不動産購入

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

2014年の不動産市況を振り返る

2014年もあとわずかで終わり。

毎年の恒例の今年の振り返りと来年の予測について
個人的にまとめてみたいと思います。

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■2014年の不動産価格は現状維持、一部上昇傾向

今年の不動産価格は2013年に比べると同程度水準、
一部上昇傾向という感じでした。

昨年のアベノミクス政策によって不動産価格は
上昇傾向だったのですが、さすがに実需に即していない
物件も多くなり、多少は落ち着いてきたかなという感じでした。

「高値で仕入れて高く売ってもお客がついてこない。」

というのが現場の声だと感じました。

ただし、超都心、ブランド立地では高値買いは継続。
好立地の収益物件ではかなり低い利回りでも買い手がつくという
異常な事態となっているようです。

■消費税増税がエンドユーザーの動きを止めた

新築マイホームの売れ行きは軒並み減。

新築の建売、マンションについては、2014年3月までの
増税前駆け込み需要の反動減と言われていましたが、
実際には物件価格が上昇してしまい、その価格に
ついてこれなかったということではないかと思います。

価格は安いのですが、土地面積も建物面積も小さく
かなり無理したプランを入れ込んだ物件もよく目にしました。
70㎡台の3LDK一戸建てとか普通にありました。

結果、割安感のある中古物件に購入者層が流れていきました。
好立地の中古マンションは品薄状態となり、新築時の価格よりも
高値で売れるということも普通に目にしました。

■売主サイドの心境の変化

2013年頃から東京オリンピックの開催決定、
アベノミクスの影響で

「今なら高値で売れる!」とかなり強気価格設定をしていた
物件が続々と値引きされてきたのが2014年。

結局、高値で売れるのは、高値で売れる理由がある
好立地の物件のみで、相場からかけ離れた価格設定のものは
現実的な価格に下落していきました。
(それでもまだ高いのですけど)

一部では、2014年後半になり売却を急ぐ案件も
ちらほらでており、売主サイドとしても

「今後、価格が下がるかもしれない。」

と今が売り時とばかりに売却する人もいたようです。

■2015年の不動産市場はどうなるの?

個人的には、2015年の不動産市場は
現状維持、もしくはマイナス基調の調整局面と予測します。

無理をして高値で物件を購入していたデベロッパーが
在庫を抱えきれずに値引きして処分するようなケースが
増えていくのではないでしょうか。

過去最低の住宅ローン金利にもかかわらず
売れ行き好調とならないのが、現在の日本の分譲市場。

人口が減っているから、
世帯数が減っているから、
空家が増えているから、

建てれば売れるという時代から、
真に需要があるエリアでないと簡単に売れない時代に
シフトチェンジしていっていくのではないでしょうか。

■2015年の不動産市場で生きる上での個人的方針

我慢の年。

今年の不動産市場は、急激な市場環境の変化に
(自分が)耐えられるかどうかですね。w

景気が良くなり、不動産価格が高値でも
売れるようになれば、そんな心配は無用なんですが
なかなかそのような楽観シナリオにはなるとは思えないです。

一番気になるのが、金融機関の融資姿勢が
強気から弱気になっているように感じるところ。
知人からの情報では、金融機関も警戒レベルをあげて
「利益が見込める事業」
「担保割れしない物件」
に対する融資案件をシビアにみてきているようです。

また、最低水準まで落ち込んでいるローン金利の
上昇がいつ起こるのか。
ローン金利の上昇が転換期になりそうな予感もします。

とはいえ、未来は誰にもわかりませんので
上記のような心構えはしつつ
目の前の案件に全力で取り組んでいくだけですけどね。

というわけで2014年お疲れ様でした。
2015年もよろしくお願いいたします。

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

物件価格を安くして契約条件を有利にする方法

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不動産を買うときには

「価格をもっと安くできたらいいのにな。」と

思うことがあると思います。

 

そこで、今日は、物件価格を安くして、

しかも、契約条件を有利にする方法を

お伝えします。

 

物件価格を安くするにはどうすればいいのかというと

買付を出すときに希望の価格を書けばいいのです。

 

売主さんの希望条件について、売主さんの希望条件を

わかっている仲介の担当者さんの意見も大切ですが

それ以上に大切なのは、自分が買いたい条件を伝えることなのです。

 

例えば、ほとんどの人は買付を書くときに

仲介会社の担当者さんに

「値引きはむずかしいと思いますよ。」とか

「売主さんの機嫌を損ねてしまうかもしれませんよ。」と

言われると値引きをあきらめてしまいます。

 

そして、「気に入った物件だから仕方ないか。」とか

「値引き交渉はむずかしいだろうな。」と自分で

条件交渉をあきらめる理由を作ってしまうのです。

 

つまり、仲介会社から、もっともらしい理由を聞くことで

本来の希望条件をあきらめてしまうのです。

 

また、希望条件をあきらめてしまったことで

買った後から

「ダメでも価格交渉をしてみればよかった。」とか

「なんだか騙されたのではないか。」という気分に

なってしまうことがあるのです。

 

これまた、買付を出すときに遠慮をしたことで

なんだか損した気分になってしまいがちなのです。

 

そのため、物件価格を安くして、

しかも、契約条件を有利にするためには

「買付にとりあえず希望価格を書いてみる」

「買付に希望の条件を書いてみる」

ようにしたほうがいいです。

 

もちろん、価格や契約条件が希望通りに

なるとは限りません。

 

ときには売主さんに「売りたくない」と

言われてしまうこともあるかもしれません。

 

だとしても、

頼んでみなければ、良い条件には絶対になりません。

 

だからこそ、納得できる希望条件を

買付に書いたほうがいいのです。

無理だと思っても頼んでみたら、希望条件に

近づく可能性はあります。

 

僕の経験では、「絶対に条件交渉には応じない」

という売主さんはあまりいないです。

 

特に「自分は遠慮がちな性格だと思う」という人は

必ず希望条件をきちんと書くことをオススメします。

 

結局のところ、不動産の価格や契約条件なんて

「これが正しい」というものはなく、

買う側、売る側の双方で合意すれば、成立するのです。

両親の意見は参考になるか?

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不動産購入をする時に、

両親に相談する人が多いです。

 

しかし、たいていの場合

両親は「否定的な」意見を言います。

 

例えば「○○会社の新築戸建を買おうと思う。」とか

「○○のところにある土地を買おうと思う。」とか

「○○会社に物件探しのお願いをしたいと思う。」とか

言ってみたとします。

 

そうすると、たいてい

「それはやめておいたほうがいい。」と言われます。

しかも、その理由とか根拠は特にないのです。

 

「なんでそう思うの?」と聞いたら

なんらかの理由を言うかもしれませんが、

それも思いつきのレベルであることが多いです。

 

その物件の立地や建物を実際に見て

売主や施工会社、仲介会社の信頼度を

客観的にアドバイスをする人なんて

ほとんどいないです。

 

なぜ、こうなってしまうかというと、

すでに不動産にたいして両親なりのこだわりがあり

相談してくる人にリスクを冒してほしくないと思っているからです。

 

もし、相談してきた物件を勧めて

何か問題があっても責任をとれません。

 

また、今の住まいのままでも大きな問題ないのに

新しく買った住まいに何か問題があるのではないかと

心配してしまうのです。

 

そのため、不動産購入をする時には

両親の意見をあまり聞きすぎないようにすることを

おススメします。

 

意見を聞きたいのであれば、

実際に同条件に近い物件を購入した人に

相談したほうがいいです。

 

なお、結局のところ

自分がどんな不動産を購入するかを決めるのは

自分自身と一緒に住む家族のやるべきことです。

 

両親が購入することを引きとめたからといって

自分と家族の決断を制限してしまっては、

自分たちの理想とする人生は送れません。

 

全部両親のいう事を聞いて、

全部両親のせいにする人がいますが

そんな言い訳がましい人生では、結局我慢の連続になります。

 

とはいえ、資金援助がある場合や

将来的に両親が一緒に住む場合は別です。

お金だけもらって意見も聞かないというのは

むずかしいでしょうから。

【動画】とっておきの不動産を買うときの判断基準

とっておきの不動産を買うときの判断基準をお伝えします。

書こうと思ったら、長くなりすぎそうなので

5分程度で動画で説明してみることにしました。


ユーチューブでの動画メルマガです。※雑音が大きくてすいません(_ _)

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか?」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは?


家を売りませんか?という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね

『当マンション』で探しています!
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

(住民の心の声)
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

(住民の心の声)
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

(住民の心の声)
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者(店長)の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは?

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか?


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社M。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

迫る消費税率アップ!不動産取引への影響は?

紅白歌合戦のガガと長渕さんは素晴らしかったですね。
猪苗代湖ズにしびれました。


↑紅白では替え歌でしたね。

今日のテーマは
「消費税が増税すると不動産取引はどうなるか?」
スーモなどの見出しになりそうなテーマです。

消費税の税率アップ。
実現の可能性はともかくとして計画としては
5%→8%→10% と段階的に消費税があがると言われてます。

仮に今年+3%となったとして
100円の商品であれば、3円の負担増。
1千万円の車であれば、30万円の負担増。
1億円の建物であれば、300万円の負担増。

税率が切り替わる1日を境にして
いきなり値段が変わるわけです。

恐ろしい・・・。

■不動産売買における消費税の税率アップしたときの3つのポイント

1.「土地譲渡には消費税がかからない」

土地代金に消費税はかかりません。
あくまでも建物譲渡のときにかかります。(売主が業者のとき)

2.「個人間取引には消費税がかからない」

個人間取引というのは、いわゆる個人が所有する物件を
個人が買うという中古住宅の取引のこと。
この場合には、建物譲渡でも消費税はかかりません。

3.「課税業者が売主の建物と仲介手数料に消費税はかかる」

いわゆる分譲戸建てや分譲マンションには消費税が
かかってきます。

そして、仲介手数料にも消費税がかかってきますね。
ほとんどの不動産業者は課税業者でしょうからね。

「分譲戸建てやマンションを買おうと思っているので急がなければ!」
と考える方もいらっしゃるかもしれませんね。

■適用日は「契約日?」それとも「引き渡し日?」

ただし、消費税率の適用は契約日でなく「引き渡し日」だったかと思います。
(この点は曖昧なので、ご自身でご確認お願いします)

だとすると、駆け込みで契約を急いでも
引き渡しが税率アップ後とかだとすると意味がなくなっちゃいますね。
完成まで時間がかかる新築マンションなどでは特に注意が必要です。