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売却一括査定を使ってはいけない理由


「不動産を売るなら、とりあえず一括査定サイトに登録すればいいか」はNG

こんにちは。読者の方から「不動産を売るならどこの売却査定がお勧めですか?」と質問を頂きましたので思うところを書いてみます。

一応、私個人としては売却一括査定はお勧めしません。理由は後ほど・・・

一括査定の仕組みを知る

一括査定とは、一括で(一度にまとめて)、査定する(買い取り価格を出してもらう)ことをいいます。「一括査定」というキーワードで検索してみると、「中古自動車買い取り」「不動産買い取り」などが上位に出てきます。今回の対象は不動産なので、不動産に絞って話を進めます。

一括査定の流れ
①不動産を売りたい人が物件情報を登録する(無料です)
②物件情報が複数の不動産会社へ伝わる
③複数の不動産会社から価格査定が受けられる

高額な不動産を売るのだから、できるだけ高く売りたい。1社だけだと安いのか高いのかわからないので3社くらいから価格査定を出してもらい検討したい。でも、何度も同じ売却査定依頼をするのは面倒。そんな時に一括査定であれば、一度の登録で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利というわけです。でも・・・

あなたの売却情報を不動産会社に売る

一括査定サービスは、売却希望の顧客情報を不動産会社に有料で販売する仕組みです。

売却希望の顧客情報 1件あたり 1万円~2万円程度
6つの不動産会社がその顧客情報を買えば、6~12万円の売上となります。
ですから、あなたが一括査定サイトを利用しても無料なんです。

すごいですね。

あなたの「売却したい」という情報を販売するというビジネス。インターネットが普及してきたおかげで、このようなサービスが登場してきたわけです。不動産の他にも老舗的な「中古車売却」、「引っ越し一括査定」などがあります。

では不動産の一括査定サイトはどんな種類があるでしょうか。

一括査定サイトの種類

一括査定サイトってどれだけの数があるのでしょうか。

<物件検索サイト系>
アットホーム
スーモ
ホームズ

<一括査定専業>
イエイ
home4U
すまいVALUE
その他多数・・・

上記で6つ。他にもいくつもの一括査定サイトがありました。主に、不動産の物件検索サイト大手どころの3社、その他は一括査定専業の会社があるようです。Googleで「不動産売却」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが出てきてお腹がいっぱいです。

一括査定サイトのランキングや、評判などの記事もいくつも出てくるのですが宣伝くさいものばかり・・・。残念ながら

一括査定サイトの人気ランキングは参考にならない

一括査定サイトの人気ランキングは、残念ながらほとんど参考にならないです。ステマサイトのような記事ばかりで、ブログ著者が名前をを出してお勧めしている記事はあまり見かけません。

一括査定サイトの人気ランキングが参考にならない理由

一括査定のランキングサイトが一括査定サイトに顧客を誘導して、査定依頼をもらうと紹介手数料がもらえます。。当然のことながら、多くの紹介手数料が多くもらえるところをランキング上位に掲載するわけです。いったい何のランキングなのか、紹介手数料のランキングなんじゃないかと思ってしまいます。あなたも「売却査定」と検索してみてください。ほら、検索して出てくるのは、似たような特定の一括査定サイトをベタ褒めするような記事ばかり・・・。これでは、本当に役立つ情報が得られるわけないですよね。

不動産仲介会社の担当者の本音

某大手系不動産会社に勤める知り合いに
「一括査定って実際どうなの?」とインタビューしてきました。

Q.一括査定の利用は多いか?

とても多いよ。最近では、「すまいVALUE」という大手6社限定の一括査定の利用者が増えているよ。その他、いろいろな一括査定サイトがあるけど、うちの場合は件数は少ないね。

※地域によって、一括査定サイトの利用件数にはバラつきがあると思われるので一概にはどこの一括査定サイトが良いとも言えない。

Q.一括査定で媒介契約を取得できるのか?

競争が厳しく簡単じゃない。問い合わせメール受信直後に各社電話攻撃が始まる。どこの不動産会社も有料で情報を買っているわけだからね。自分が利用者のお客に聞いた感想では
「査定での入力が一括でも、売却理由などの詳細情報は毎回説明しなければならないので面倒。」
という人も結構いるよ。あまりにも電話が多いためか、電話に出ない人もいるし実際とは異なる電話番号をフォームに入力する人もいるよ。

Q.一括査定はお得なのか?

仲介会社の中には、媒介取得の競争に勝つために「仲介手数料50%割引」とするところもある。その代わり、一括査定サイト経由で媒介契約をすると
手数料がかかるので、自社サイトに誘導してから査定依頼をしてもらう不正をしているとの噂もある・・・。手数料が割り引きできたらお得だと感じる人もいるかもしれない。でも、自分が不動産を売るなら、信頼できる特定の担当者に任せたい。複数の担当者と付き合うのも大変だよ。

Q.一括査定ではなく自社HPの査定依頼のほうが成約率は高いのか?

そうとも言えない。複数の不動産会社に直接査定依頼をする人もいる。最近では、1社単独で依頼をする人は少数派だよ。売却する物件にもよるし、お客さんとの相性にもよるからね。

このインタビューから感じるのは、一括査定サイトからの売却情報に対する不動産会社同士の競争が激しくなっているということ。一括査定というサービスを利用することで、不動産会社から営業がより激しくなる恐れもあるということ。

一括査定を利用する=不動産会社を競争させる→営業が激しくなる→結局対応するのが大変

一括査定サイトを使ってはいけない理由

というわけで、僕は売却一括査定を基本的にはおすすめしません。
理由は次のとおりです。

1.一括査定サービスを利用している不動産会社にしか選ぶことができないから

一括査定サービスは、不動産会社から一括査定サービスに登録し売却希望の顧客情報を有料で販売する仕組みです。本当に評判の良い不動産会社には口コミで不動産売却の話が入ってきます。その良い不動産会社が一括査定サイトを利用していなかったら、一生巡り会うことはありません。もったいない!

2.複数の会社から営業電話やメールがかかってきて面倒だから

一括査定というのは、不動産会社を競争させるものです。競争させることで良いこともあり、悪いこともあります。良いことは、「競争により高い査定価格が出ること」・・・ではありません。目的は高く売ること。高い査定価格を出してもらうことではありません。「高く売れる戦略を提案してくれる担当者と出会えるか」が肝です。一括査定は複数の入力の手間は省けますが、だからといって良い担当者と巡り会えるわけじゃないんです。

3.一括査定では売却希望の情報が拡散してしまうから

一括査定をするということは、おのずと複数の不動産会社にあなたの「不動産を売りたい」という情報が伝わることになります。しかも同時に。あなたの大事な不動産を売るなら限られた人だけに、なるべく周りの人に知られずに売りたいと思いませんか。もっと言えば、一括査定を使っていることを不動産会社に知られたくないです。

個別に不動産会社に査定をすれば、他の不動産会社に査定しているかどうかは本人以外にはわかりません。それも一つの交渉材料になります。

一括査定はどんな人におすすめなのか

僕のお勧めは信頼できると思える不動産会社に個別に査定依頼を出すこと
一括査定サイトは一見便利ですが、万能ではありません。ネット上のつくられた評判やランキングに惑わされないようにしてください。
「不動産会社にバリバリ営業されてもOKで競争させて高く売ってみせるぜ!という人には一括査定サイトはオススメです。

それでも一括査定を使いたいあなたへ

これまで一括査定のデメリットをお伝えしてきました。
それでも「一括査定を使いたい」と思う方もいると思います。
そこで、これから一括査定を使って売却を成功させるコツをお伝えします。
売却一括査定をうまく使うためにはいくつかのポイントがあります。


一括査定をするならイエイ。

極力電話連絡は控えてもらう

一括査定依頼をすると、不動産会社からの電話が次々とかかってきます。
断っても、断っても何度も電話がかかってくることも珍しくありません。
同じ内容を何度も違う不動産会社の担当者から聞かれて疲れてしまう人もいます。


電話が鳴りやまない・・・

ですので、電話連絡を避けたいときには
「電話連絡でなく、メールでの連絡をお願いします」と
記載しておくことよいと思います。
又は「電話は〇曜日の午後7時から8時にお願いします」でもいいです。

なぜ、電話連絡が来るのかというと、不動産会社は売却査定をされたあなたの情報を
有料で購入しています。ですので、あなたから売却の依頼(媒介契約)をもらえないと
費用が無駄になってしまうのです。「電話しないでください」と一度言われたくらいで
あきらめるわけにはいかないという不動産会社側の事情があるのです。

一括査定で比べるのは査定価格よりも「売れる根拠」

一括査定をすると複数の不動産会社から査定価格の提示があります。
「一番高い査定価格の会社を選べばいい」
と安易に考えている方は注意してください。
なぜなら、査定価格=必ず売れる価格 ではないからです。
査定価格は、査定した不動産会社が「この価格なら売れるだろう」
という推測の価格に過ぎません。
当然のことながら、推測なので当たるも八卦当たらぬも八卦です。
「査定価格より1000万円安くなったので、差額を保証します!」
なんてことはありません。

大事なのは、「なぜその価格で売れるのか、その理由が何か」です。
媒介契約をとるために本来はとても売れないような高い査定価格を
提案してくる不動産業者もいます。
根拠のない高い査定価格で売り出してもほとんどの場合は売れず、
徐々に値下げしていくことになります。

では、どうすればよいのかというと
提案された価格で売れる理由を具体的な事例をもとに説明してもらいましょう。その説明にあなたが納得できればOKです。購入を検討する方も価格に納得してくれる可能性が高まるでしょう。


なるほど。それなら売れるかも。

机上査定額を比べるな

査定にも二種類あって、実物を見ないで価格をつくる机上査定と実際の物件をみてつくる実査定があります。机上査定は実物をみていないので、正確なものではありません。
いい加減とは言いませんが、実物を見ていないので売れる金額とはズレがあります。
ですから、実物を見ていない机上価格で査定価格を比べたところで
あまり意味はないのです。比べるなら実物を見た上で出される実査定の金額。
そして、その金額で売れる理由です。

査定価格の高い方がよいはNG

売り方を比べる

どんな方法で売るのかも聞いてみてください。
具体的には次のような手法があります。

・自社の見込み客にのみ紹介する
・自社のホームページのみ掲載する
・レインズに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらう
・ポータルサイトサイトに掲載する
(スーモ、ホームズ、アットホームなど)
・現地販売会を行う
・折込チラシを入れる
・業者間の人脈を使って売る

ポスティングの効果が高いこともあります

手法はいろいろありますが、物件の特徴次第で効果の大小は変わりますし、販売する会社ごとに得意な手法は異なりますので、一概にどれが1番よいかは言えません。
「売れるシナリオが明確である」「売れる仕組みがある」ところが成果を出しやすいです。

独自のサービスを比べる

普通ではない独自のサービスを比べてみてください。
たとえば、建物状況調査を必ず実施する、費用負担は仲介会社(専任媒介契約必須)、通常は売主負担の引き渡し後の軽微な設備の故障費用を所定金額まで保障してくれる、税務関係に詳しいアドバイスをもらえる、見込み客になりそうな強いルートをもっている、等。


保証サービスがあるところも。

担当者の対応を比べる

個人的にこれが1番重要。
大手で知名度の会社にいる担当者がベストとは限らない。
会社は小さくても凄まじくできる担当者はいるのが不動産業界なのです。
売り物件の魅力を引き出して売れるかどうかは担当者次第なんです。

知識がある
信頼できる
やってくれそう

なによりもあなたの不動産を売ることに本気かどうかが大事だと思います。
仕事として売るだけでなく、その人が責任を持って全力で売ってくれる人、
そのように感じる人に任せたいですよね。
上記のポイントを意識した上で一括査定サイトを効果的に使ってみてください。

あなたの希望のコンテンツを書いていきたいので、ぜひ読者アンケートにご協力お願いします!(30秒位で終わります)

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