プロでも地面師に騙される可能性はあるか？

2018/11/18 不動産売却


プロでも地面師に騙される可能性はあるか？

答えは

「騙される可能性はあります」。

ついにあの地面師が逮捕されました！
積水ハウスを巻き込んだ大型詐欺案件の
犯人が逮捕されました。

簡単にまとめました。

■事件の概要

事件の起きた日時：2017年6月
対象物件：品川区JR五反田駅近くの旅館跡地
（旧称：海喜館　「うみきかん」と読むそうです）
所在：五反田駅から徒歩5分の高立地
土地面積：約2000平米

積水ハウスがマンション用地として
上記の対象物件の売買契約をして
売買代金を支払ったのですが、
所有者が別人と発覚したため
所有権が移転できなった事件です。

積水ハウスは約55億円の被害を受け
犯人は捕まっていませんでした。

■地面師（じめんし）とは

地面師とは、地主（土地所有者）になりすまし、
他人の土地を無断で売る人のこと。

■地面師の稼ぎ方

他人の土地を売った代金を丸ごと取得します。
所有権は移転しませんので、
買主は泣き寝入りとなります。

■不動産取引に関係する登場人物

買主
売主
仲介会社
司法書士

等がいます。

買主は売買代金を支払う。
売主はその売買代金を受けとる。
そして所有権が移転する。

という流れです。

仲介会社は物件を紹介し、
契約手続きを行います。

所有権移転の手続きは、
通常は買主側の司法書士が行います。

売主の本人確認、権利証（登記識別情報）の確認を
司法書士が行うのです。

■地面師の関係者は何人いたのか？

テレビの情報によると
少なくとも１７人いたことが
わかってきています。

首謀者　５名
仲介役　２名
所有者手配グループ　２名
所有者役　２名（＋１名）
書類偽造グループ　２名
連絡役　１名

役割分担がしっかりした
大がかりな組織です。
もはや専門会社といってもよいくらいです。

■プロでも騙されるのか？

完璧に偽装された本人確認書類、
権利証（登記識別情報）、
地面師の仲間の不動産仲介会社、
さらに地面師と仲間の司法書士がいれば
プロでも騙されると思います。

なぜなら、不動産取引の現場で
買主と売主が直接会う機会は

１契約時
２決済時

の２回しかないのです。

ですから、契約時に本人確認をして
決済時に完璧な書類ができれば
買主側は疑いようがないのです。

売主側の本人確認や書類確認をする
司法書士が地面師グループだったら
確実に騙されます。

そして、人気エリアの土地の売主さんって
買主側も仲介会社側もすごい気を使うんです。
気難しい方もいますので、契約の途中で
「やっぱり売るのをやめる!]
とか言われると困るわけです。

立場の強さをイメージにすると

人気エリアの地主＞売主側の仲介会社＞買主側の仲介会社＞買主

こんな感じのケースも少なくないのです。

■地面師に騙されないために

地面師が狙うのは

・更地の土地
・空き家のある土地

など人が住んでいない土地です。
住んでいる人がいると
バレてしまう可能性があるから。

それから、高額な土地。
高額な土地でないとおおがかりな組織で
詐欺グループで動いてもおいしくないのです。

抵当権がついていない土地。
金融機関の抵当権がついていると抵当権抹消のために
金融機関と手続きをする必要が出てきます。
金融機関と手続きをするとバレてしまうので
抵当権なしの土地を狙います。

まとめると

１．人が住んでいない土地
２．高額な土地
３．抵当権のついてない土地

を購入するときは注意が必要ですね。

■最高の地面師対策

それは
「信頼関係のある人と取引すること」
付き合いのある仲介会社、司法書士で
信頼度をあげていく。

それから
怪しい物件には手を出さないこと。
です。

…