建物解体費はどれくらいかかるか

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土地建物を売却する時には建物解体費用がいくらかかるのかを知っておきましょう。

建物の種類が木造、軽量鉄骨造、RC造なのか、建物の延べ床面積、前面道路の広さ等によって金額が変わります。
あくまで目安ですが木造延床面積30坪で150~200万円
RC造延床面積30坪で300万円程度、
建物にアスベストが含まれていると対策が必要になり金額が高くなります。

建物解体費が高くなるケース

・敷地に高低差がある
・隣接地と近く余裕がない
・擁壁がある
・旗竿敷地で重機(解体するための機械)が入らない
・前面道路が狭くて重機が通れない
・隣接地所有者が神経質な方で工事ができない
 等

このような場合、解体費用が高くなる傾向があります。

建物解体費を把握しておくメリット

・買う側の立場で新築にかかる費用を知れる
・更地で売却するための費用を知れる

解体費用を把握しておくことで、本当の物件価格を知ることができます。

A 土地面積 30坪 更地 5000万円の物件
B 土地面積 30坪 古家付土地 4700万円の物件

A の坪単価 @約166万円
B の坪単価 @約156万円

一見、物件Bのほうが坪単価は安く見えます。
しかし、物件Bを更地にするために解体費用がかかります。

物件Bの 古家(建物)を解体する費用が300万円かかるとすると
B 物件価格4700万円+解体費用300万円=合計5000万円
となり、実質的に物件Bの坪単価@166万円と同じになります。
住宅ローンを借りる場合には、物件Bは解体期間分の金利負担がかかります。


土地、古家付土地の価格が高いか安いかは更地価格で坪単価を比較する

古家付土地とは「解体が必要な売地のこと」

売主が古家付土地として売却する場合、建物はそのままで買主に引き渡します。
古家付土地とは、建物の築年数が古い場合に使われる表現で
「土地として売却するけど、築年数が古くて使えない建物があるよ」

ということです。

売る側にとっては、解体費用の負担がなく、建物の瑕疵担保責任を負わずに売却できるメリットがあります。
買う側にとっては、新築を前提とする場合には、建物解体費用の負担がある物件となります。

古家付土地、更地 売りやすいのはどっちか

古家付土地と更地、売りやすいのは更地です。

なぜなら、更地は「すぐに建築することができる」からです。
古家付土地の場合、買う側は建物を新築するために建物を解体する必要があります。
解体費用もかかりますし、解体期間もかかるからです。

■古家付土地で売却する理由

更地のほうが売りやすいのになぜ古家付土地で売却するケースが多いのでしょうか。
理由は「売却する物件に100万円を超える費用を払いたくない」という方が多いからです。
まだ売れるかどうかもわからない状態で100万円以上の費用を支払うというのは、心理的にキツイということもあると思います。

もう1つの理由は、「更地にすると固定資産税、都市計画税の金額が上がるから」です。
1月1日時点の土地所有者に対して固定資産税、都市計画税(略称:固都税)がかかります。

固都税は、更地の場合と建物がある場合で金額が異なります。
更地の場合は固都税が高くなり、建物がある場合は安くなります。

更地の場合 > 建物がある場合

住宅がある場合には、固都税の軽減があり、更地の場合と比べて
固都税が1/6くらいも安くなるのです。

解体して更地にしたままで1月1日時点で売れないと、固都税が高くなってしまう。
更地にしたまま売れなければ、ずっと固都税が高いままとなってしまう。
所有者としては建物解体を避けたくなるのは自然かもしれません。
空き家問題の原因の一つと言われています。

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