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土地を売るときの注意点 地下埋設物


(地下の状態はダウジングしてもたぶんわかりません)
土地を売る時には地下埋設物(ちかまいせつぶつ)の有無も重要な問題です。
埋設物というのは、何かが地中に埋まっていることをいいます。

地下埋設物を気にする理由

なぜ、地下埋設物を気にするのかというと、建物を新築するときに地下埋設物を撤去するのに多額に費用がかかることがあるからです。具体的には、浄化槽(じょうかそう、下水道がつながる前の汚水の処理をするための設備)やコンクリートのガラ(建物を解体したときのコンクリートのかたまり)、井戸、アスファルトなどがあります。基本的には建物を建築するためには、地下埋設物の撤去をする必要があります。撤去するためには費用がかかります。車が埋まっていて、撤去するのに数百万円かかったというケースもあります。

(このような井戸が多いです)

誰が埋設物の撤去費用を負担するのか

撤去費用を負担するのが誰なのかは、契約条件によって変わります。「売主が瑕疵担保責任を引渡しから3ヵ月間負う」となっていれば、売主負担。「瑕疵担保免責で引渡し後は買主負担」となっていれば、原則として買主負担です。(売主が知っていたのに隠していた場合は別)。売主、買主ともに個人である場合には、通常は瑕疵担保責任をつけて契約することが一般的でしょう。売主が個人で買主が宅建業者(プロ)である場合には、瑕疵担保免責で契約されることもあります。

地下埋設物に気づくタイミング

地下埋設物の有無は外見上では判断がつきません。土地で何か作業をするときに気づくケースが多いです。
具体的には

・建物を解体するとき

・地盤調査をするとき

(地盤調査で地中障害を発見・・・)

埋設物が浄化槽やコンクリートのガラなどで撤去が比較的容易なものであれば、建物の解体工事の際にあわせて撤去しやすいかもしれません。巨大な擁壁であったり、解体時のガラを広範囲に埋まっていたりすると、撤去費用が相当かさむ可能性があります。地盤調査の結果、埋設物がある位置や深さなどの情報が得られやすいです。但し、すべての位置の確認は難しいでしょう。

埋設物をそのまま残すこともある

コンクリート造の建物が建築されていた土地では、建物の杭が地中に埋まっていることもあります。深さ数十メートルの杭を抜き出すのはコスト負担が大きいため、地表面から1.5mの範囲で杭頭をカットして、それ以深はそのまま手をつけないことも珍しくないです。そもそも、一戸建ての場合では、そこまで深く掘るという必要性はありません。あくまでも、建築に支障がないかどうかということで判断すればよいと思います。

(写真はイメージです)

地下埋設物のリスクを事前に確認する方法

昔から居住している人がいれば、土地の利用状況について知っているかもしれませんので尋ねてみる価値はあります。また過去の土地の利用履歴を古地図や住宅地図から調べておくことも有効です。過去に建物が建築されていたら、その建物の用途が住宅なのか、店舗なのか、工場なのか、貴重な情報が得られます。

不動産売却で騙されない方法のまとめはこちら


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