仮登記

問題を解決できる専門家は必ずいます

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先日から問題になっていた仮登記の抹消が

やっと完了しました。

 

そして、仮登記の抹消が完了したので

その土地の売却の契約の段取りができました。

 

仮登記があり売却ができないことが

発覚してから1年半。長かったです。

 

この1年半を振りかえってみて感じるのは

「問題を解決できる専門家は必ずいる。」

ということです。

どういうことかご説明しますね。

 

■解決まえでにかかった時間

仮登記があって不動産が売れないことがわかってから

ネット上で似たような事例がないか探したり、

いろいろな知り合いの専門家に解決方法を聞いたり、

してきました。

 

しかしながら、誰に聞いても回答としては

「有効な解決策はない。」

というものでした。

 

そして有効な解決策がないまま

何もしない1年以上が経過していました。

 

■不動産に詳しい弁護士に相談する

仮登記を抹消してもらう必要がある側から

「仮登記の問題をどうするのか?」

という趣旨の配達記録郵便が届きました。

 

そのため、もう一度だけ行動を起こし

一ヶ月前に不動産に詳しい弁護士に相談をしました。

 

その結果として、

有効なアドバイスを受けることができました。

そのアドバイスに基づいて行動したら

たった一ヶ月程度で解決することができたのです。

 

■なぜ、そうするのが一番よいのか?

その弁護士のアドバイスは

「確かにこちら側と相手側のどちらが

正しいかといえば、こちら側が有利だと思う。

明らかに相手側の過去のミスが原因の可能性が高い。

 

しかしながら

訴訟もできるが費用が最低でも50万円位かかる。

期間としては、最低半年はかかる。

そして、立証責任も訴える側にある。

 

損得で考えるのであれば、判子代を支払って

解決させたほうが得だと思う。」

 

とのことでした。

このアドバイスのおかげで方向性が定まり

迷いなく解決することができたのです。

 

■最良の解決策を提示できる人は必ずいる

今回の件で気づいたことは

「どんな問題にせよ最良の解決策を知る人は必ずいる。」

ということです。

 

自分は解決できなかったとしても、

解決方法を知る人を探せばいいのです。

 

僕が1年かかっても解決できない問題を

1日で解決できる人はどこかにいます。

 

ですから、

何か解決すべき問題があったら

とにかく専門家に相談する。

 

いつまで?

納得できる解決方法が見つかるまで!です。

仮登記がついていて不動産が売れません

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↑今回の仮登記の原本

仮登記のついた土地の売買にはご注意ください。

なぜなら、解決するのが大変だから。
お金と時間と精神的苦痛が待ってます。

僕の経験でこんなことがありました。

以前もご紹介したのですが
栃木県にある土地の売却をしていて買付が入りました。

さあ、契約という段階で問題が発覚。
不動産に仮登記がついていたのです。

■昭和42年に仮登記がついている!?

仮登記がついていても所有権移転はできます。

ただし、仮登記を本登記すると
仮登記後の所有権が否定されます。

ですので、通常は仮登記がついたままでは
不動産売買をするのは危険です。

■仮登記抹消の手続き

仮登記をした方はすでに亡くなっていて相続人が複数人いました。

とりあえず相続人に会いにいくと
「ただでは仮登記は消しません。誠意をみてもらわないと。」
とのこと。

要するに判子代を請求してきたわけです。

■弁護士に相談してみる

仮登記がついていた理由はどうやら司法書士のミスらしい。
代物弁済予約で代物弁済をしたのに仮登記を本登記にせずに
所有権移転登記をしてしまった。

司法書士のミスの可能性が高いけれど
なにぶん40年前のことで、その司法書士事務所は
すでに存在しない。

証拠がないんですね。

■訴訟か、判子代を支払うか?

訴訟をしたら勝つ可能性が高いといわれましたが、
立証するのが困難で少なくとも判子代以上の費用がかかり
期間も数ヵ月はかかるという。

弁護士の先生いわく
「コストパフォーマンスをかんがえると、払ってしまったほうがよいのでは」
とのことでした。

現状はここまで。
今後どのような展開になっていくのか
またご報告しますね。

「仮登記だから大丈夫!」ってホント?

「土地を買おうことにしたのですが、登記簿上の所有者はAさんに
なっているのですが、Sさんという名前の仮登記がついていました。

不動産会社には
「仮登記だから大丈夫。」と言われているのですが本当に大丈夫ですか?

結論から言うと、
仮登記を抹消しない限り話をすすめてはいけません。

もし仮登記を抹消しないままで売買契約を結び、引き渡しを受けて
家を建築したとしてもSさんが本登記をしてしまえば、あなたの登記は
無効になってしまうのです。

実は最近、上記のようなケースを身近で身をもって体験したばかり。

司法書士の先生に
「価格を安くすれば平気ですかね?」と軽い気持ちでお話ししたら
「とんでもない!絶対ダメ!」とのことでした。

たとえば、仮登記つきの土地は、いつ爆発するかわからないダイナマイトのようなものとのこと。そのダイナマイトがいつ爆発すかもわからないものだそうです。

皆さんもどうかお気をつけください。

売れない土地だということが30年振りに発覚しました

某売り地の売却がまとまりそうなとき
実は売却ができないことが発覚したそうです。

その理由は
その土地に仮登記がされていたからです。
その登記は、なんと昭和47年にされたものでした。

■なぜ発覚したのか?

不動産会社で売却にあたって土地の要約書を取得したところ
発覚しました。

■なぜ売却できないのか?

仮登記された方が、本登記されてしまうと
所有権が否定されてしまう恐れがあります。

ですから、金融機関も融資を実行しませんし、
通常は司法書士の先生も所有権移転登記をしません。

■なぜ、そんな状況になったのか?

この土地の昭和43年時点の所有者の方が
土地を担保にAさんにお金を借りたんですね。

で、Aさんは
「お金を返さなければ、土地をもらいますよ。」
という仮登記をしたわけです。

その後、昭和43年時点の所有者の方はお金を
返すことができなかったので、Aさんに所有権が
移りました。

次に、昭和55年に、その土地は5宅地に分割されて
他の第三者に売却されました。
そして、相続が発生して平成23年の現在に至るわけです。

■どう対策するのか?

○当時の司法書士の先生に登記を直してもらう
本来であれば、仮登記がある状態で売買はできません。
おそらくそれを見過ごして、登記をしてしまうミスをしているので
その責任を追及するわけです。

まあ、30年前のことですから、その司法書士事務所が
営業しているかどうかは微妙ですけれど。

○仮登記をされた本人や相続人を探す
ご本人が存命であれば、登記を抹消して頂きます。
売買代金は支払っているのに、登記が残っているのは
おかしいわけですから。

■起こりえるリスク

仮登記をされたご本人がなくなって複数の相続人が
いらっしゃる場合、探し出すのが大変かもしれません。
それに、仮登記を抹消するために必要な書類に判子を押して
もらう場合に判子代(数万円)を請求されるリスクがあります。

■感想

不動産取引は千差万別。
いろいろな案件があります。
不動産取引は知恵比べですね。

知恵があるものが有利になる世界です。
自分で知識を得るか、専門家をパートナーに置くかが
不動産を有利につきあうための秘訣だと思います。