なぜ、不動産トラブルがなくならないのか

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ほとんどの人はどこかしらの

家、すなわち不動産に住んで生活しています。

 

一戸建て、マンション、アパートの

どれかに住んでいる人が多いと思います。

 

その不動産で寝起きをして食事をして

生活をしています。

 

それだけ長い時間過ごしているのだから

不動産のことを詳しく知っているのかというと

実は知らない人がほとんどです。

 

なぜ、ほとんどの人が

不動産のことを知らないのかというと

不動産の知識が圧倒的少ないからです。

 

不動産の知識が少ないのですが

「自分は不動産について詳しい」と信じている人だらけなので

ほとんどの人は何らかの失敗をしがちなのです。

 

では、何をすれば不動産について失敗を

防げるのかというと、それは情報収集と情報の

見極めになります。

 

正しい解決方を探して

その方法が正しいかを検証することが

失敗しないための大事なプロセスなのです。

 

不動産取引のプロセスも

不動産トラブルの原因も実は

どれも似たようなものです。

 

過去に同じような問題を抱えた人が

必ずいて、最良の解決策をそこで見つけた

人がいる場合がほとんどなのです。

 

そのため、不動産について何らかの行動をする場合には

自分だけで判断せず、最良の方法を探すことをオススメします。

 

自分で納得できる判断をすれば良いとする人が多いのですが

不動産については成功のセオリーというものが存在するので

気をつけたほうがいいです。

 

もし自分が調べてもわからないのではれば、

詳しい専門家に聞いてみることが近道かもしれません。

希望価格にこだわったほうがいい理由

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もしあなたが不動産査定をして

売却するのであれば、

自分の希望金額を貫いたほうがいいです。

 

どういうことか説明しますね。

（これはマイホーム用物件の話です）

 

不動産の査定をすると

「この物件は●●万円です。」

と言われます。

 

たいていは査定書をもとに報告されます。

査定書には金額の根拠として、取引事例や

公示価格などが添付されます。

 

たとえば

「相場としては坪単価150万円ですので、

合計金額として4,500万円となります。いかがですか。」

となるのです。

ここまでが不動産会社の査定価格となります。

 

次に売主の希望売却価格があります。

 

不動産会社に相場として

4,500万円と言われたとしても

希望売却価格が5,000万円という場合もあります。

（希望売却価格が低いケースは比較的少ないです）

 

で、最終的にどちらの価格を

採用するのか？ということになります。

 

あえて言いますと

「自分の希望金額を貫いたほうがいいです。」

 

もちろん相場からかけ離れていると

すぐには決まらないかもしれません。

 

しかし、不動産というのは世界に1つしかなく

同じ不動産というものは存在しません。

 

ですから、買い手も1人いれば

それで話がまとまるのです。

 

相場なんて関係なく、買う側が

「欲しい」と思えば取引成立できるのです。

 

とはいえ、相場が坪150万円のところで

坪250万円とかで出すのはオススメしません。

あくまでも「ちょっと高いかな？」くらいが

ちょうどいいと思います。

 

やり過ぎるとさらし者になってしまい

ちょっと恥ずかしい状況になってしまいますので。

不動産の営業トークに使われる格言とは？

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不動産営業トークに使われる格言を紹介します。

 

あなたが家探しをしているお客さんだとします。

 

駅近くのＡ物件 ４０００万円

駅から遠いＢ物件 ３５００万円

 

仲介の人がＡ物件をオススメしたいときには

こう言います。

 

「安かろう悪かろうという言葉がありますよね。

広いし、安くて、少し駅から離れているけれど

環境が良いとＢ物件のようなものを選んでしまうと

売る時になって後悔するのではありませんか。」

 

「安もの買いの銭失いと言いますし、

値段の安いものにはそれだけの理由があります。

建物だって、これだけ安いということは

本来あるはずの何かの手が抜かれているかもしれない。

そもそも、建物にお金をかけないでいて

10年、20年もつと思われますか。」

 

言葉だけで言うと、

どうとでも言えそうな話に聞こえますね。

 

実は、こんな応酬トーク集みたいな

不動産営業本があるのです。

 

僕は正直言って、営業センスがありません。

知っていることは何でも話してしまうので

たまにお客さんに

「そんなことまで話していいの？」

と言われます。

（いいんです。僕のスタイルですから）

 

5年前にマンション販売のセンター長をしていた

先輩に「この本を読んで勉強しろ。」と

渡された本にはクロージングノウハウから

アポ取りノウハウが書かれていました。

 

最近になって、ふと読み出したら

意外におもしろいですね。

 

「億ションを売る方法」とか

「10人中8人はあきらめよ」とか

「しつこさと熱心さは紙一重」とか

「安くしてくれるんでしょ。と言われて言葉を失うな。」とか・・・

 

振り返って、きちんと

読んでみようと思いました。

 

本屋であまり見かけないので

今ではあまり通用しなくなっていて

需要は少なくなってるのかもしれませんけどね。

登山家・栗城さんの奇跡への挑戦を見ましたか？

最近あまりに忙しくて

精神的に疲れがたまっていました。

 

気持ちが弱ってくると

思考もネガティブになりがちです。

 

普段なら冷静に対応できることも

「なにかもっと大きな問題につながるのでは・・・」

と不安でいっぱいになってしまうこともあります。

 

そうなってしまって

行動することをやめてしまうと

あとは不安だけが増大していきます。

 

そんなときに

こんな記事を目にしました。

 

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登山家・栗城史多 指切断望まない

 

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130206-00000014-rbb-ent

 

登山過程のインターネット中継を行うなどの斬新な登山スタイルで、

これまで山岳ファンのみならず注目を浴びてきた登山家・栗城史多（30歳）。

2012年8月末に4度目となる単独・無酸素のエベレスト登頂に挑戦したが、

その際に9本の指に凍傷を負ってしまった栗城は現在、

9本すべての第二関節から先を切断しなくてはならない可能性を

抱えながら治療にあたっている。(web R25)

 

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栗城さんのブログタイトル

「奇跡への挑戦」。

https://ameblo.jp/kurikiyama/entry-11463703661.html

kuriki-ameba

 

栗城さんはブログで

“再生させる事を諦めてはいけません。

少しでも可能性があれば、諦める必要もありません。”

と言っています。

 

「ああ、疲れてるとか言っている場合じゃないな。」

栗城さんに比べたら全然話にならないと思いました。

 

医者に指を切断することをすすめられ

大きな不安と戦うことを宣言する栗城さん。

 

過去にご縁があって栗城さんの講演会に

参加したことがある分、すごく勇気づけられました。

 

水平線がどこまでもひらがる海をみながら

すべてをつつむ青い空をみあげてみると

なにもかもがちっちゃいことだと感じられます。

 

そして、そのちっちゃいことは

前向きに楽しんでいくのか、

不安を感じながら恐れながらやるのか、

とらえかたひとつ。

 

どうせ行動するなら

前向きに楽しんでいったほうが得！

 

「喜びをもって行動する」

僕の大好きな言葉を胸にやっていこう！

 

栗城さんのことがよくわかる動画

 

興味があればみてみてください。

無料で使える最強の住宅ローン比較サイト

住宅ローンを借りるとき

「いったいどこで借りたら一番得なのか？」

と誰もが考えます。

 

普通は不動産仲介会社が

契約前に事前審査で１つか２つ通します。

 

■それ以外の住宅ローンを検討する場合には

自分なりに住宅ローン商品ＨＰを調べたり

金融機関に問い合わせをしたりします。

 

多くの人は仕事をかかえているので

この時点で相当の労力がかかります。

 

気合が入っている人は

調べた住宅ローンの比較表をエクセルなどで

つくったりします。

 

仕事が終わってから夜遅くになってしまい

この辺で気持ちが折れてしまいがちなのです。

 

「住宅ローンを簡単に比較できたらいいのに・・・」

誰もがそう思うことでしょう。

この悩みは解決できます。

 

■最強の住宅ローン比較サイト

実績92万人、提携約70社、ローン 約800件。ローン選びの決定版の

「イー・ローン」というサイトです。

eloan

具体的な使い方を例にあげてみると

以下のように商品がズラッと並んでいます。

eloan02

ここから気になる商品を見つけて
右側の＋マークにある比較リストをクリックします。

そして、画面右上にある緑色の「ローン比較リスト」をクリック。

 

すると、一発で簡単に比較リストができるのです。

これは便利です。

 

自分で調べてエクセルにまとめたら最低2時間。

イーローンで使えば3分。

 

素晴らしいサービスですので

ぜひ使ってみてください。

 

ちなみに、実際の返済額を試算するには

こちらのサイトが一番おすすめです。

⇒ 住宅ローンシミュレーション

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不動産業者は本当に悪徳なのか？

ブロマイド写真★『レザボア・ドッグス』７人の男たち/マイケル・マドセン、クエンティン・タランティーノ、ハーヴェイ・カイテル、クリス・ペン、ティム・ロス、スティーブ・ブシェーミ

 

不動産業者は本当に悪徳なのか？

 

僕は「悪徳ではない」と思っています。

 

「不動産業者は悪徳」というイメージを

もっている人がたくさんいます。

 

不動産の売り買いについて

友人や両親に相談すると

「騙されないように。」と言われます。

 

たぶんこんなやりとりが原因です。

たとえば、

「この不動産を買ってリフォームをしたら

どれくらいかかりますか？」

不動産会社の担当者に質問します。

 

担当者が

「たぶん、３００万円位でしょうか。」

と答えたとします。

 

いざリフォームの見積もりをとったら

６００万円かかると言われた。

 

「話が違う！」

と感じる人もいるかもしれません。

 

他にも

「この物件を売ったら、税金はどれくらいかかりますか？」

「お得な住宅ローンはどれですか？」

「この物件を買うにあたって過去にトラブルはありませんか？」

 

などの質問を受けたときに

間違った答えや、確定的でないことを

断定してしまうことがあるのです

 

結果として、

「話が違う。騙された。悪徳だ。」

となってしまうのだと思います。

 

悪徳ではなく、

「知識がない」「説明不足」によって

誤解をされてしまうのです。

 

■自分は悪徳な不動産屋ではなく正義の味方

「世の中の不動産会社は悪徳ばかり。

正義の味方の私たちがあなたの味方です。」

 

こんなことを言わんとする不動産会社って

見かけたことないですか。

 

敵をつくるマーケティング手法が不動産業界には

よくはまるのでしょうか。

 

効果があるのかもしれませんが

不動産業者＝悪徳 というイメージがいまだに

残っているのは、この理由もあるのかもしれませんが。

 

■要するに僕が言いたいのは、、、

不動産業者＝悪徳 ではない。

 

調査不足、知識不足、説明間違いが

誤解の原因ということ。

 

ではどうしたらよいのかというと

知識と経験があって信頼できる担当者と

付き合うことが第一。

 

疑問や不安を感じたら

自分で調べる、わからなければ質問する

ということが自己防衛になると思います。

 

 

と、こんな偉そうなことを僕が言っても

過去に説明したことが今になってみると

間違っていたということもあります。（汗）

 

その人からすると僕も

「間違っているじゃないか。悪徳だ！」

と思われているかもしれませんけどね。

 

「悪徳不動産ブローカー」をについて

名ツイートを連発する僕の知り合いがいます。

思わず笑ってしまいます。

⇒ お気に入りの悪徳ブローカーキーワードシリーズ。

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住宅ローン審査をあきらめました

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住宅ローン審査をあきらめました。

 

ネットから事前審査の申込みをしていた

○○○銀行です

 

あきらめた理由は、

「審査から融資実行まで最低でも2ヵ月かかる。」

と言われたからです。

 

3月上旬に決済予定なので

2ヵ月もかかったら間に合いません。

 

「決済を1ヵ月遅らせてもらえれば・・・」

と提案されましたが、売主さんの都合もあるので

スッパリあきらめました。

 

■一般的な融資実行までの流れ

住宅ローンの融資実行までは

通常は最低でも1ヵ月程度かかります。

 

なぜなら、

審査に時間がかかるからです。

イメージは以下のとおり。

 

事前審査（1週間程度）

↓

本審査（1週間程度）

↓

住宅ローン契約（決済の1週間前）

↓

融資実行（引渡し）

 

僕の経験上1ヵ月程度あれば大丈夫と

思っていました。

 

■ネット系銀行は審査に時間がかかる？

事前審査をとばして、本審査を受けて

時間短縮を試みましたがダメでした。

 

担当者によると

「うちは審査自体に3週間位はかかります。

結果として融資実行までは2ヵ月程度

みていただく必要があります。」

とのことでした。

 

なぜ、そんなにかかるのか聞いてみたら

「そういうルールになっている」

とよくわからない答えをいただきました。

 

正直、僕としては審査から2ヵ月というのは

ありえないという感想です。

 

完成済みの物件を買う時には

契約から決済まで1ヵ月程度のケースが

ほとんどです。

 

だとすると、

この金融機関のローンを

使うのはむずかしい。

 

契約から引渡しまでに2ヵ月以上かかる

未完成の新作マンションや、新築戸建しか

相手にしていないということなんでしょうかね。

（詳しい人がいたら教えてください）

 

■使いたい住宅ローンの審査期間を把握しておく

今回のケースでも、あらかじめ

審査に時間がかかることがわかっていれば

対策を立てることができました。

 

とにかくこれは完全に僕のミスですね。

これを教訓として次に生かしたいと思います。

金利0.6パーセントは低すぎです・・・。

住宅ローン審査を受けすぎると不利になる理由

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住宅ローンの審査を受けすぎると

不利になる場合があります。

 

なぜかというと、金融機関が疑心暗鬼になるからです。

 

住宅ローンの審査を受けると

申込者の信用情報を調べられます。

 

信用情報とは、過去の借入の履歴や

借入の延滞情報のことです。

 

その信用情報を調べられる機関では、

信用情報を調べた側の履歴も残るのです。

 

信用情報に履歴は残るのですが

その審査に通ったかどうかは金融機関にはわからないのです。

 

具体的に例をあげると

僕がＡ銀行の審査を受けたとします。

 

するとＡ銀行の名前が履歴に残ります。

続けて、Ｂ銀行の審査を受けたとします。

 

すると、Ｂ銀行は

「Ａ銀行で審査を受けているんだな。審査は通ったのかな？」

と考えます。

 

さらにＣ銀行の審査を受けたとします。

すると、Ｃ銀行の担当者は

「Ａ銀行、Ｂ銀行でも審査を受けているんだな。

どちらも審査に通らなかったからうちで審査をしているのかな。」

とみられる可能性があるのです。

 

もちろん、審査の基準となる

・年収と返済比率

・勤続年数

などで明らかに審査基準を満たしている

場合には特に問題はないと思います。

 

しかし、問題は審査の通すか微妙な場合、

審査する側も悩むわけです。

 

ですので、審査基準を満たすか微妙という場合は

どこで審査を受けるのか、審査を受ける順番などを

くわしい人に相談して決めたほうがいいと思います。

 

もしあなたが不動産業に携わっていて

この手の住宅ローン審査の仕組みを完全に

マスターしたいなら、以下のマニュアルが参考になります。

⇒ https://myhome-p.com/url/file/loan.html

 

一般の方にはむずかしいと思いますが

プロならすごい重宝するマニュアルになると思います。

住宅ローンの審査を受けすぎるのは危険？

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不動産を買うとき住宅ローンを

利用することがほとんどです。

 

昔は住宅ローンは不動産会社の

勧めるところを言われるがままに

利用する人がほとんどでした。

 

しかし、最近では自分でよりお得な住宅ローンを

探すという人が増えています。

 

なぜ自分で探すのかというと、

・ネット銀行などのほうが金利が低かったり

・保証料が無料だったり

・繰上げ返済の手数料が無料だったり

してお得な場合があるからです。

 

どこで借りようとお金はお金ですから

支払いが安いところを選びたいですよね。

 

とはいえ、ネット銀行は他の都銀などのように

営業担当者が不動産会社を営業で

まわっていることはないので

情報がとにかく少ないです。

 

「ネット銀行審査がとにかく厳しいですよ。

時間もかかるし。」

 

不動産会社の担当者はこんな

認識をもっている人が多いかもしれません。

 

まあ、支店がない、支店が少ないということは

ありますが、借り入れ条件がお得であれば、

利用者は増えていくだろうと思います。

 

僕は支払い総額と繰上げ返済時の手数料を比較して、

窓口のある支店が住んでいる場所の近くにあるかどうかで

（あとは金融機関の好き嫌いも多少考慮して）

決めていいと思ってます。

 

で、今回の本題

「住宅ローンの審査を受け過ぎるの危険？」

の話ですが、前ふりが長くなってしまったので

次回に続きます。

 

次回の記事はこちら。

⇒ 住宅ローン審査を受けすぎると不利になる理由

築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

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築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を

使う方法をご紹介します。

 

「この物件は築26年なので、

住宅ローン控除は使えないんですよ。」

 

仲介担当者に言われました。

いやいや、そんなことないんですよ。

使えるようにする方法もあるんです。

 

住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除が

使えるという特典があります。

 

住宅ローン控除とは、

返済期間10年以上の住宅ローンでその他一定要件を満たすとき

居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて

毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。

 

具体的には

12月31日時点の住宅ローン残高が3,000万円あったら

30万円まで控除できる、お金が戻ってくるわけです。

 

この制度を利用できる物件には

・マンション等耐火建築物は25年以内

・木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること

という要件があります。

 

マンションの場合は、築25年以内という

要件がネックになってしまうのです。

 

・・・がしかし、ここに但し書きがあります。

 

※年数を超えている場合は、

その住宅が新耐震基準に適合していることについて

証明されたものであること。

 

ということは、年数を超えていても

新耐震基準に適合している、

すなわち

「耐震基準適合証明書」を取得すれば

住宅ローン控除を利用できるのです。

 

この事実は、中古マンション販売現場でも

教えてくれないことが多いですよ。

 

なぜなら、売主さんに対して発行してもらえないと

制度が使えないため、手続きが面倒だから。

 

耐震基準を満たしているかを見てもらうだけで

実際に証明書を発行できなくても

お金がかかることがあるから。

 

そもそも不動産仲介担当者の知識がない

こともあります。

 

ちなみに僕が知る限りでは、証明書の取得費用は

5万円前後のところが多いです。

 

耐震基準適合証明書がとれると

登録免除税や不動産取得税も安くなるので

めちゃめちゃお得です。

 

ちょうど上記の案件をかかえているので

どれくらいお得になるかは

結果が出たらご報告しますね。