不動産購入

不動産で成功する人と失敗する人の違い

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2012年あけましておめでとうございます。

「エキスパートとは、ごく限られた分野で、ありとあらゆる
間違いをすべて経験した人物である」(ニールス・ボーア)

成功の確率を高めるのは膨大な数の間違いということですね。
実体験に勝る教科書はなしということを実感した2011年でした。

で、今日(今年)のテーマは
「不動産で成功する人と失敗する人の違い」について。

不動産は安くても数百万円、
通常は数千万円する、多くの人とって
人生でもっとも高額な買い物。

まあよく言われるフレーズですよね。

ベンツ1台は余裕で買えるほどの金額。
世界10週はできるほどの金額。

そして、今の日本において
65歳以上のシニア層の8割以上がマイホームを所有しています。

ところが、この数千万円もの高額な不動産により
シニア層の家計の総資産の6割以上を住宅資産が占める
といった偏った資産形成になっているんです。

資産3000万円であれば、1800万円分が不動産。
5000万円であれば、3000万円分が不動産。
住宅ローンを利用しているのであれば、場合によっては

マイナスとなっていることもあるでしょう。

このように資産の大部分を占める不動産ですから、
どのような不動産を選ぶのかが大事なんです。

不動産で成功する人と、失敗する人で
どのような違いがあるのでしょうか?

「不動産における成功をもたらす違いは何か」
をテーマに2012年は発信し続けていきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を買って得する条件

今日のテーマは
「不動産を買って得する条件」について。

得する=儲かる

得する=損をしない

得する=幸せ(HAPPY!)

買った価格よりも高く売れたら儲かる。
税金も考慮しましょう。

ローン支払い額や維持費を合わせた金額よりも
高い賃料が得られる。

要は、購入価格<得られる収入(お金を生む資産)

値下がりしにくい築15年前後の中古マンションで
立地的にも人気のエリアの物件を買い、リフォーム。
5年後、10年後に売ってもプラスマイナス0、もしくは
多少プラスになったり。
(取得価格と売却価格の関係のみ。維持費を考えると・・・?)

とはいえ、
不動産は売られなければ、価格が上がろうが
下がろうが損も得もないです。

もし、相続を考えるなら金額が下がっていたほうが
お得といえることもあるかも。

その住まいでいかにHAPPYに
暮らせるかどうか。

価値が下がりにくい、人気エリアだから
といっても窮屈な家で何十年も過ごすなんて
豊かな人生とはいえないと思います。

掘り出し物シンドローム

今日のテーマは
「掘り出しもの物件」について。

不動産における掘り出し物とは

・相場より価格が安い
・まだ広く公開されていない

また欲しい人が順番待ちになっていて
なかなか売り物件が出ないようなときも
掘り出し物と言ったりします。

要は「あまり知られていない希少物件」
ということです。

または広く知られているけれど
実は価格交渉がかなりできるような場合も
「掘り出し物化する」といえます。

とはいえ、売る側も相場よりも安く
売りたい人はいません。

ですから、ほとんどの場合は
公開される前に多少早く情報を
知れるくらいだと考えていいと思います。

相場で1坪200万円のエリアで
1坪120万円の物件を探しても難しいですよ。

5年も10年も待っている方もいらっしゃいます・・・
タイミングが命です。

まあオモテに出せない事情があって本当に
公開されないのもいろいろあるようですけどね。

不動産取引を有利にすすめるための鉄則

不動産取引で「これだけ守れば有利になる。」
という鉄則があります。

それは「時間を守る」ということです。

「なんだそんなことか。」
という声が聞こえてきそうですが、
ちょっとまってください。
これってとても大事なことなんですよ。

なぜかといいますと、
時間を守らないだけで取引の相手に
よくない印象をもたれてしまうことがあるからです。

不動産取引をするときには、
売買契約を交わします。
これは、簡単にいうと「約束」と同じです。

契約から引き渡しまでの間に何かがあったから
どのようにするかをあらかじめ決めておく
約束しておくわけです。

しかし、いくら契約を交わしても、契約内容を
守らなければ絵に描いた餅となってしまいます。

ですので、時間を守らない人=約束を守らない人
契約後に不安を生じるとなってしまうことがあるのです。

特に中古住宅で居住中の物件を見学されるときには
時間を守ったほうがよいです。

売り主さんは、見学される方を迎えるために
部屋の掃除をして、時間をあけて待っています。
そんなときに、何の連絡もなくに遅れてしまうと・・・

質問にも快く答えてくれなくなってしまうことも
ありますし、もし購入するとなったとしても
価格交渉などの条件面での調整がうまくいかないこともあるのです。

価格交渉がうまくいくかを決めるのは
「相手が信頼に足る人かどうか」ということが
意外と多いんです。

買い主さんと売り主さんが会う機会は
見学時、契約時、引き渡しのときとわずか
3回程度しかありません。

このわずか3回、特に契約前ですと
1回でその人となりを判断されてしまうのです。

以前こんなことがありました。
ある物件を気に入ったAさんが3500万円の物件で
3400万円で買付を入れたんですね。
売り主さんは、これを断りました。

次にBさんが3300万円で買付を入れました。
売り主さんはこれを了承しました。
普通に考えたら高いほうを優先すると思いがちですが
結果は違いました。

売り主さんになぜ、Aさんは断って
BさんはOKしたんですか?
聞いたらこうおっしゃてました。

「Aさんは見学中にも、遅れてきて謝りもせず
 この物件のここがイマイチだとか、こうだったらいいのに!と
 私がいる前で物件のマイナスポイントばかりを言ってました。
 たとえ少しくらい高くてもあの人には売りたくないと思ったんです。」

反対にBさんは
きちんと時間通りにきて、その物件のここがよいとか
住んでいて便利なところを教えてほしいといったり、
「この人だったら譲ってもいいな。」と思ったそうです。

理由があって遅れることもあるかもしれません。
そんな時でも、きちんと相手に誠意をもってお話した
ほうがうまく取引がすすめられると思います。

取材を受けました

インタビューうけてます。

緊張してるなあ・・・

仕事風景。

採用されるかどうかはわかりませんが、よい経験にはなりました。
詳細がわかりましたら、改めてお知らせします。

取材して下さったK様、運転手のT様、カメラマン、
音声のご担当の方、色々ありがとうございました。