インスペクション

建物診断しか信じられなかった人の末路

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建物診断が人気だ。

 

不動産購入時にプロに建物をチェックしてもらう

サービスのことだ。

 

建築の知識のない素人が

良し悪しを判断するのは大変。

 

今までは売り手側の情報だけで

買う買わないを決めるしかなかった。

 

数年前から新築マンション内覧会がブレーク。

テレビなどでとりあげられ、

「建築にくわしいプロに家をみてもらう」

ということを望む人が増えてきた。

 

■建物診断の負の要素

しかし、建物診断をすることで

問題になることもあった。

 

というのは、そのプロ自身の判断ひとつで

施工の良し悪しを判断されてしまうからだ。

 

「この物件は欠陥住宅ですよ。裁判をしましょう。」

 

とたいした建築の知識や現場のことを知らずに

お手軽に稼げると購入者の不安をあおるケースもあった。

 

結果、せっかくきれいに仕上がった室内が

目を近づけた10センチほどの距離でなければ見えないような

傷汚れの指摘の補修でひどい状態になったり。

 

なによりも「欠陥住宅を買わされた」と

不安でいっぱいの生活をおくる人も出てきた。

 

■建物診断=完璧ではない

建物は人がつくる。

建物診断も人がする。

 

判断にバラつきがあって当然なのだ。

建物診断は絶対正しいとは限らない。

 

ちなみに、建物診断をする人に資格制限はない。

最近では一級建築士に限ってサービスをしたり、

いくつかの民間資格ができたりしているけれど。

 

■信頼できるプロは誰なのか?

本当に信頼できるのは誰なのか、

僕が言えるのは、私が知っていて10年以上

建物の第一線現場で活躍している人だけだ。

 

当然のことながら、

僕の知らない素晴らしいレベルの人もいるだろう。

でも、それを判断する術を僕は持たない。

 

その人たちは人気があるため、いつも

予約がいっぱい。

宣伝もたいしてしていないのに

口コミによる紹介で依頼が続く。

 

だからというわけではないが、

どんな人でも仕事を引き受けてくれるわけではない。

 

だから、僕も誰でも紹介するというふうにはできない。

「もし、どうしても知りたい。」

という方がいたら問い合わせてほしい。

 

このメルマガの読者の方にだけ

特別にこっそり教えます。

2013年の不動産業界を予測します

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2013年の不動産業界で変わること。

勝手に予測してみます。

 

■建物調査を依頼する人が増えます

住宅検査、インスペクションなどで

建物を調査する人が増えてきています。

 

一級建築士の資格をもった人に

自分の味方になってもらうんです。

 

いままで現場レベルでは、1/100位の確立でしか

建物調査をする人は出会いませんでした。

2012年は1/20位まで増えたように思います。

2013年はもっと増えるかもしれません。

 

■中古+リフォームの人気が増えます

新築至上主義の流れは変わりませんが

一方で「中古を自分好みにリフォームして住みたい」

という人は増えてきています。

 

購入者のそんな希望に応えられる

不動産業界のプレーヤーがまだまだ少ないです。

 

不動産取引に関する知識、

リフォームに関する知識、

豊富な物件情報があればうまくいきます。

あとはマーケティングは必須。

 

■異業種から不動産業界への参入が増えます

ヤマダ電機がエスバイエルを買収して

不動産業界へ進出。

 

無印良品も独自のブランド力を活かして

新築戸建て業界に参入。

 

イオングループが不動産仲介業に参入。

など、続々と不動産産業界へ

異業種からの参入が増えています。

 

「不動産業界は未成熟。おれたちなら

もっとうまくできる!もっと儲かる!」

 

不動産業界は魅力的にに見えるんでしょうね。

実際に不動産業界にいる僕も同じように感じます。

 

2013年も今までの常識に縛られない

不動産業界プレーヤーが増えていくでしょう。

 

■不動産取引の流れは変わらない

売り主優位、売り主側の不動産会社優位

というのは2013年も変わらないと思います。

僕の主要エリアである東京都23区、都下では

売り物件をたくさん持っている不動産会社が強いです。

いわゆる大手とよばれる不動産仲介会社たち。

 

売り物件が彼らのところに集まってくる以上

主導権はかれらにある。

 

裏を返せば、売り物件を扱えるようになれば

 

・住宅診断もできる

・中古注文住宅もできる

 

なんでもできるようになります。

ここが勝負のポイント。

 

というわけで、2013年、今年もよろしくお願いします。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

参考:過去のエントリー

建物の診断にかかる費用と時間について


建物診断にかかる費用と時間について。

どう対策するか?

そもそも建物診断とは何か?

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ1週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床100平米程度で、1時間から2時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
1日がかりで行うことになります。

建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
8万円~20万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
0円~5万円程度です。

建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か?

フラット35の適合証明を取得できるレベルのものなのか?
瑕疵保険に加入できるレベルなのか?
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、10月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

インスペクションとフラット35適合証明書について

リニュアル仲介の事前インスペクションに立ち会ってきました。事前インスペクションとは、簡単にいうと建物診断のこと。

今回の目的は、フラット35Sを利用できるかを審査することでした。今回の対象物件は大田区にある鉄骨造3階建ての一戸建て。

調査をされたのは杉並区の建物調査会社の方。弊社がよく調査を依頼しているところで、お二人で年間220件以上も調査をされているそうです。

全国で1400の会社が加入している木造耐震の事業協同組合で年間耐震診断回数が全国5位という凄腕のところなのです。

シュミットハンマーでコンクリートの強度を調べたり、鉄筋探査機で鉄筋の有無と間隔をチェック。室内では、赤外線レーザーを利用しながら、床や壁の水平と垂直を調べて、大きな傾きがないかを調べます。

結論として、建物の精度も素晴らしく大きな問題もありませんでした。そして、フラット35を利用するための適合証明も発行できそうとのこと。

いや~よかったです。借り入れされる方の事前審査は通っていても、建物の審査がクリアできなければ意味がないので本当に良かったです。

※通常は物件がなければ審査は受けられないのですがリニュアル仲介の場合は物件が決まっていなくても金融機関の事前審査が受けられるのです。

今回は、さらに金利優遇を受けるためにフラット35Sを利用するためのリフォーム工事も併せて行う予定。リニュアル仲介という仕組みを使って、リフォーム費用も住宅ローンに含めて一括で融資される予定。売る人も買う人も誰もが喜ぶ仕組み。

話は変わりますが、リニュアル仲介は本日17:30から地デジ5Ch(テレビ朝日系列)のスーパーJチャンネルの特集でもとりあげられました(私はまだ見てませんが)

中古住宅の購入、もしくは売却をされる方はフラット35Sでリフォーム費用も一括で組めるリニュアル仲介をお勧めします。ご希望の方がいらっしゃいましたら、ご相談頂ければと思います。

リニュアル仲介を利用して物件を買いたいという方はたくさんいらっしゃるのですが、あいにく利用できる物件が不足しています。不動産の売却を検討されている方がいたらご紹介していただければと思います。リニュアル仲介利用可となるだけで、かなり売りやすくなると思います。(売却価格もあがるかもしれません)