不動産売却

自宅を売却して住み続ける方法


自宅を売却して住み続ける方法を知っていますか。

この方法を「リースバック」といいます。

所有している自宅を不動産会社に
一度売却し、その不動産会社から
賃貸として家を借りることで売却後も
そのまま住むことができる方法です。

なぜ、このリースバックを使う人が
増えてきているのでしょうか。
答えは後半で。

普通の不動産売却との違い

通常、自宅を売却したら、
その家には住むことができません。
売却したら、次の住まいに引っ越しを
しなければなりません。

リースバックの場合は、
自宅の売却と同時に、
買主と賃貸借契約を締結するので
自宅に住み続けることができるのです。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは

・まとまった資金を得ることができる
・今の家にそのまま住める

ということです。

どんな時にリースバックを利用するのか

・住宅ローンを返済が厳しい
・競売を回避したい
・事業資金などのまとまった資金が必要
・税金や借り入れを返済したい
・老後の資金対策として資金が必要

このような場合に、リースバックを
活用することができます。

リースバックの売却価格の基準は

リースバックの売却価格の目安は以下となります。

売却価格=市場価格×70%~80%程度

上記はあくまで目安です。
対象物件の種別や築年数、エリアによって
買取金額は差があります。

なお、物件によってはリースバックで
買取りすることが難しいようなケースもあります。

リースバックした家を買い戻す

リースバックを利用した場合、
賃貸している家を将来的に買戻す
契約をすることも可能です。

この買い戻し契約のことを
「再売買予約権」といいます。

あらかじめ再売買予約権をつけて
売買契約を締結することで、将来的に
買戻しをすることができるのです。

買い戻し価格の基準は

買戻し価格の目安は以下となります。

買戻し価格=売却価格×1.1~1.3

リースバックをする不動産会社が購入した金額に
諸費用や利益分を上乗せした価格となります。
当然ですが、自分が売却した金額よりも
高い金額で購入することになります。

買戻しをするときの注意点

買戻しを前提とするときには
リースバックの契約のときに必ず
「再売買予約権」をつけて契約をする
必要があります。

再売買予約権がないと
「買戻したい」と言っても
売ってくれない場合や
高い代金でないと買い戻すことが
できない可能性もあるので注意してください。

リースバックが使えない場合

・買取価格が安すぎる
・賃料を支払うことができない

買取価格が安かったらリースバックで
売却する必要はないです。

またリースバックでまとまった資金を得たとしても
住宅ローンなどの返済に充てることにより
毎月の賃料を支払うことが難しいときにも
リースバックを使うことがむずかしいです。

リースバックが利用者がなぜ増えているのか

一つは
「住宅ローンを支払えない人が増えているから」
だと思います。

住宅ローンを支払えないけれど、事情があって
家に住み続けたいと考える方がいるのです。

2つめは
「老後の生活費需要があるから」です。
老後に生活資金が不足した時に、リースバックを
することでまとまった資金を得ることができます。
その資金を生活費にあてることができるのです。

リースバックは不動産会社選びが重要

リースバックは、買い手となる不動産会社の
買取額、賃貸契約の条件、スタンスなどにより
対応が大きく異なります。

利用する際には、複数の条件を比較しながら
最適な選択肢を選ぶことをおすすめします。

特にリースバックを検討する方は
困っている方が多いので冷静な判断が
できないケースもあるので注意してください。

リースバックをしている不動産会社

元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージ
キャラクターをしているハウスドゥという
会社がリースバックのサービスをしています。

売却価格や賃料のことなど、こちらからご相談ください。

⇒お申込みはこちらからどうぞ



プロでも地面師に騙される可能性はあるか?


プロでも地面師に騙される可能性はあるか?

答えは

「騙される可能性はあります」。

ついにあの地面師が逮捕されました!
積水ハウスを巻き込んだ大型詐欺案件の
犯人が逮捕されました。

簡単にまとめました。

■事件の概要

事件の起きた日時:2017年6月
対象物件:品川区JR五反田駅近くの旅館跡地
(旧称:海喜館 「うみきかん」と読むそうです)
所在:五反田駅から徒歩5分の高立地
土地面積:約2000平米

積水ハウスがマンション用地として
上記の対象物件の売買契約をして
売買代金を支払ったのですが、
所有者が別人と発覚したため
所有権が移転できなった事件です。

積水ハウスは約55億円の被害を受け
犯人は捕まっていませんでした。

■地面師(じめんし)とは

地面師とは、地主(土地所有者)になりすまし、
他人の土地を無断で売る人のこと。

■地面師の稼ぎ方

他人の土地を売った代金を丸ごと取得します。
所有権は移転しませんので、
買主は泣き寝入りとなります。

■不動産取引に関係する登場人物

買主
売主
仲介会社
司法書士

等がいます。

買主は売買代金を支払う。
売主はその売買代金を受けとる。
そして所有権が移転する。

という流れです。

仲介会社は物件を紹介し、
契約手続きを行います。

所有権移転の手続きは、
通常は買主側の司法書士が行います。

売主の本人確認、権利証(登記識別情報)の確認を
司法書士が行うのです。

■地面師の関係者は何人いたのか?

テレビの情報によると
少なくとも17人いたことが
わかってきています。

首謀者 5名
仲介役 2名
所有者手配グループ 2名
所有者役 2名(+1名)
書類偽造グループ 2名
連絡役 1名

役割分担がしっかりした
大がかりな組織です。
もはや専門会社といってもよいくらいです。

■プロでも騙されるのか?

完璧に偽装された本人確認書類、
権利証(登記識別情報)、
地面師の仲間の不動産仲介会社、
さらに地面師と仲間の司法書士がいれば
プロでも騙されると思います。

なぜなら、不動産取引の現場で
買主と売主が直接会う機会は

1契約時
2決済時

の2回しかないのです。

ですから、契約時に本人確認をして
決済時に完璧な書類ができれば
買主側は疑いようがないのです。

売主側の本人確認や書類確認をする
司法書士が地面師グループだったら
確実に騙されます。

そして、人気エリアの土地の売主さんって
買主側も仲介会社側もすごい気を使うんです。
気難しい方もいますので、契約の途中で
「やっぱり売るのをやめる!]
とか言われると困るわけです。

立場の強さをイメージにすると

人気エリアの地主>売主側の仲介会社>買主側の仲介会社>買主

こんな感じのケースも少なくないのです。

■地面師に騙されないために

地面師が狙うのは

・更地の土地
・空き家のある土地

など人が住んでいない土地です。
住んでいる人がいると
バレてしまう可能性があるから。

それから、高額な土地。
高額な土地でないとおおがかりな組織で
詐欺グループで動いてもおいしくないのです。

抵当権がついていない土地。
金融機関の抵当権がついていると抵当権抹消のために
金融機関と手続きをする必要が出てきます。
金融機関と手続きをするとバレてしまうので
抵当権なしの土地を狙います。

まとめると

1.人が住んでいない土地
2.高額な土地
3.抵当権のついてない土地

を購入するときは注意が必要ですね。

■最高の地面師対策

それは
「信頼関係のある人と取引すること」
付き合いのある仲介会社、司法書士で
信頼度をあげていく。

それから
怪しい物件には手を出さないこと。
です。

建物解体費はどれくらいかかるか

土地建物を売却する時には建物解体費用がいくらかかるのかを知っておきましょう。

建物の種類が木造、軽量鉄骨造、RC造なのか、建物の延べ床面積、前面道路の広さ等によって金額が変わります。
あくまで目安ですが木造延床面積30坪で150~200万円
RC造延床面積30坪で300万円程度、
建物にアスベストが含まれていると対策が必要になり金額が高くなります。

建物解体費が高くなるケース

・敷地に高低差がある
・隣接地と近く余裕がない
・擁壁がある
・旗竿敷地で重機(解体するための機械)が入らない
・前面道路が狭くて重機が通れない
・隣接地所有者が神経質な方で工事ができない
 等

このような場合、解体費用が高くなる傾向があります。

建物解体費を把握しておくメリット

・買う側の立場で新築にかかる費用を知れる
・更地で売却するための費用を知れる

解体費用を把握しておくことで、本当の物件価格を知ることができます。

A 土地面積 30坪 更地 5000万円の物件
B 土地面積 30坪 古家付土地 4700万円の物件

A の坪単価 @約166万円
B の坪単価 @約156万円

一見、物件Bのほうが坪単価は安く見えます。
しかし、物件Bを更地にするために解体費用がかかります。

物件Bの 古家(建物)を解体する費用が300万円かかるとすると
B 物件価格4700万円+解体費用300万円=合計5000万円
となり、実質的に物件Bの坪単価@166万円と同じになります。
住宅ローンを借りる場合には、物件Bは解体期間分の金利負担がかかります。


土地、古家付土地の価格が高いか安いかは更地価格で坪単価を比較する

古家付土地とは「解体が必要な売地のこと」

売主が古家付土地として売却する場合、建物はそのままで買主に引き渡します。
古家付土地とは、建物の築年数が古い場合に使われる表現で
「土地として売却するけど、築年数が古くて使えない建物があるよ」

ということです。

売る側にとっては、解体費用の負担がなく、建物の瑕疵担保責任を負わずに売却できるメリットがあります。
買う側にとっては、新築を前提とする場合には、建物解体費用の負担がある物件となります。

古家付土地、更地 売りやすいのはどっちか

古家付土地と更地、売りやすいのは更地です。

なぜなら、更地は「すぐに建築することができる」からです。
古家付土地の場合、買う側は建物を新築するために建物を解体する必要があります。
解体費用もかかりますし、解体期間もかかるからです。

■古家付土地で売却する理由

更地のほうが売りやすいのになぜ古家付土地で売却するケースが多いのでしょうか。
理由は「売却する物件に100万円を超える費用を払いたくない」という方が多いからです。
まだ売れるかどうかもわからない状態で100万円以上の費用を支払うというのは、心理的にキツイということもあると思います。

もう1つの理由は、「更地にすると固定資産税、都市計画税の金額が上がるから」です。
1月1日時点の土地所有者に対して固定資産税、都市計画税(略称:固都税)がかかります。

固都税は、更地の場合と建物がある場合で金額が異なります。
更地の場合は固都税が高くなり、建物がある場合は安くなります。

更地の場合 > 建物がある場合

住宅がある場合には、固都税の軽減があり、更地の場合と比べて
固都税が1/6くらいも安くなるのです。

解体して更地にしたままで1月1日時点で売れないと、固都税が高くなってしまう。
更地にしたまま売れなければ、ずっと固都税が高いままとなってしまう。
所有者としては建物解体を避けたくなるのは自然かもしれません。
空き家問題の原因の一つと言われています。

不動産売却で騙されない方法はこちら

不動産の売却一括査定で選ぶのはどの仲介会社?

あなたが売却一括査定を利用したときにどの仲介会社を選ぶのか?

Twitter上でアンケートをしています。

Twitterをしている人は参加してみてください。

結果が出たら、思うところを書きたいと思います。

<追記>

結果が出ました。

Q.不動産の売却一括査定で選ぶのはどの会社?

1位 47% 担当者が信頼できそうな会社
2位 36% そもそも一括査定は使わない
3位 12% 査定額が一番高い会社
4位  5% 仲介手数料を値引きしてくる会社

アンケート結果からすると「担当者が信頼できるか」が不動産仲介会社を選ぶときに重視する方が多いとなりました。大切な不動産を売却するわけですから、信頼できない担当者には任せることできません。

どこの会社に査定を依頼するかという前段階では、会社の知名度があるほうが声がかかりやすいと思います。次のステップで机上査定、本査定と進む中で担当者とやり取りをして信頼できるかを判断されるのではないでしょうか。

いくら大手といわれる不動産会社であっても、担当者とのやりとりに不安を感じるところは選ばれないでしょうからね。

一括査定は使わない

以外に多かったのは一括査定は使わないという回答。実に4割近くの方が選択されました。なぜ、これだけ多くの方が一括査定を使わないと回答したのかを推測すると、Twitterでのアンケート実施だったので不動産業の関係者が多かったことも理由かもしれません。

回答者が一般の方なのか、不動産業の関係者なのかで不動産売却に対するスタンスが異なりますので。不動産会社なら「自分で売却するよ」もしくは「仲の良い知り合いに頼んで売るよ」という方が多いのかもしれません。

まあ自分も万人に対して売却一括査定をおすすめはしていません。理由はこちらのブログで書きました。

仲介手数料を値引きは5%

仲介手数料の値引きを重視する人の割合は5%と少なかったです。

想定される理由としては、こんなところでしょうか。

・仲介手数料は値引きできるのか不明
・いきなり値引きは何かありそうで不安
・仲介手数料値引きより高く売ってほしい

あなたならどんな担当者を選びますか

最終的にどこに売却を任せるかは、査定価格、会社の知名度、担当者の信頼性、不動産に関する知識、問い合わせのレスポンスの速さ、戦略的な提案がされているかなど、さまざまなポイントを総合して決めるものです。

そして、やはり人対人ですから、性格的に合う合わないということも大事だと思います。
物件との巡り合いと同じように担当者との巡り合いもタイミングとご縁です。

売却一括査定に役立つ情報は少ない

ネット上では売却一括査定をオススメするブログでいっぱいです。
「一括査定は素晴らしい」
というだけでは不動産売却を成功させることはできません。
そこで売却するときに注意すべきポイントをチェックリストでまとめています。
失敗したくないという方は読んでみてください。

売却一括査定を使ってはいけない理由


「不動産を売るなら、とりあえず一括査定サイトに登録すればいいか」はNG

こんにちは。読者の方から「不動産を売るならどこの売却査定がお勧めですか?」と質問を頂きましたので思うところを書いてみます。

一応、私個人としては売却一括査定はお勧めしません。理由は後ほど・・・

一括査定の仕組みを知る

一括査定とは、一括で(一度にまとめて)、査定する(買い取り価格を出してもらう)ことをいいます。「一括査定」というキーワードで検索してみると、「中古自動車買い取り」「不動産買い取り」などが上位に出てきます。今回の対象は不動産なので、不動産に絞って話を進めます。

一括査定の流れ
①不動産を売りたい人が物件情報を登録する(無料です)
②物件情報が複数の不動産会社へ伝わる
③複数の不動産会社から価格査定が受けられる

高額な不動産を売るのだから、できるだけ高く売りたい。1社だけだと安いのか高いのかわからないので3社くらいから価格査定を出してもらい検討したい。でも、何度も同じ売却査定依頼をするのは面倒。そんな時に一括査定であれば、一度の登録で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利というわけです。でも・・・

あなたの売却情報を不動産会社に売る

一括査定サービスは、売却希望の顧客情報を不動産会社に有料で販売する仕組みです。

売却希望の顧客情報 1件あたり 1万円~2万円程度
6つの不動産会社がその顧客情報を買えば、6~12万円の売上となります。
ですから、あなたが一括査定サイトを利用しても無料なんです。

すごいですね。

あなたの「売却したい」という情報を販売するというビジネス。インターネットが普及してきたおかげで、このようなサービスが登場してきたわけです。不動産の他にも老舗的な「中古車売却」、「引っ越し一括査定」などがあります。

では不動産の一括査定サイトはどんな種類があるでしょうか。

一括査定サイトの種類

一括査定サイトってどれだけの数があるのでしょうか。

<物件検索サイト系>
アットホーム
スーモ
ホームズ

<一括査定専業>
イエイ
home4U
すまいVALUE
その他多数・・・

上記で6つ。他にもいくつもの一括査定サイトがありました。主に、不動産の物件検索サイト大手どころの3社、その他は一括査定専業の会社があるようです。Googleで「不動産売却」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが出てきてお腹がいっぱいです。

一括査定サイトのランキングや、評判などの記事もいくつも出てくるのですが宣伝くさいものばかり・・・。残念ながら

一括査定サイトの人気ランキングは参考にならない

一括査定サイトの人気ランキングは、残念ながらほとんど参考にならないです。ステマサイトのような記事ばかりで、ブログ著者が名前をを出してお勧めしている記事はあまり見かけません。

一括査定サイトの人気ランキングが参考にならない理由

一括査定のランキングサイトが一括査定サイトに顧客を誘導して、査定依頼をもらうと紹介手数料がもらえます。。当然のことながら、多くの紹介手数料が多くもらえるところをランキング上位に掲載するわけです。いったい何のランキングなのか、紹介手数料のランキングなんじゃないかと思ってしまいます。あなたも「売却査定」と検索してみてください。ほら、検索して出てくるのは、似たような特定の一括査定サイトをベタ褒めするような記事ばかり・・・。これでは、本当に役立つ情報が得られるわけないですよね。

不動産仲介会社の担当者の本音

某大手系不動産会社に勤める知り合いに
「一括査定って実際どうなの?」とインタビューしてきました。

Q.一括査定の利用は多いか?

とても多いよ。最近では、「すまいVALUE」という大手6社限定の一括査定の利用者が増えているよ。その他、いろいろな一括査定サイトがあるけど、うちの場合は件数は少ないね。

※地域によって、一括査定サイトの利用件数にはバラつきがあると思われるので一概にはどこの一括査定サイトが良いとも言えない。

Q.一括査定で媒介契約を取得できるのか?

競争が厳しく簡単じゃない。問い合わせメール受信直後に各社電話攻撃が始まる。どこの不動産会社も有料で情報を買っているわけだからね。自分が利用者のお客に聞いた感想では
「査定での入力が一括でも、売却理由などの詳細情報は毎回説明しなければならないので面倒。」
という人も結構いるよ。あまりにも電話が多いためか、電話に出ない人もいるし実際とは異なる電話番号をフォームに入力する人もいるよ。

Q.一括査定はお得なのか?

仲介会社の中には、媒介取得の競争に勝つために「仲介手数料50%割引」とするところもある。その代わり、一括査定サイト経由で媒介契約をすると
手数料がかかるので、自社サイトに誘導してから査定依頼をしてもらう不正をしているとの噂もある・・・。手数料が割り引きできたらお得だと感じる人もいるかもしれない。でも、自分が不動産を売るなら、信頼できる特定の担当者に任せたい。複数の担当者と付き合うのも大変だよ。

Q.一括査定ではなく自社HPの査定依頼のほうが成約率は高いのか?

そうとも言えない。複数の不動産会社に直接査定依頼をする人もいる。最近では、1社単独で依頼をする人は少数派だよ。売却する物件にもよるし、お客さんとの相性にもよるからね。

このインタビューから感じるのは、一括査定サイトからの売却情報に対する不動産会社同士の競争が激しくなっているということ。一括査定というサービスを利用することで、不動産会社から営業がより激しくなる恐れもあるということ。

一括査定を利用する=不動産会社を競争させる→営業が激しくなる→結局対応するのが大変

一括査定サイトを使ってはいけない理由

というわけで、僕は売却一括査定を基本的にはおすすめしません。
理由は次のとおりです。

1.一括査定サービスを利用している不動産会社にしか選ぶことができないから

一括査定サービスは、不動産会社から一括査定サービスに登録し売却希望の顧客情報を有料で販売する仕組みです。本当に評判の良い不動産会社には口コミで不動産売却の話が入ってきます。その良い不動産会社が一括査定サイトを利用していなかったら、一生巡り会うことはありません。もったいない!

2.複数の会社から営業電話やメールがかかってきて面倒だから

一括査定というのは、不動産会社を競争させるものです。競争させることで良いこともあり、悪いこともあります。良いことは、「競争により高い査定価格が出ること」・・・ではありません。目的は高く売ること。高い査定価格を出してもらうことではありません。「高く売れる戦略を提案してくれる担当者と出会えるか」が肝です。一括査定は複数の入力の手間は省けますが、だからといって良い担当者と巡り会えるわけじゃないんです。

3.一括査定では売却希望の情報が拡散してしまうから

一括査定をするということは、おのずと複数の不動産会社にあなたの「不動産を売りたい」という情報が伝わることになります。しかも同時に。あなたの大事な不動産を売るなら限られた人だけに、なるべく周りの人に知られずに売りたいと思いませんか。もっと言えば、一括査定を使っていることを不動産会社に知られたくないです。

個別に不動産会社に査定をすれば、他の不動産会社に査定しているかどうかは本人以外にはわかりません。それも一つの交渉材料になります。

一括査定はどんな人におすすめなのか

僕のお勧めは信頼できると思える不動産会社に個別に査定依頼を出すこと
一括査定サイトは一見便利ですが、万能ではありません。ネット上のつくられた評判やランキングに惑わされないようにしてください。
「不動産会社にバリバリ営業されてもOKで競争させて高く売ってみせるぜ!という人には一括査定サイトはオススメです。

それでも一括査定を使いたいあなたへ

これまで一括査定のデメリットをお伝えしてきました。
それでも「一括査定を使いたい」と思う方もいると思います。
そこで、これから一括査定を使って売却を成功させるコツをお伝えします。
売却一括査定をうまく使うためにはいくつかのポイントがあります。

極力電話連絡は控えてもらう

一括査定依頼をすると、不動産会社からの電話が次々とかかってきます。
断っても、断っても何度も電話がかかってくることも珍しくありません。
同じ内容を何度も違う不動産会社の担当者から聞かれて疲れてしまう人もいます。


電話が鳴りやまない・・・

ですので、電話連絡を避けたいときには
「電話連絡でなく、メールでの連絡をお願いします」と
記載しておくことよいと思います。
又は「電話は〇曜日の午後7時から8時にお願いします」でもいいです。

なぜ、電話連絡が来るのかというと、不動産会社は売却査定をされたあなたの情報を
有料で購入しています。ですので、あなたから売却の依頼(媒介契約)をもらえないと
費用が無駄になってしまうのです。「電話しないでください」と一度言われたくらいで
あきらめるわけにはいかないという不動産会社側の事情があるのです。

一括査定で比べるのは査定価格よりも「売れる根拠」

一括査定をすると複数の不動産会社から査定価格の提示があります。
「一番高い査定価格の会社を選べばいい」
と安易に考えている方は注意してください。
なぜなら、査定価格=必ず売れる価格 ではないからです。
査定価格は、査定した不動産会社が「この価格なら売れるだろう」
という推測の価格に過ぎません。
当然のことながら、推測なので当たるも八卦当たらぬも八卦です。
「査定価格より1000万円安くなったので、差額を保証します!」
なんてことはありません。

大事なのは、「なぜその価格で売れるのか、その理由が何か」です。
媒介契約をとるために本来はとても売れないような高い査定価格を
提案してくる不動産業者もいます。
根拠のない高い査定価格で売り出してもほとんどの場合は売れず、
徐々に値下げしていくことになります。

では、どうすればよいのかというと
提案された価格で売れる理由を具体的な事例をもとに説明してもらいましょう。その説明にあなたが納得できればOKです。購入を検討する方も価格に納得してくれる可能性が高まるでしょう。


なるほど。それなら売れるかも。

机上査定額を比べるな

査定にも二種類あって、実物を見ないで価格をつくる机上査定と実際の物件をみてつくる実査定があります。机上査定は実物をみていないので、正確なものではありません。
いい加減とは言いませんが、実物を見ていないので売れる金額とはズレがあります。
ですから、実物を見ていない机上価格で査定価格を比べたところで
あまり意味はないのです。比べるなら実物を見た上で出される実査定の金額。
そして、その金額で売れる理由です。

査定価格の高い方がよいはNG

売り方を比べる

どんな方法で売るのかも聞いてみてください。
具体的には次のような手法があります。

・自社の見込み客にのみ紹介する
・自社のホームページのみ掲載する
・レインズに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらう
・ポータルサイトサイトに掲載する
(スーモ、ホームズ、アットホームなど)
・現地販売会を行う
・折込チラシを入れる
・業者間の人脈を使って売る

ポスティングの効果が高いこともあります

手法はいろいろありますが、物件の特徴次第で効果の大小は変わりますし、販売する会社ごとに得意な手法は異なりますので、一概にどれが1番よいかは言えません。
「売れるシナリオが明確である」「売れる仕組みがある」ところが成果を出しやすいです。

独自のサービスを比べる

普通ではない独自のサービスを比べてみてください。
たとえば、建物状況調査を必ず実施する、費用負担は仲介会社(専任媒介契約必須)、通常は売主負担の引き渡し後の軽微な設備の故障費用を所定金額まで保障してくれる、税務関係に詳しいアドバイスをもらえる、見込み客になりそうな強いルートをもっている、等。


保証サービスがあるところも。

担当者の対応を比べる

個人的にこれが1番重要。
大手で知名度の会社にいる担当者がベストとは限らない。
会社は小さくても凄まじくできる担当者はいるのが不動産業界なのです。
売り物件の魅力を引き出して売れるかどうかは担当者次第なんです。

知識がある
信頼できる
やってくれそう

なによりもあなたの不動産を売ることに本気かどうかが大事だと思います。
仕事として売るだけでなく、その人が責任を持って全力で売ってくれる人、
そのように感じる人に任せたいですよね。
上記のポイントを意識した上で一括査定サイトを効果的に使ってみてください。

不動産情報統合で改善してほしいこと

2017年6月14日の日経新聞の朝刊にこんな記事が出てました。

今までバラバラだった不動産情報(データ)をひとつにまとめる方向とのこと。

取引現場にいる側からすると
「不動産の正しい所有者の名前と住所をわかるようにしてほしい」
ということに尽きる。
空き家だけでなく、土地も含めての対応したほうがよい。

私道の通行掘削承諾書が取得できず取引できない

昭和30年の登記のままになっている私道。
開発同意をとろうにも、どこに住んでいるかわからない。

境界確認書の取り交わしができない

隣接地がボロボロの空き家。
登記上の住所は当該地なのに住んでいる気配無し。
税金面の支払いがどこへ行っているかも開示されず
連絡をとる手段がない。

適切に取引をしようとするとぶち当たる壁。
まともにやったら、住宅ローンがつかないこともあるし
都市ガスを引き込む工事ができないこともある。

困っている人が日本中にたくさんいる。

取引の健全化のためにも、ぜひとも実現してほしい。

※2017年6月15日追加

所有者不明の土地を「迷子の土地」という表現。

ひとつの宅地で複数の筆に分かれている場合の手続きを簡略化する。

登記の義務化で所有者を明確にする。

2014年の不動産市況を振り返る

2014年もあとわずかで終わり。

毎年の恒例の今年の振り返りと来年の予測について
個人的にまとめてみたいと思います。

sunrise

■2014年の不動産価格は現状維持、一部上昇傾向

今年の不動産価格は2013年に比べると同程度水準、
一部上昇傾向という感じでした。

昨年のアベノミクス政策によって不動産価格は
上昇傾向だったのですが、さすがに実需に即していない
物件も多くなり、多少は落ち着いてきたかなという感じでした。

「高値で仕入れて高く売ってもお客がついてこない。」

というのが現場の声だと感じました。

ただし、超都心、ブランド立地では高値買いは継続。
好立地の収益物件ではかなり低い利回りでも買い手がつくという
異常な事態となっているようです。

■消費税増税がエンドユーザーの動きを止めた

新築マイホームの売れ行きは軒並み減。

新築の建売、マンションについては、2014年3月までの
増税前駆け込み需要の反動減と言われていましたが、
実際には物件価格が上昇してしまい、その価格に
ついてこれなかったということではないかと思います。

価格は安いのですが、土地面積も建物面積も小さく
かなり無理したプランを入れ込んだ物件もよく目にしました。
70㎡台の3LDK一戸建てとか普通にありました。

結果、割安感のある中古物件に購入者層が流れていきました。
好立地の中古マンションは品薄状態となり、新築時の価格よりも
高値で売れるということも普通に目にしました。

■売主サイドの心境の変化

2013年頃から東京オリンピックの開催決定、
アベノミクスの影響で

「今なら高値で売れる!」とかなり強気価格設定をしていた
物件が続々と値引きされてきたのが2014年。

結局、高値で売れるのは、高値で売れる理由がある
好立地の物件のみで、相場からかけ離れた価格設定のものは
現実的な価格に下落していきました。
(それでもまだ高いのですけど)

一部では、2014年後半になり売却を急ぐ案件も
ちらほらでており、売主サイドとしても

「今後、価格が下がるかもしれない。」

と今が売り時とばかりに売却する人もいたようです。

■2015年の不動産市場はどうなるの?

個人的には、2015年の不動産市場は
現状維持、もしくはマイナス基調の調整局面と予測します。

無理をして高値で物件を購入していたデベロッパーが
在庫を抱えきれずに値引きして処分するようなケースが
増えていくのではないでしょうか。

過去最低の住宅ローン金利にもかかわらず
売れ行き好調とならないのが、現在の日本の分譲市場。

人口が減っているから、
世帯数が減っているから、
空家が増えているから、

建てれば売れるという時代から、
真に需要があるエリアでないと簡単に売れない時代に
シフトチェンジしていっていくのではないでしょうか。

■2015年の不動産市場で生きる上での個人的方針

我慢の年。

今年の不動産市場は、急激な市場環境の変化に
(自分が)耐えられるかどうかですね。w

景気が良くなり、不動産価格が高値でも
売れるようになれば、そんな心配は無用なんですが
なかなかそのような楽観シナリオにはなるとは思えないです。

一番気になるのが、金融機関の融資姿勢が
強気から弱気になっているように感じるところ。
知人からの情報では、金融機関も警戒レベルをあげて
「利益が見込める事業」
「担保割れしない物件」
に対する融資案件をシビアにみてきているようです。

また、最低水準まで落ち込んでいるローン金利の
上昇がいつ起こるのか。
ローン金利の上昇が転換期になりそうな予感もします。

とはいえ、未来は誰にもわかりませんので
上記のような心構えはしつつ
目の前の案件に全力で取り組んでいくだけですけどね。

というわけで2014年お疲れ様でした。
2015年もよろしくお願いいたします。

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

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(事業用地を探してパチリ!都内の一等地)

前回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返りたいと思います。

前回の記事→ 2013年の不動産市況を振り返る~その1~

気楽に聞いていただければ幸いです。

■人気エリアでは有料な物件が枯渇

「不動産価格は上がる!」と熱くなる土地仕入れ側の一方で
一般の中古取引を担う不動産仲介会社は
どのように状況をみていたのか?

「世間で言うほど、価格が上昇しているようには
感じません。」

今年前半はそんな声が大半でした。
しかし、後半に入ると人気のあるエリアでは

「物件が不足していて紹介できない。」

という声が多くなってきました。

過去の不動産バブルと同じように

物件を早く買う

品薄になる

価格がもっと高くなる

(始めに戻る)

というスパイラルなんですね。

■「今なら高値で売れる!」強気の売主サイド

現在は売り渋りの時期。

仲介会社の担当者は売却査定でも
高値を提案しないと売り物件がとれない
という人もいます。

結果的に、土地単価でみても
+10万円~20万円程度はあがっても
売れているようなこともあるみたいです。

「半年前は1億で売っていた戸建が
今は1.5億で売ってるよ。」

とか
「3年前に売り出したときには高すぎると見向きも
されなかった土地が、その価格で売れたよ。」

などという話も。

景気が良い話は口コミされやすいのは
過去のバブルのときと似ていますね。

そして、2014年はどうなるのか?

希望価格にこだわったほうがいい理由

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もしあなたが不動産査定をして

売却するのであれば、

自分の希望金額を貫いたほうがいいです。

 

どういうことか説明しますね。

(これはマイホーム用物件の話です)

 

不動産の査定をすると

「この物件は●●万円です。」

と言われます。

 

たいていは査定書をもとに報告されます。

査定書には金額の根拠として、取引事例や

公示価格などが添付されます。

 

たとえば

「相場としては坪単価150万円ですので、

合計金額として4,500万円となります。いかがですか。」

となるのです。

ここまでが不動産会社の査定価格となります。

 

次に売主の希望売却価格があります。

 

不動産会社に相場として

4,500万円と言われたとしても

希望売却価格が5,000万円という場合もあります。

(希望売却価格が低いケースは比較的少ないです)

 

で、最終的にどちらの価格を

採用するのか?ということになります。

 

あえて言いますと

「自分の希望金額を貫いたほうがいいです。」

 

もちろん相場からかけ離れていると

すぐには決まらないかもしれません。

 

しかし、不動産というのは世界に1つしかなく

同じ不動産というものは存在しません。

 

ですから、買い手も1人いれば

それで話がまとまるのです。

 

相場なんて関係なく、買う側が

「欲しい」と思えば取引成立できるのです。

 

とはいえ、相場が坪150万円のところで

坪250万円とかで出すのはオススメしません。

あくまでも「ちょっと高いかな?」くらいが

ちょうどいいと思います。

 

やり過ぎるとさらし者になってしまい

ちょっと恥ずかしい状況になってしまいますので。

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。