不動産投資

お宝物件が売りに出ない理由とは?

今日は東京杉並の阿佐ヶ谷駅周辺のアパートの
調査をやってきました。

そこで気づいたのは築30年以上と思われるような
アパートでもぴかぴかに手入れされているものが
多いんですね。

外壁塗装もバッチリできてますし、防水関係も
きっちりやられているような雰囲気。
よくある●●荘というような木造で朽ちている
ような物件が少ないです。

なぜ、そうなのか?
ということを予測してみました。

投資物件ははローンの支払いも終えると
管理費、修繕費、固定資産税などを除けば
あとは稼いでもらうだけになります。

築年数が古くても立地がよくて
設備が新しければ、入居者は入ります。
賃料は需要と供給で決まるのですが、
ローンを払い終えた賃貸物件は強いです。

ローンを支払い終えても入居率は高くほぼ満室。
これぞ最強の資産運用と言えるのではないでしょうか。

地震リスクや室内での事故のリスク、滞納リスクなどは
ありますけれど、トラブルがない期間が長くなれば
投資金額を回収して尚稼ぎ続ける物件です。

そりゃあ、よっぽど現金が必要とか理由が
なければ売らないわけですね。

だからこそ、人気エリアになればなるほど
物件を手放す人は少なくなり、買いたい人が
順番待ちになっていくわけです。

不動産価格が下がりにくい理由も
こんなところにあります。

1分でわかる更新料判決まとめ

7月15日に注目の更新料判決が出ました。

更新料を一言でいうと
「契約更新するときにかかるお金」ということです。

賃貸の契約で関東だと2年契約をして、3年目も
引き続き借りるときにとられるのが更新料です。

で、今回の更新料判決について
要点のみ簡単にまとめてみました。

■経緯はどうだったのか?

背景としては
平成13年施行の消費者契約法

消費者契約法第10条
「消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に
害するものは無効とする。」

というものがあり、この法律に基づき

「更新料は消費者契約法違反で無効。
従って今までに支払った更新料を返還せよ。」

という訴訟が続出しました。

■訴訟の経緯

訴訟の対象

(契約内容)
月額3.8万円 
京都の全48戸学生向けアパート
契約期間 1年間
更新料  更新料2ヵ月分(7.6万円)

更新料を3回合計22.8万円支払う。
4回目は法定更新7.6万円は
未払いのまま住み続ける

そこで、借主が「過去の22.8万円を返還せよ」と訴え
家主側は「未払いの4回目の更新料を支払え」と反訴しました。



平成21年9月25日京都地裁
借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる
家主側が上告



平成22年2月24日大阪高裁
1審に続いて借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる



平成23年7月15日
最高裁判決
逆転、更新料は有効
借主は未払いの更新料を払え

■で結局、更新料は有効なの?

基本的に更新料は有効である。

■更新料のポイントは?

・契約書で合意がされていること
・金額が極端に大きくないこと

(刀根コメント)
重要事項説明、契約書に明確に記載されており
説明もされていて、かつ更新料2年間で1ヵ月分は
有効ということなのだと思います。

訴訟となっていた1年で2ヵ月分の更新料でも
一応有効という結論だったわけです。

■今後どうなっていくのか?

更新料は有効となりましたが、
更新料は今後なくなっていくのではないでしょうか。
家が余り、今後は借り手市場になっていく中で
更新料をとれるのはごく一部の物件に限られるのでは
ないでしょうかと思います。

そして、借主側の権利が強い普通借家契約よりも
定期借家契約に移行していくものと思われます。

不動産投資に必須の満室経営新聞をオススメします

今日はオススメの新聞をご紹介します。
その名も「満室経営新聞」。

不動産系のメールマガジンで大御所の
投資家けーちゃんが編集長をつとめている
不動産投資家向けの新聞です。
(購読されている方も多いかもしれません)

この新聞すごいんです。

何がすごいのかというと、
内容がすごい濃いんです。

たとえば、毎月15日発行で、今月号を
早速読ませてもらったんですが
こちらの特集↓↓↓

直撃インタビュー!
悪徳マンション販売の裏側

という特集で、悪質な投資マンションセールスの裏側を、
キャリア7年の元営業ウーマンが赤裸々に語る。

投資マンションを住宅ローンで購入させる
手口が経験者によって生々しく語られていました。
「ここまでぶっちゃけていいのか?」と
思えるほどです。

このメルマガでも、以前読者の方からの
ご質問という形で何度かご紹介したことあるテーマですね。
(覚えていらっしゃいますでしょうか。)

「やっぱり住宅ローンで勧めていたのか・・・」
と思いました。

他にも、不動産投資家さん、不動産投資を
しようとされている方にとっては、
貴重な情報源になっています。

ホームズさんの不動産投資のセミナーでは
60%の参加者の方がこの新聞の読者だったとか・・・
それだけ不動産投資家さんの中では読むのが常識と
なっている新聞なんだと思います。

さて、こちらの新聞の気になるお値段ですが、、、

なんと、、、、

無料なんです。

これだけのクオリティで人と時間をかけて
記事にしているのに、無料。
いや~すごい。

ある新聞記者さんは
「あれだけの内容を無料でやられたら
有料紙はたまりませんよ。」
と漏らすほどの内容です。

なぜ、無料でできるのか?

詳しく聞いたわけではないのですが、新聞に掲載される広告料や
不動産投資関係の有料教材などの収益によって
無料にできるのではないか・・・と思います。

いわゆるテレビ局と同じ仕組みですね。
無料で放送を見れる=広告料でまかなっている
わけですから。

とにかく不動産投資に興味のある方で
まだ購読されていない方は購読しておいた
ほうがいいです。

⇒ 満室経営新聞を無料購読する 

真ん中の赤い「購読申し込みはこちら」という
ところからお申し込みできます。

それからHPにも書かれていますが、登録した後に
売り込みのメールや電話がかかってきたことはありません。

あ、それから、
本日以降に申し込みをされると来月号から
ダウンロードできるようになります。

残念ながら、今月号についてはご覧頂けないと思います。
当月の10日までに申し込みをされると
当月号から読めるはずです。

毎回保存版といえる貴重な情報が満載なので
早めに購読することをオススメします。
新聞はご自分で保存しておくと後で役に立つと思います。

「お金が貯まる!家の買い方」の感想

ネットで話題の「お金が貯まる!家の買い方」を
読みました。

断定的な書き方で、しかも感情たっぷりに
書かれているので読みやすく、一気に読破できました。
「家を買うかどうかは最終的にはその人の価値観による」
というどこかで聞いたことのある言葉に

「誤った価値観で決めてる人が相当いるんじゃないの?」
と一歩進めた議論を展開してくれます。

たとえば
「買うvs賃貸 経済合理性からみてどっちが得か?」
「日本人を騙す「持家洗脳」のカラクリ」
「家を買うと90%以上の人が損する理由」
「不動産で初心者が絶対にやってはいけないこと」
など香ばしいテーマがもりだくさん。

本書の中で印象に残った2つの言葉。
「不動産は買う前に買った後のことを考えて買え!」
「買っていいのは、貸せる家だけ」
かなり強い言い方ですが、共感するところは
大きかったです。

収入が右肩上がりであれば、不動産価格が
買った時よりも安くなってしまったとしても、
なんとかすることができました。

しかし、これからの時代はそういうことが難しく
なっていくかもしれません。

では、どうすればよいか?
ということで浦田さんなりの具体的な
解決方法が出てきます。

この本に私がタイトルをつけるとしたら
「カリスマ不動産投資家の浦田健さんが教える
絶対に失敗しないマイホーム購入方法と買うべき物件」ですかね。
(インパクト不足で売れなそうですけど・・・)

ちなみに、
本書で紹介されている「儲かる家」については、
私も詳しく知らないので良いかどうかはわかりません。

仕組みは理解できるのですが、「建物的にはどうなの?」
というところもあるので、これから調べてみようと思います。

(以前マンションで似たような商品があったような
記憶があります。あれはどうなったんだろう?
知っている方がいたら教えて下さい。)

まだ家を買っていない世代で特に家賃を支払うのが
モッタイナイから家を買おうと思っている方や、
35年の住宅ローンが組めなくなる前に
早めに住宅を買わなければ・・・と焦っている方は
一読の価値があると思います。

アマゾンキャンペーンをやっているので、
購入するならアマゾンから購入するのがオススメです。

どうせ買うなら特典付きを!と思い、自分も
アマゾンから購入しました。

ちなみに2つの特典の音声ファイルはこちら。
(特典1)
『まだ間に合う!「ローンで苦しい」家を買い換える方法』
(特典2)
『買付の8割は通る!究極の買付メソッド』
まだ準備中のため、実際にダウンロードできるのは
3月中を予定しているそうです。


お金が貯まる!家の買い方
※現在、在庫切れで2週間以上かかるようです。

期間限定で特典がもらえるキャンペーン
※アマゾンのご注文番号が必要です。

<追記>この本の書評を書いている方リンク
アマゾンのレビュー(2/20 レビュー7件)
浦田健氏『お金が貯まる!家の買い方』書評 新入社員の頃から
お金が貯まる!家の買い方、についての書評。
Drkazuの自由への扉~経済的自由を目指した不動産、株への投資日記

お金が貯まる!家の買い方



噂の本入手。

不動産投資の視点でマイホーム購入を考えられる一冊。

詳しいレビューはメルマガで書きます。