不動産売却

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか?」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは?


家を売りませんか?という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね

『当マンション』で探しています!
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

(住民の心の声)
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

(住民の心の声)
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

(住民の心の声)
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者(店長)の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは?

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか?


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社M。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

マンション査定の流れ













成功の秘訣は比較する手間をおしまないこと!


1査定依頼
インターネット、電話などで査定依頼をする。

2査定
室内や外観などをチェック表をもとにチェックする。

3査定価格の提示
訪問査定時、または訪問査定後に改めて価格を提示する。

4売却依頼(媒介契約)
正式に売却活動を不動産会社に依頼する。

5案内
購入検討を案内してもらう。

6買い付け(購入申し込み)
気に入った方がいれば買い付けが入り、契約日を設定する。

7売買契約
売買契約を締結する。住宅ローンの残債が物件価格より少ない場合には、手付け金を受領する。住宅ローンの残債が物件価格より大きい場合には、手付け金を0にするか、不動産仲介会社に預かってもらう。

8抵当権の抹消
登記簿上に抵当権設定などが残っている場合には、抵当権抹消の手続きを行う。決済の2週間前までには借入先の金融機関に依頼しておく。

9引き渡し・決済
売買代金と鍵を双方が受領。登記をしたら手続き完了となる。

10確定申告

売却した翌年には、確定申告を行うこと。

マンション査定の基礎知識 用語













用語集

簡易査定
・・・実物を見ないでネットや電話で簡易的に査定価格を出すもの

訪問査定
・・・訪問して査定価格を出すもの。通常はこちらが販売価格の参考になる。

オンライン査定
・・・ネット上で査定するもの。基本的には、簡易査定の一つに含まれる。

一般媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約のこと。依頼する不動産会社を一社に限定せずに売却活動を依頼することができ、自分で見つけた買う人とも契約することができる。人気物件の場合には、一般媒介契約がオススメ。そこまで人気がない物件だと、熱心に広告してもらえない可能性がある。

専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のひとつ。依頼する不動産会社を一社に限定する。熱心に広告をすすめてもらえる可能性が高く、窓口を一つにできる。一般的には不動産売却依頼をするときには、専任媒介契約を締結を求められるケースが多い。

専属専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のうち、もっとも制限が強いもの。具体的には、不動産会社を一社に限定し、自分で見つけた買い主とも契約をすることができない(その不動産会社を通さなければ)

レインズ
・・・不動産会社(宅建業者)だけが利用できる不動産取引データベース。過去の成約事例や、現在の販売事例などをエリアごと、沿線毎に検索して調べることができる。

仲介手数料
・・・売買契約が成立したときに支払う手数料のこと。契約時半金、決済時半金の場合と、決済時一括で支払うケースが多い。まれに契約時に全額を支払うケースもあるが、現在ではあまり利用されていない。

一括査定サイト
・・・一度の物件情報や個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出せるサイトのこと。

不動産売却税

不動産売却税とは、不動産を売却して利益が
発生した時にかかる税金です。
譲渡所得税ともいわれます。

譲渡所得 = 譲渡収入 -(取得費+譲渡費用)

で算出します。

譲渡収入は、売却代金と固定資産税・都市計画税の精算金の合計額です。

取得費は、以下のうち大きい金額をいれます。

A.今回売却した物件を購入した時の売買代金と、購入時にかかった
諸経費を合計した金額から建物の原価償却費を差し引いた金額

B.譲渡収入金額の5%

過去の契約時の売買価格が記載されている書類(売買契約書等)が
残っていない場合には、Bを採用する可能性が高くなります。

譲渡所得が0以下になっていれば税金は発生しません。
譲渡所得が出ても、居住用財産の3,000万円特別控除の特例等を
適用できれば基本的に税金は発生しません。

不動産売却後の確定申告

申告期限は、不動産の取得・譲渡があった翌年2月16日~3月15日です。
申告先は、住所地の税務署になります。
申告方法は、直接税務署に提出するか、郵送e-Taxによる電子申告等があります。
申告時に提出する書式は、税務署国税庁のホームページからダウンロード可能です。

不動産売却によって譲渡益が発生した場合で、各種税額控除を超えた分については
原則として、確定申告と同じく翌年2月16日~3月15日までに税務署または銀行等で納税します。

ただし、確定申告を3月15日までに提出して、確定申告の提出時に振替納税の手続きを行った場合、
4月15日前後に指定の金融機関口座より自動引き落としを行うことも可能です。
延納の手続きを行えば、2回に分けて納付することもできます。

住民税については、市区町村の役所より納付書が5月頃に送られてきますので、
分割(6月、8月、10月、1月)または一括で納付します。

不動産売却にかかる税金

・印紙税

契約書に貼付します。
売買金額によって、印紙の代金が異なります。
また契約書を買い主、売り主それぞれ1部ずつにするか、それとも合計1部とするかで印紙の負担割合が異なる場合があります。

・所得税・住民税

売却によって譲渡益が発生した場合、かつ各種税額控除を超えた金額について納付する必要があります。

・登録免許税

抵当権抹消をする際にかかる税金です。一つの不動産につき1,000円となります。20物件を超えると一律2万円となります。

費用を支払うタイミング

1.売り出し時

・リフォーム費用(クロスの張り替え等)
・クリーニング費用

2.契約時

・仲介手数料(半金)
・印紙代

3.決済時

・仲介手数料(最終金)
・印鑑証明書代
(ローンが残っている場合)
・繰上返済手数料
・抵当権抹消費用
(登記簿上の住所が実際と異なる場合)
・住民票取得代
・住所変更登記費用

4.確定申告

・売却により利益が出た場合、所得税・住民税が発生します。
ただし、居住用の資産で要件を満たせば3,000万円控除が受けられたり、
税金が軽減される場合があります。

不動産売却の費用

不動産売却にかかる諸費用は4つあります。

1、仲介手数料
成約した際に手数料がかかります。

2、税金
契約書に貼付する印紙代、売却により利益が出た場合に所得税、住民税がかかります。

3、ローン諸費用
ローンが残っている場合には繰上返済手数料、抵当権抹消費用、
固定資産税評価証明書取得代、司法書士への登記費用がかかります。

4、その他
売却のためのリフォーム費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書取得代、
登記簿上の住所が実際と異なる場合には、住民票取得代、
住所変更登記費用がかかります。

お宝物件が売りに出ない理由とは?

今日は東京杉並の阿佐ヶ谷駅周辺のアパートの
調査をやってきました。

そこで気づいたのは築30年以上と思われるような
アパートでもぴかぴかに手入れされているものが
多いんですね。

外壁塗装もバッチリできてますし、防水関係も
きっちりやられているような雰囲気。
よくある●●荘というような木造で朽ちている
ような物件が少ないです。

なぜ、そうなのか?
ということを予測してみました。

投資物件ははローンの支払いも終えると
管理費、修繕費、固定資産税などを除けば
あとは稼いでもらうだけになります。

築年数が古くても立地がよくて
設備が新しければ、入居者は入ります。
賃料は需要と供給で決まるのですが、
ローンを払い終えた賃貸物件は強いです。

ローンを支払い終えても入居率は高くほぼ満室。
これぞ最強の資産運用と言えるのではないでしょうか。

地震リスクや室内での事故のリスク、滞納リスクなどは
ありますけれど、トラブルがない期間が長くなれば
投資金額を回収して尚稼ぎ続ける物件です。

そりゃあ、よっぽど現金が必要とか理由が
なければ売らないわけですね。

だからこそ、人気エリアになればなるほど
物件を手放す人は少なくなり、買いたい人が
順番待ちになっていくわけです。

不動産価格が下がりにくい理由も
こんなところにあります。

大手不動産会社で不動産売却するときの特典比較

大手不動産会社で不動産売却するときの特典を
HPを見ながら調べてみました。

三井のリハウスさん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト券
(専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ)
さらに成約された方には、抽選で液晶テレビなどの家電プレゼント

住友不動産販売さん

売却のご依頼を頂いた方に30,000円分のギフト件+コシヒカリ10キロ
又は、引っ越し基本料50%オフ
(専属専任媒介契約に限る)
さらに成約された方には、抽選で電動自転車などの家電プレゼント

野村不動産アーバンネットさん

査定依頼をいただいた方に、抽選で3,000円分ギフトカードか500円分クオカード
売却のご依頼を頂いた方はハウスクリーニング(水回りのみ)をプレゼント
(専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ)
成約者特典はなし

東急リバブルさん

特になし。

3万円とか成約プレゼントとかよりも
高く売れるほうが売る人のメリットは大きいはず。
ですが、そこは人間ですから目の前の特典などには弱いもの。

さらに、財閥系大手不動産会社というネームバリューが
ありますので、ますます売却物件が大手に集まる仕組み。
ランチェスター戦略をもろに実践して優位性を
高めていく大手不動産仲介会社。

両手仲介を狙う物件の囲い込みがあるので、
他社の不動産会社のお客様には物件を紹介しない
ケースもよくあります。

「商談中です!」

売り主側からすれば、買いたい人がいるのに
紹介をしないというのはありえない話。
しかし、ばれなければOKということで「商談中」とか
「話が入ってます」という両手狙いをしているわけです。

川上の情報を持っている人が強いのは
どこの世界も同じですが、このままですと
中小不動産仲介会社は淘汰されていく可能性が
高いと思われます。

そして、歩合制の不動産仲介担当者が
増えていくのでしょうね。