけで

株価は急上昇、円安方向に潮目が

変わりつつあります。

不動産、建設関係の株価も急上昇してます。

REITも大幅上昇。

このままいけば、

住宅ローン金利は上がりそうな気配です。

不動産価格も下がる理由は少ないです。

(よほど売れない立地は別ですけれど・・・)

消費税の増税もありますので

2013年は不動産の取引が活発になると

思います。(希望的観測も込めて)