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仲介会社

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

１つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する（既に次の物件を契約済み）
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか？」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか？」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは？


家を売りませんか？という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね。


『当マンション』で探しています！
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

（住民の心の声）
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

（住民の心の声）
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

（住民の心の声）
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者（店長）の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは？

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか？


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社Ｍ。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

マンション査定の問題とは？

マンション査定の問題とは、仲介手数料のことがあります。
仮にマンション査定を依頼して、売却を依頼したとします。

一般的には仮にすぐに買う人が決まっても、
法律上の上限である物件価格の３％＋６万円の消費税分の
手数料をとられることになります。（４００万円超の場合）

買い主が決まるのが１日後であろうと、１年後であろうと
仲介手数料が変わらないのです。

売却するのに時間がかかる人にとってはよいかもしれませんが
すぐに買う人が決まるような人気物件の場合には、仲介手数料を
安くするか、もしくはその分売買価格をあげるような戦略も
必要かもしれません。

早く売れる人気物件であれば、仲介手数料の交渉の余地は
あるかもしれません。

毎日チラシが投函される理由

売却依頼をもらうと、報酬が発生しやすいからです。
ですから、大手不動産仲介会社をはじめ
不動産仲介を行っている会社は売却物件を
取得するために日々チラシを投函するのです。

「紙がもったいない。」
「毎日毎日ゴミが増えるだけ。」

という意見もありますが
不動産を所有している方の
多くが高齢者であること、ネットよりもチラシなどの
紙ベースで情報をえている人も多いのです。

インターネットに親しんだ若い世代であれば
今後は変わってくるのかもしれませんが、
２０１２年時点では未だにアナログ優勢の点もあります。

大手仲介会社が地方に進出しない理由

前回の続きです。

物件価格の３３％の手数料を
要求された方からの相談の件。

仲介手数料３３％で
物件価格の１／３にものぼります。

なぜ、こんなことになるのか？

どういうことかといいますと、
この物件は金額安かったことが原因だったのです。

物件価格が１５０万円だったので
正規の手数料で計算すると、78,750円。
これは確かにちょっと安い気がします。

以前、売り主さんが
「最悪１００万円でも手元に残れば・・・」
とつぶやいたことがあったそうです。

不動産会社としては、この発言を根拠に動いて
「１５０万円で売るから、１００万円との差額の
　５０万円を手数料としてもらっていいか？」
という提示をしたようなんです。

でも、手数料５０万円というのはちょっと高過ぎる。
特別に何か手がかかるということであれば別ですけどね・・・
1,000万円の物件よりも手数料高いです。
一般の方が驚くのもある意味当然かと。

地方にいくと、1,000万円以下の不動産ばかりですから
正規の手数料では厳しいのは事実。

広告を出して、お客様を探して、案内して
物件の調査をして、契約、ローン、引き渡し。
で、手数料１0万円以下。

かたや、東京都心では人気マンションを預かったら
右から左に流して、数百万円。

これを格差と言わずして何というのでしょうか。
事業として成り立たせるのは大変です。
大手不動産仲介会社が地方に進出しないのは
このような理由があるからなんですね。

不動産仲介会社ベスト１０の両手取引の割合は？

前回の続きです。
週刊住宅で不動産仲介会社の２０１０年度の
仲介実績が掲載されています。

このうち、上位１０社までの会社の
ある率を並べてご紹介します。
これが何かわかった方は鋭いです。

１位　三井不動産販売ネットワーク　5.12％
２位　住友不動産販売　5.19％
３位　東急リバブル　4.49％
４位　野村不動産グループ　3.68％
５位　三菱UFJ不動産販売　3.71％
６位　みずほ信不動産販売　4.21％
７位　三菱地所リアルエステートサービス　2.33％
８位　福屋工務店グループ　5.75％
９位　大京グループ　3.68％
１０位　有楽土地グループ　4.46％

さて、％が何を表しているかわかりますか？
平均手数料率を示してします。

平均手数料率というのは、売買価格に対して
何％の手数料を平均で受け取っているかというもの。

片手仲介（買う人又は売る人からどちらか一方のみ）だと、３％。
両手仲介（買う人、売る人どちらも自社のお客様）だと、６％となります。

ということは、６％に近いほど、売る人だけでなく
買う人も自社で見つけているということです。
こうしてみると、上位３社は、ざっくり８割が
両手仲介となってます。

売る人、買う人も自社で見つけるのがスタンダードに
なっているからこそ収益もあがっているわけです。

このベスト８位にランキングしている福屋工務店
グループさんなど、手数料率5.75％！圧倒的です。

「両手仲介こそが不動産仲介業の醍醐味」
という言葉のとおりです。売り上げ２倍ですから。

各社は自社に一般のお客様が問い合わせを
してもらうために自社ＨＰに詳しい情報を掲載。
不動産業者が見るレインズには最低限の情報しか
載せない会社がある理由がみえてきます。

中古住宅の情報を探している方は、上記のような
不動産仲介業の業界構造を知っておくと、もっと効率的に
物件を探すことができるようになると思います。

大手不動産会社で不動産売却するときの特典比較

大手不動産会社で不動産売却するときの特典を
HPを見ながら調べてみました。

三井のリハウスさん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト券
（専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ）
さらに成約された方には、抽選で液晶テレビなどの家電プレゼント

住友不動産販売さん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト件＋コシヒカリ１０キロ
又は、引っ越し基本料５０％オフ
（専属専任媒介契約に限る）
さらに成約された方には、抽選で電動自転車などの家電プレゼント

野村不動産アーバンネットさん

査定依頼をいただいた方に、抽選で3,000円分ギフトカードか５００円分クオカード
売却のご依頼を頂いた方はハウスクリーニング（水回りのみ）をプレゼント
（専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ）
成約者特典はなし

東急リバブルさん

特になし。

３万円とか成約プレゼントとかよりも
高く売れるほうが売る人のメリットは大きいはず。
ですが、そこは人間ですから目の前の特典などには弱いもの。

さらに、財閥系大手不動産会社というネームバリューが
ありますので、ますます売却物件が大手に集まる仕組み。
ランチェスター戦略をもろに実践して優位性を
高めていく大手不動産仲介会社。

両手仲介を狙う物件の囲い込みがあるので、
他社の不動産会社のお客様には物件を紹介しない
ケースもよくあります。

「商談中です！」

売り主側からすれば、買いたい人がいるのに
紹介をしないというのはありえない話。
しかし、ばれなければOKということで「商談中」とか
「話が入ってます」という両手狙いをしているわけです。

川上の情報を持っている人が強いのは
どこの世界も同じですが、このままですと
中小不動産仲介会社は淘汰されていく可能性が
高いと思われます。

そして、歩合制の不動産仲介担当者が
増えていくのでしょうね。