私道に持ち分があるか

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私道であっても大丈夫です!売却はできます。ただ注意点がありますのでご説明します。
私道(わたくしどう)とは、個人や法人が所有している道路のこと。道路には都道府県、市区町村が所有管理している公道と個人が所有する私道の2種類あるのです。公道であれば第三者が通行することも可能、上水道や下水道、都市ガスの引き込みもできます。



法務省:複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書 ~所有者不明私道への対応ガイドライン~より

持ち分がないと私道所有者の承諾が必要

あなたが売ろうとしている土地が私道に接しているのであれば、あなたの持分があるかが重要です。なぜなら、私道の場合、通行したり、上下水道の引き込み工事をする時に道路所有者の承諾が必要になるからです。勝手に道路を使うといろいろな問題が発生します。
そういえば以前、大阪で道路を通せんぼするオジさんがいましたね。

極端な例ですが上記も私道トラブルの一例です。

持ち分がある場合

あなたの持ち分を持っていれば(たとえ1/100でも)、とりあえずはOKです。できれば、他の道路の持ち分がある人とお互いに第三者に継承可能な通行掘削等承諾書の取り交わしができれば尚良いです。

ただし、道路が陥没したりして維持管理に費用がかかる場合には、相応の分担をする必要があります。行政によっては補助金で修繕してくれる場合があります。

持ち分がない場合は通行掘削等承諾書が必要

持ち分がない場合は原則として通行掘削等承諾書の取り交わしが必要です。
通行掘削等承諾書とは、
通行承諾=「私道を通過してもよいですよ」
掘削承諾=「上水道や下水道、都市ガスの引き込み工事を行ってもよいですよ」
という書面です。

上記の承諾書がないと、金融機関によっては融資が受けられない、建物を建築するときに道路所有者の承諾をもらわないといけなくなります。私道の所有者によっては、「通行も認めない!掘削も認めない!」という人いますし、金銭を要求してくる人もいるので・・・。色々面倒なことがあります。

番外編
私道で持ち分があるからという理由で、道路上に車をずっと駐車している、植木を並べるなどして通行の障害になるケースがあります。常識が通じない相手の場合、解決が非常に難しいです。嫌な思いをすることもあるでしょう。

通行掘削等承諾書を取得する方法

次のステップで進めるとうまくいきやすいです。
売却を依頼する不動産会社に相談

私道の所有者を確認

測量会社に通行掘削等承諾書の取得を依頼

通行掘削等承諾書の取り交わし

不動産会社や測量会社は、通行掘削承諾書の雛形を持っているので
その雛形をベースに私道の所有者と取り交わしをしてもらうのです。

通行掘削等承諾書の取得の費用


あなたが自分で私道の所有者と面談して、通行掘削等承諾書の取り交わしが
できるのであれば費用はかかりません。とはいえ、捺印してくれる相手には
何らかのお礼をしたほうが今後も良好な関係を築くことができると思います。
手土産は相手にもよりますが、菓子折り、商品券、ケースバイケースです。

測量会社や不動産会社に通行掘削等承諾書の取り交わしを依頼する場合にかかる費用は
ケースバイケースです。
私道の所有者が遠方にお住まいの場合には交通費もかかりますし、
連絡先を調査する必要もあります。測量会社が行う場合には、測量費用と一体で合わせて
通行掘削等承諾書の取得までお願いできれば、売る側としては進めやすいです。

通行掘削等承諾書が取得できない


私道の所有者が「通行掘削等承諾書の取り交わしはしない」という場合は大変です。
建物を新築する際に、上下水道や都市ガスの引き込みを行うことができないケースもあります。通行掘削等承諾書の取得ができない物件は売却価格が相当安くなる可能性があります。

通行掘削等承諾書がなくても大丈夫なケース
例外として、私道であっての大蔵省(現:財務省)や行政が所有しているケースがあります。
「私道なのに大蔵省=国の管轄?」で矛盾しているのですが・・・。

このような場合、然るべく窓口に問い合わせを行うことで、道路掘削工事も可能ですし、通行することも可能なので心配はないと思います。相続税を物納する(相続税を不動産で国渡すことで支払う)際に私道まで一緒になっていた経緯があるのかもしれません。

私道の所有者が見つからない

私道の所有者が見つからないときは通行掘削等承諾書の取得ができません。
どのように対処するかは個別のケースで対応する必要があります。
参考:このようなときに役立つ法務省のガイドラインがあります。

通行掘削承諾書があれば大丈夫なのか

残念ながら、通行掘削等承諾書の取り交わしがあれば絶対に大丈夫とは言えません。

過去にこのようなケースがありました。

土地の売買契約の際に、通行掘削等承諾書の取り交わしを条件にしていました。
引き渡しの際に通行掘削等承諾書を受領。
その後、新築工事を行う際に私道の所有者からクレームが入ったのです。
「通行掘削承諾書の取り交わしはしたが、車の通行は認めない。」
と言い出したのです。
訴訟で争えば勝てるかもしれませんが、結果が出るまで私道を使うことは
リスクがある状況となってしまいました。

これは非常にレアケースなので、ほとんどのケースでは通行等掘削承諾書の取り交わしができれば大丈夫かと思いますが、油断は禁物です。

私道物件はだめなのか

私道物件は今回紹介した以外にもいろいろな問題が発生することがありますが、必ずしても過敏に避ける必要はないです。

「人気エリアだからこそ私道が多い」ということもあるのです。
敷地の広さや向き、駅からの距離、周囲の住環境などいろいろな観点で不動産は判断するものです。ですから、私道であってもきちんと承諾書を取得することができれば、問題なく売却することは可能です。

不動産売却で騙されない方法はこちら

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