中古住宅をお得に売買する方法

日銀の史上最大規模の

金融緩和が発表されました。

アトラクターズラボのシニアコンサルタントの

松沢氏は以下のような予測をされています。

■金融緩和は戸建分譲の住宅着工を2万戸減らす

この「史上最大の金融緩和」が戸建分譲に何をもたらすかというと、

１．土地の価格が20%くらい上がり、

２．戸建分譲の販売価格が10%くらい上がり

３．個人所得は2%くらいしか上がらず

４．世帯年収400万以下の人は戸建分譲が買えなくなる

５．戸建分譲の住宅着工は18％・2万戸減って、１０万戸割れとなります。

この予測をみてみると、良くも悪くも

今年の不動産市場は大荒れになりそうな予感しかしません。

コメントを出している専門家の方達をみると

悪影響を予測する人たちのほうが多そうです。

僕は目の前の案件に対して、全力で取り組むだけですけれど。

まあ、それはそれとして話はガラリと変わります。

いままでは思いついたことや

その時々で体験したことを踏まえて

メルマガの編集後記に書いていました。

しかし、ここには弱点がありました。

それは

「カテゴリー分けができていない」

ということです。

せっかく記事を書いても

必要なときに思い出すことができない。

（自分ですら思い出せない）

さらに、何度も同じことを書いている。

そんなケースが多いと気づいたので

この際、あらかじめカテゴリー分けをして

記事をつくっていこうと考えたわけです。

こうすれば、記事が蓄積できて

必要なときに探しやすくなるかなと思います。

まあ、試行錯誤しながらなので

気分によって全然違う話になる可能性も高いですが

よろしくお付き合いください。

５月に引っ越したマンションの庭に芝生の種を植えました。

（雑草だらけ・・・）

何もなかった雑草でいっぱいの庭を汗水垂らしてむしって

鍬とショベル、根っこを切るはさみも買って、

土も１０袋くらいは買ってきて

レーキでならして・・・とにかく大変でした。

特に木の根っこが至る所に広がっていて

土が耕せない、耕せない。

石がいっぱいで良質な土が少ない。

種を蒔いてから一週間。

ついに芝生の芽が生えてきました！！！

わかりますかね～。

ちょっと青々してきたでしょ。

西洋芝のケンタッキーブルーグラスの種。

スーパービバホームで３０平米分の２袋買いました。

最初は高麗芝のシートを引いていこうと思っていたのですが

シーズンが過ぎてしまい売れ切れ。

そのため種を買って自分達で育てることにしました。

６月に植えるのでは時期が遅いので、うまく根付くか

わからないとアドバイスをもらいましたが

チャレンジです。

目指せ、明治記念館の芝生庭！

こんな芝生になったら嬉しい！

安くできるリフォーム見積もり方法のまとめ

１．最低3社に見積もり依頼を出す

２．見積もりの詳細をチェックする

３．してほしいことは契約前に了承をとる

たったこの３点を守るだけで

リフォーム費用は安くなります。

■リフォーム会社の担当者について

ただ、リフォーム会社の担当者に対して

過度な期待は厳禁ですね。

忙しい人が多いからなのか、

忘れっぽい人、時間の約束がおおざっぱ、

メール返信が遅い人が多い気がします。

なぜなら、リフォーム会社の担当者は

工事現場担当なので、メールよりも電話、

電話よりも会って話すことがメインだからだと思います。

不動産売買専門の僕からすると

「そんな対応で大丈夫？」と感じるのですが

信頼できる情報筋に複数確認したところ

これが普通みたいです。

■築26年のリフォーム工事が開始しました。

リフォーム工事のコンセプトとしては

「解放感のあるシンプルな家」です。

４ＬＤＫから３ＬＤＫへの間取り変更、

２部屋あった和室を全て洋室へ変更、

キッチンはクローズ型からオープン型へ変更です。

キッチン、洗面、ユニットバスなどの

水回りはすべて新しくします。

そのほか、

窓ガラスがペアガラスではなくて

結露の不安があったのでインナーサッシを

全居室に取り付けます。

今回はプラマードを採用しました。

リフォーム会社は圧倒的に

安かったところにお願いしました。

築年数的にマンション全体で

漏水が発生している傾向があるので

配管関係の更新工事も行います。

依頼しているリフォーム会社でなく

同マンションで施工事例が一番豊富な

会社に別に発注しました。

工事現場任せにせず、ちょくちょく

現場に顔を出して進捗を確認する予定です。

成功するか、失敗するか

普通にできるか、まだまだわかりませんが

メルマガ上でまたご報告したいと思います。

ブログで写真の一部を公開していますので

みてみてくださいね。

↑これが解体してこうなりました↓

和室を壊して、ＬＤＫを広くしました。

解体してから工事準備中の感じです。

本当に重要なことについての質問は

メールで回答してもらうことをおすすめします。

なぜかというと

たいていの不動産トラブルは

言った、言わない、で起きることがほとんどだからです。

トラブルというのは

「○○と思っていたのに、実は違っていた。」

ということが原因となります。

たとえば

「公道と説明を受けたのに、私道だった」

「セットバックがないと聞いたのにセットバックがあった」

「越境がないと聞いたのに、越境していた」

「費用負担がないと聞いたのに、実はあった」

などです。

口頭で質問しても

「～だと思いますよ。」

と曖昧な回答になってしまうことがあります。

メールで質問をされると

適当な回答はしにくいものです。

きちんと調べて間違いのない回答をしようとします。

とはいえ、すべての質問を文章で

送るのは不可能です。

不動産に関する疑問は掘り下げれば

掘り下げるほどででくるからです。

だとしても

本当に重要だと思うことについては、

メールなどで回答をもらったほうがいいです。

いざトラブルが起きて

「○○と説明をされてたじゃないですか！？」

と言っても

「そんなことは言っていない。」

と言われたら、なかなか解決はむずかしいです。

もちろん既に信頼があって

「この人なら絶対に裏切ることはないだろう。」

という人であれば、いちいちメールで

回答を求める必要はないと思います。

ただ相手のことがよくわからないままで

重要な取引をすすめる場合には、細心の

注意をしたほうがいいです。

これは参考の情報ですけれど、

不動産会社によっては、間違った説明の

証拠となることがないように基本的には

会って話すか、電話で話すところもあります。

メールはアポイントや用件のみで

詳しい説明はしないというスタンスです。

どちらが正しいか、ということではなく

最終的には考え方によるとは思いますけれどね。

住宅ローンの事前審査や本審査の

手続きをして気づいたことがあります。

それは

「ネットバンクなどの住宅ローン審査には

1ヵ月半から2ヵ月程度の時間がかかる。」

ということです。

具体的には、

ソニー銀行、イオン銀行、新生銀行などです。

これからの金融機関の住宅ローンは

金利が比較的低いことが多くて、

手数料も安かったりします。

■ネットバンクを使いたい人はこうする

不動産取引では契約から

引渡しまで1ヵ月程度であることが一般的です。

（未完成の新築物件を除く）

だとすると、

一般的な不動産取引の流れでは

ネットバンクを使うのはむずかしくなります。

では、どうすればいいかというと

方法は２つあります。

１つは

「契約前に事前審査を受けておく」

ということです。

こうすることで、契約が完了次第

すぐに本審査を申し込むことができます。

２つめは

「契約から引渡しまで2ヵ月とする」

とすればいいのです。

具体的には購入申込み時に

「検討している住宅ローンの審査に

時間がかかるので、引渡しまで2ヵ月と

することが条件です。」

と条件をつければよいと思います。

■実際に審査を受けてみてわかったこと

僕がいままで付き合ってきた

実店舗がある都銀や地銀では

審査期間1ヵ月程度のところがほとんどでした。

ですから、ネットバンクも

同じようなものだと思っていたら

どうやら時間が間に合わなそうだ

ということがわかったのです。

僕が実際に審査を受けてみて

それぞれの金融機関の担当者に

直接電話で話をしてみました。

ある金融機関では

「時間が足りないので無理です。」

と言われ取り下げました。

もうひとつの金融機関では

「間に合うかわかりませんが、

急いでやってみましょう。」

と言われました。

ギリギリまであきらめずに

がんばってみようと思います。

もしネットバンクの住宅ローンを検討しているなら

参考にしていただけると嬉しいです。

ほとんどの人は、

住宅ローンを不動産会社に提案されたものを

使うことが多いです。

一番手っ取り早く

自ら何も行動しなくても

住宅ローン審査を受けることができるからです。

中には、提案された住宅ローンを

手続きが楽だからという理由で決める人が

少なくありません。

しかし、ひとつの住宅ローンだけしか

検討しないのは非常にもったいないです。

なぜかというと、

住宅ローンは商品によって金利や手数料が

異なるからです。

Ａという住宅ローンを使った場合と

Ｂという住宅ローンを使った場合では

総返済額が数百万円、数千万円の違いがあるのです。

そのため、お得な住宅ローンを選ぶには

「自分でも金融機関をあたる」ことをオススメします。

時間の許す限り、なるべく

お得な住宅ローンがないかを調べて

事前審査を受けてみることをオススメします。

ちなみに、僕は、この行動を実践しているので

金融機関によって金利や手数料がどれくら違うのか

把握することができています。

結果として、もっともお得な住宅ローンを

選ぶことができるというわけです。

先日から問題になっていた仮登記の抹消が

やっと完了しました。

そして、仮登記の抹消が完了したので

その土地の売却の契約の段取りができました。

仮登記があり売却ができないことが

発覚してから1年半。長かったです。

この1年半を振りかえってみて感じるのは

「問題を解決できる専門家は必ずいる。」

ということです。

どういうことかご説明しますね。

■解決まえでにかかった時間

仮登記があって不動産が売れないことがわかってから

ネット上で似たような事例がないか探したり、

いろいろな知り合いの専門家に解決方法を聞いたり、

してきました。

しかしながら、誰に聞いても回答としては

「有効な解決策はない。」

というものでした。

そして有効な解決策がないまま

何もしない1年以上が経過していました。

■不動産に詳しい弁護士に相談する

仮登記を抹消してもらう必要がある側から

「仮登記の問題をどうするのか？」

という趣旨の配達記録郵便が届きました。

そのため、もう一度だけ行動を起こし

一ヶ月前に不動産に詳しい弁護士に相談をしました。

その結果として、

有効なアドバイスを受けることができました。

そのアドバイスに基づいて行動したら

たった一ヶ月程度で解決することができたのです。

■なぜ、そうするのが一番よいのか？

その弁護士のアドバイスは

「確かにこちら側と相手側のどちらが

正しいかといえば、こちら側が有利だと思う。

明らかに相手側の過去のミスが原因の可能性が高い。

しかしながら

訴訟もできるが費用が最低でも50万円位かかる。

期間としては、最低半年はかかる。

そして、立証責任も訴える側にある。

損得で考えるのであれば、判子代を支払って

解決させたほうが得だと思う。」

とのことでした。

このアドバイスのおかげで方向性が定まり

迷いなく解決することができたのです。

■最良の解決策を提示できる人は必ずいる

今回の件で気づいたことは

「どんな問題にせよ最良の解決策を知る人は必ずいる。」

ということです。

自分は解決できなかったとしても、

解決方法を知る人を探せばいいのです。

僕が1年かかっても解決できない問題を

1日で解決できる人はどこかにいます。

ですから、

何か解決すべき問題があったら

とにかく専門家に相談する。

いつまで？

納得できる解決方法が見つかるまで！です。