中古マンション

値引きがしやすい中古物件の3つの条件

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値引きがしやすい中古物件には3つの条件があります。

それは次の3つです。

 

1.売り急いでいる

2.売り主さんがお金に困っていない

3.値引きする合理的な理由がある

 

あなたがもし不動産を買うのであれば

ぜひ販売担当の方に聞いてみてください。

 

■売り急いでいる物件は値下げできる

売主さんが買い換え条件で契約していると

値引きしやすいです。

 

なぜなら、自分の物件が売れることを

前提に新しい物件を買っているからです。

 

見た目にはわからないので、

売却理由を聞いてみるとよいです。

 

(あまりネガティブな理由は言いたがらないので

信頼できる不動産会社の担当者に見極めてもらう)

 

■売り主さんがお金に困っていない

先ほどとは逆なのですが

売主さんがお金に困っていない場合も

値引きがとおりやすいこともあります。

 

なぜなら、お金よりも縁を大切に

することがあるからです。

 

相場よりも高い価格で売りに出して

「売れれば儲けもの。でも、値引き希望が入ったら

安くても売ってもいい。」

ということも意外にあるものです。

 

■値引きする合理的な理由がある

値引きする合理的な理由がなければ

合意はしにくいです。

 

「とりあえず安くなれば買います」

というのは通用しません。

 

「●●の理由で、どうしても販売価格を●●に

してほしい。そうしてくれたら買います。」

と理由を明確にして、いくらだったら

買うのかという意思表示をすればいいのです。

 

■後出しじゃんけんはしない

条件交渉は1回でまとめるのがスムーズです。

多くても2回。

 

話がまとまってから、

再度値引きや取引条件の交渉をすると

売主さんの心象が悪くない可能性があります。

 

不動産は単なるモノではないので

取引相手と関係が悪くなると後々不都合が

生じる可能性が出てきます。

 

ですから、僕もたとえお客さんだとしても

きちんと約束が守れない人とは取引は極力しないことにしています。

トラブルの元になるし、他の人に迷惑が

かかってしまうからです。

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか?」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは?


家を売りませんか?という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね

『当マンション』で探しています!
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

(住民の心の声)
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

(住民の心の声)
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

(住民の心の声)
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者(店長)の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは?

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか?


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社M。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

白黒コピー1枚200円というぼったくりでは?


今回のネタは実務ネタなので
不動産業者の方でないと難しいかもしれません。
ご容赦下さい。

つい最近、中古マンションの売買契約書を
作成するためにマンション管理会社に連絡しました。

売買契約をするためには管理会社から
管理組合の状態についての調査報告書を
取得する必要があるのです。

具体的には、修繕積立金がいくら貯まっているのか、
マンション全体で滞納額はいくらあるのか、
大規模修繕工事の予定、過去の修繕の履歴等が
記されています。

知っている人は少ないのですが
「マンションは管理を買え!」という言葉のとおり
この調査報告書にはマンションが今後どうなっていくかを
判断する重要なポイントが含まれているのです。

にもかかわらず、ほとんどの方は契約をするときに
簡単に説明を受ける程度でほとんど気にしてません。
まあ、良し悪しを見極められるスキルがある人が
少ないので仕方ありませんが・・・・。

■調査報告書1万円!?コピー1枚200円!?

で、話を戻しまして
これらの調査報告書の作成を管理会社に依頼すると
通常は費用がかかります。

その費用が管理会社によって異なってきます。
調査報告作成 4,200円
管理規約・使用細則写し 各1,500円
長期修繕計画表 無料
など、とにかく費用がかかります。

「ずいぶん高いな~」というのが
正直な気持ちです。

売買契約するときに必ず必要な書類ですから
もらわないわけにはいきません。
それを良いことに、管理会社の安定収益源に
なっているようにも思うのです。

ひどいところは、コピー1部につき
200円なんていうところもありました。
白黒なのに、カラーコピー並です。
(合計15,000円かかりました。)

これらの費用は不動産仲介会社が立て替えているので
一般方はほとんどご存じないかもしれません。

とりあえず売買を始めるときに取得しても、
契約が決まったのが3ヵ月後だったりすると
再度取り直さなければいけないのです。

ですから、不動産仲介会社はギリギリまで
管理組合の調査報告を取得しなかったりするのです。

■調査報告作成 管理規約写し 全て無料!

費用を徴収する管理会社が多い中で
調査報告書、管理規約写し、長期修繕計画表、
総会議事録、全て無料!という会社がありました。

イオンディライトという管理会社で
あのイオングループの管理会社でした。
ポリシーがあって、そうしているとすれば
本当に素晴らしい限りです。

今度イオンディライトのマンション管理部の方に
直接聞いてみようと思います。

中古マンション取引方法の未来

中古マンションの未来形は
所有者自らが物件検索サイトに登録する形に
なるかもしれません。

所有者自らが物件検索サイトに登録して、
直接買いたい方を見つけられれば、今までよりも
仲介手数料を安くすることが可能です。

現在は、マンションの売却しようとすると
不動産会社に査定してもらってから、
任すという流れになります。

無事買う人が決まってから契約となれば
仲介手数料として物件価格の3%程度の費用が
かかるわけです。

5000万円の物件であれば、仲介手数料は
約163万円になります。

仲介手数料は、契約が決まれば
必ずかかる費用になります。

中古マンションンの売却というのは、
不動産仲介会社からすると、もっとも
効率の良い仕事となります。

売却の仕事は成約すれば必ず仲介手数料がもらえます。
買う物件をご紹介するときには、他の不動産会社で
決まってしまうと結局1円ももらえません。

さらに、中古マンションは情報が整備されていて
販売しやすいという特徴があるのです。
分譲主がどこか?施工会社は?管理会社は?
過去の取引事例がわかるので妥当な価格になりやすい。

建物面についても共用部分は管理組合で維持管理されていますし、
専有部分のみで大きな不具合が発生している可能性も低い。

これが一戸建てであれば、そうはいきません。
名前も知られていない分譲会社と施工会社の建物で
建物図面もなく、過去の維持、修繕の履歴も不明。

築20年以上とかですと、瑕疵担保免責などで
建物の不具合は買った方の自己責任となってしまう。

買った方の自己責任というのは、不具合があれば
不動産仲介会社も動かなければならないのが実状なのです。

ですから、不動産仲介会社は大手も中小も
手数料が必ずもらえて、取引もスムーズな
中古マンションの売却の仕事が欲しいわけです。

マンションに住んでいる方は毎日
郵便ポストになげこまれている「売却物件募集」の
大量チラシの理由がこれでわかるのではないでしょうか。

で、話を最初に戻しますと
マンションは情報が整備されているので、裏を返せば
一般の方でも情報を集めることができるということ。

そうすれば、買う人と売る人が直接つながれば
契約から引渡しまでの手続きさえプロに依頼すれば
通常の仲介手数料よりも安く取引できるのではないかと思います。

こんなことを言ってしまうと
不動産仲介をされている業者さんから
「余計なことを言うな!」と怒られそうですが・・・

実際には、鎌倉のとある分譲マンションでは
売り主様ご自身で物件HPをつくって販売している
ケースがありました。

もちろん不動産会社のサポートもついていたのですが
これは未来の中古マンション取引の形になるのではないかと
感じました。

実はこの個人間売買を成立させるためのシステムと
計画中ですので、ご興味のある方はどうぞお楽しみに。