不動産売買で学ぶ世界の名画


ツイッター内で盛り上がっている
「不動産売買で学ぶ世界の名画」

世界的絵画で自分が体験したクレーム対応や
危ない橋を渡った記憶が呼び覚ましてくれる。

ゆえに、不動産業界に深く携わっている人ほど楽しめる。
絵とタイトルをみて、深くうなづいているあなたは
どっぷり不動産業界にはまっているということ。

個人的にツボにはまったのはコレ↓

不動産業界にいると、本当にいろいろな人と出会うんです。

交渉したり、クレームを受けたり、商談したり、訴えたり(訴えられたり)、
相談されたり、泣かれたり、怒られたり、、、、、

それだけに人間観察力がついて、危機回避能力が身についていきます。

2014年の不動産市況を振り返る

2014年もあとわずかで終わり。

毎年の恒例の今年の振り返りと来年の予測について
個人的にまとめてみたいと思います。

sunrise

■2014年の不動産価格は現状維持、一部上昇傾向

今年の不動産価格は2013年に比べると同程度水準、
一部上昇傾向という感じでした。

昨年のアベノミクス政策によって不動産価格は
上昇傾向だったのですが、さすがに実需に即していない
物件も多くなり、多少は落ち着いてきたかなという感じでした。

「高値で仕入れて高く売ってもお客がついてこない。」

というのが現場の声だと感じました。

ただし、超都心、ブランド立地では高値買いは継続。
好立地の収益物件ではかなり低い利回りでも買い手がつくという
異常な事態となっているようです。

■消費税増税がエンドユーザーの動きを止めた

新築マイホームの売れ行きは軒並み減。

新築の建売、マンションについては、2014年3月までの
増税前駆け込み需要の反動減と言われていましたが、
実際には物件価格が上昇してしまい、その価格に
ついてこれなかったということではないかと思います。

価格は安いのですが、土地面積も建物面積も小さく
かなり無理したプランを入れ込んだ物件もよく目にしました。
70㎡台の3LDK一戸建てとか普通にありました。

結果、割安感のある中古物件に購入者層が流れていきました。
好立地の中古マンションは品薄状態となり、新築時の価格よりも
高値で売れるということも普通に目にしました。

■売主サイドの心境の変化

2013年頃から東京オリンピックの開催決定、
アベノミクスの影響で

「今なら高値で売れる!」とかなり強気価格設定をしていた
物件が続々と値引きされてきたのが2014年。

結局、高値で売れるのは、高値で売れる理由がある
好立地の物件のみで、相場からかけ離れた価格設定のものは
現実的な価格に下落していきました。
(それでもまだ高いのですけど)

一部では、2014年後半になり売却を急ぐ案件も
ちらほらでており、売主サイドとしても

「今後、価格が下がるかもしれない。」

と今が売り時とばかりに売却する人もいたようです。

■2015年の不動産市場はどうなるの?

個人的には、2015年の不動産市場は
現状維持、もしくはマイナス基調の調整局面と予測します。

無理をして高値で物件を購入していたデベロッパーが
在庫を抱えきれずに値引きして処分するようなケースが
増えていくのではないでしょうか。

過去最低の住宅ローン金利にもかかわらず
売れ行き好調とならないのが、現在の日本の分譲市場。

人口が減っているから、
世帯数が減っているから、
空家が増えているから、

建てれば売れるという時代から、
真に需要があるエリアでないと簡単に売れない時代に
シフトチェンジしていっていくのではないでしょうか。

■2015年の不動産市場で生きる上での個人的方針

我慢の年。

今年の不動産市場は、急激な市場環境の変化に
(自分が)耐えられるかどうかですね。w

景気が良くなり、不動産価格が高値でも
売れるようになれば、そんな心配は無用なんですが
なかなかそのような楽観シナリオにはなるとは思えないです。

一番気になるのが、金融機関の融資姿勢が
強気から弱気になっているように感じるところ。
知人からの情報では、金融機関も警戒レベルをあげて
「利益が見込める事業」
「担保割れしない物件」
に対する融資案件をシビアにみてきているようです。

また、最低水準まで落ち込んでいるローン金利の
上昇がいつ起こるのか。
ローン金利の上昇が転換期になりそうな予感もします。

とはいえ、未来は誰にもわかりませんので
上記のような心構えはしつつ
目の前の案件に全力で取り組んでいくだけですけどね。

というわけで2014年お疲れ様でした。
2015年もよろしくお願いいたします。

住宅ローンの審査手続きのまとめ

住宅ローン審査手続きの実務についてのブログを作成しました。
といっても、Q&A形式でメモ書き程度のものですが。

loanblog

毎日、物件情報を収集して、

現地調査をして、

良さそうなものがあれば事業計画をつくって、

買付を入れて、

うまくいけば契約して、

融資付けをして、

引渡しを受ける。

そこで終わりでなく、
境界のこと、地積更正、越境関係の処理、近隣対応をやって
建物ができあがっていく。

その一連の流れの中で、さまざまな問題が発生して
その都度解決をしていく。

この解決したときのノウハウって、自分の経験にはなるんだけど
使わないと忘れていってしまう。

頻繁に同じトラブルが起こることもなく
レアなケースばかりだから、益々忘れていく。

税金関係の知識も、必要なときは理解できるけど
使わなければ忘れていってしまうもの。

そこで、テーマごとに不動産コンテンツをつくっていって
記録しておけば、また似たような問題にあたったときに
解決が早いのではないか。

(面倒ではあるけれど)、積み重ねれば
きっと良質なコンテンツになって自分を助けてくれるはずだし、

場合によっては、似たような問題をかかえた人が検索して
役に立つ可能性もある。

そう考えると、絶対にやったほうがいいね。

中古マンションの確定申告の手順

平成25年の確定申告の時期ですね。
中古マンションを購入した時に行う必要がある申告について
解説します。

住宅ローン控除の申請

住宅ローンを利用して中古マンションを買ったら、
住宅ローン控除の申請を行います。

住宅ローン控除によって年末の住宅ローン残高の1%を
控除して、還付を受けることができるようになります。
注意点としては、住宅ローン控除を利用するために
確定申告を行う必要があること。
確定申告しなければ、利用できません。

必要書類の詳細は国税庁の以下のサイトで
手順に従って作成すると詳しく出てきます。

【確定申告書等作成コーナー】 TOP 画面

いくつかご紹介しますと、
・売買契約書の写し
・住民票
・購入した物件の登記簿謄本
・源泉徴収票(給与所得者)
・金融機関から発行された年末ローン残高証明書
・耐震基準適合証明書 
※(築25年以上のRCマンションで取得ができているもの)

などです。

住宅ローン控除を利用するためには要件があります。

・利用者の収入が3000万円以下であること
・借入先が勤め先や親族などでないこと
・専有面積が50㎡以上であること(登記簿上の面積)
・部屋面積の内、住居部分が1/2以上であること
・物件が築25年以内のRCマンションであること
(耐震基準適合証明書を取得していれば築25年超でも利用可)

などです。

登記簿謄本は、マンションの場合には、
敷地権が設定されたものであれば、
建物のもので大丈夫だと思います。

申告書を作成する際に、つまづきそうなポイントとしては
取得した部屋の土地面積がいくらになるか。

基本的には、登記簿謄本の敷地権割合と
1棟の建物の建物面積から割り出すのですが、
敷地権登記された土地面積が大きく建物が複数棟ある場合に
計算がややこしくなることがあります。

ケースバイケースですが、
1室あたりの土地面積は専有面積よりも
小さくなることが一般的です。
たとえば90㎡の建物なら、
45㎡とかになりますが問題はありません。

とにかく国税庁の確定申告書作成サービスで作成し、
必要書類を集めて管轄の税務署に提出すればOKです。
もし不明な点があれば、税務署で相談しながら
作成することもできますし、税務署に電話で相談することもできます。

ただ、確定申告の時期は窓口も混雑し、
電話もなかなかつながらないので、
なるべく早めに準備しておいたほうがよいでしょう。

住宅ローンを利用して中古マンションを買ったのであれば、
住宅ローン控除を利用したほうがお得です。
収入にもよりますが、少なくとも1年に10万円前後は
戻ってくることが多いので10年間で100万円にもなりますから。
確定申告は必ずしておくことをお勧めします。

詳細は税務署や税理士さんに確認してください。

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

築26年の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

築25年以内の中古マンションでないと住宅ローン控除は利用できない?

僕は昨年、築26年のマンションを住宅ローンを利用して購入しました。
住宅ローン控除を利用するための確定申告の準備をしています。

通常は築25年超に中古マンションでは住宅ローン控除を利用することはできません。

が、しかし、例外として耐震基準適合証明書を
取得できている物件については築26年超であっても
住宅ローン控除を利用することができるのです。

↓こちらが耐震基準適合証明書の見出し
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耐震基準適合証明書を取得するときの注意点

耐震基準適合証明書を取得するためには、
利用する中古マンションを買う時に
売主さん宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらわないといけません。

所有者宛に発行された証明書は、その所有者が住宅ローン控除に
利用することはできないのです。

ですから、僕の場合、購入申込みをする時に条件として
「売主様宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらうこと」
と書きました。

耐震基準適合証明書の発行費用は?

相場としては5万円前後であることが多いようです。

僕の場合、

・住宅ローン控除を受けるための耐震基準適合証明書
・登録免許税の税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書
・その他、税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書

上記の3部を発行してもらいました。
というのも、各種税制優遇を受けるためには
上記の原本が必要になるからです。

耐震基準適合証明書でどれくらい得になるのか?

住宅ローン控除を利用することで
年末の住宅ローン残高の1%(最大年額20万円上限)×10年
となりますので、最大で200万円。

登録免許税の税制優遇を受けると
移転登記費用が1000分の20から1000分の3(約6分の1)
抵当権設定費用が1000分の4から1000分の1(4分の1)
になります。
ざっくり言うと、登記費用が50万円かかっていたのが
25万円になるようなイメージです。
(物件価格や借入額によって異なります)

さらに、住宅取得資金や増改築費用のために
贈与を受けるときにも、一定額まで税金がかかりません。
要件を満たす必要はあるのですが、
最大700万円までは税金がかかりません。

仮に耐震基準適合証明がないと
700万円の贈与を受けた場合
112万円の贈与税がかかってしまいます。
これで112万円安くなるということです。

まとめますと、物件価格や諸条件にもよりますが
どう少なくみても100万円以上、場合によっては
300万円以上は安くなる計算になります。

耐震基準適合証明書の発行費用が10万円もかからない
ことを考えれば、相当お得ですよね。

耐震基準適合証明を取得しないケースが多い理由

これだけお得な耐震基準適合証明書。
なぜあまり利用者が少ないのかというと
理由は3つあります。

1.制度が知られていない

耐震基準適合証明書を取得すれば、築26年のRCマンションでも
税制優遇を受けられることはあまり知られていません。
不動産仲介会社も、一般の人も、金融機関の人ですら
知らない人が多いようです。

2.制度を利用するのが面倒

実際に、耐震基準適合証明書を取得すれば得になると
わかっていても、調査のために時間と費用がかかるので
不動産仲介会社の担当者が利用をすすめてくれるケースが
少ないのです。

ただし、一部の中古住宅の仲介に特化している会社では
耐震基準適合証明書の取得を必ずすすめてくれるところも
あるようです。

3.売主宛に耐震基準適合証明書を発行する必要がある

住宅を購入してから所有者が証明書を発行するのであれば
手続き的には非常に楽なのですが、現状では売主宛てに
耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

不正を防ぐためなのか、何なのか理由はよく
わかりませんけれど現状はそういうルールになっています。

僕の場合は、仲介会社に頼んで、
「費用は私が払うので、売主さん宛てに証明書を
 発行してもらってください。」
とお願いしました。

これは契約前にやってもらいました。

といういわけ、もしあなたが築26年以上のマンションを
買うのであれば、上記の制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

2013年の不動産市況を振り返る~その3~

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(2014年は光か?闇か?それはあなた次第)

前々回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返っています。
今回で最後です。

2013年の不動産市況を振り返る~その1~

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

■2014年の不動産市場はどうなるの?

個人的には
2014年も価格上昇が加速すると予測します。

人気が良い立地では品薄感が出ており
高値で買い手がつきやすい状況になると思います。

中古物件の価格も新築価格にひきずられて
高止まりするのではないでしょうか。

敷地延長や変形敷地、特殊な物件以外の
整形地、道路付が良い、駅から近い、
ブランド立地などでは強気の販売価格になるはずです。

とはいえ、「誰もが下がらないだろう」と思ったときに
何らかのきっかけで不動産価格が下がるのは
いつものことなので、一寸先はわかりません。

銀行の事業融資の引き締めが入った瞬間に
状況はガラリと変わるでしょう。
異次元の金融緩和でインフレを起こすという国の政策が
方針転換するときが切り替わりのタイミングです。

■2014年の不動産市場で生きる上での個人的な方針

市況の流れに乗る。

流れに逆らわずに流れに乗ることができれば
自然とうまくいくように思います。

1年後、2年後の市況に左右されるような
事業用地仕入に関しては益々過熱していくでしょう。
流れに乗るというよりも未来はわかりませんので、運を天に任せるしかありませんね。

一本調子で価格上昇とはならないでしょうけれど
基本路線は上目線と予測します。

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

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(事業用地を探してパチリ!都内の一等地)

前回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返りたいと思います。

前回の記事→ 2013年の不動産市況を振り返る~その1~

気楽に聞いていただければ幸いです。

■人気エリアでは有料な物件が枯渇

「不動産価格は上がる!」と熱くなる土地仕入れ側の一方で
一般の中古取引を担う不動産仲介会社は
どのように状況をみていたのか?

「世間で言うほど、価格が上昇しているようには
感じません。」

今年前半はそんな声が大半でした。
しかし、後半に入ると人気のあるエリアでは

「物件が不足していて紹介できない。」

という声が多くなってきました。

過去の不動産バブルと同じように

物件を早く買う

品薄になる

価格がもっと高くなる

(始めに戻る)

というスパイラルなんですね。

■「今なら高値で売れる!」強気の売主サイド

現在は売り渋りの時期。

仲介会社の担当者は売却査定でも
高値を提案しないと売り物件がとれない
という人もいます。

結果的に、土地単価でみても
+10万円~20万円程度はあがっても
売れているようなこともあるみたいです。

「半年前は1億で売っていた戸建が
今は1.5億で売ってるよ。」

とか
「3年前に売り出したときには高すぎると見向きも
されなかった土地が、その価格で売れたよ。」

などという話も。

景気が良い話は口コミされやすいのは
過去のバブルのときと似ていますね。

そして、2014年はどうなるのか?

2013年の不動産市況を振り返る~その1~

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2013年12月も終わりですね。

個人的に2013年の不動産市況を振り返ろうと思います。
主観による内容なので異論、間違いなどがあるかも
しれませんが「ふ~ん」と聞き流してもらえたら幸いです。

■2013年の不動産価格は上昇傾向

今年は不動産価格の上昇局面にありました。

転換期としては、昨年2012年12月頃から始まった
アベノミクスといわれる経済政策。

自民党政権に代わり、安部首相が指揮をとり
賃金上昇、物価上昇のインフレ政策へ大胆に
舵を切ったことがきっかけでした。

不動産取引の川上である業者間の事業用物件は
このタイミングから価格上昇圧力がかかりつつあった
ように思います。

興味深かったのは、
「今後は一気に物件価格が上がっていく」
と思い切って判断した会社と
「まだまだ先はわからない。」
と様子見をしていた会社があったことです。

今振り返ってみると様子見していた会社は
取り残されていくのですが・・・。

「上がる」と判断した会社をプライスリーダーとなり
入札価格は高騰していったように感じます。

■市場環境がエンドユーザーの購入を後押し

一方で、
エンドユーザーの購入意欲も高かったと思います。
背景としては、

・来年4月からの消費税増税
・住宅ローンの低金利

がありました。

結果的に、大手不動産デベロッパーの多くが
過去最高益をあげたようです。

「契約が多すぎて、工事がもう間に合わない。」
嬉しい悲鳴がいたるところから聞こえてきました。

実際に大手Sハウスでは8月時点で契約が
受けることができない状況の支店もあると耳にしました。
(直接ではないので、真実かどうかはわかりません)

で、さらに2020年オリンピックの東京開催決定。
これで価格上昇傾向が続く、維持される可能性が
高まったと感じます。

(次回に続く)

不動産バブルは起きるのか?

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実は不動産バブルはすでに起きています。

今はまだ小さなシャボン玉ですが

そのシャボン玉を大きくふくらまそうと

がんばっている人たちがいます。

どこまでふくらんではじけるのか。

意外にはじけずにふくらんでいくのか。

それとも全然ふくらまないのか。

今年は不動産市場に要注目です。

 

「いよいよ不動産価格があがってきたよ。」

そんなコメントがちらほらと。

・・・と言っても、

一般ユーザーではなく

業者目線でという話です。

すでに年末から年明けにかけて

都心の収益物件は飛ぶように売れていた

というように聞いていました。

大量のお金の運用先を求める資産家や

機関投資家がREITやファンド、現物資産への

投資へ舵を切ったなど。

ビクビクしながらも、

「不動産価格が上がりそう・・・いや、上がるかも」

という気配を感じて、仕込みを続ける不動産会社。

いけるのか?

いや、どうなんだ?

疑心暗鬼の中、

これから年末、来年にかけて販売される物件は

多少なりとも強気の価格で出てくると思います。

中には、相場無視で

「とりあえず売れたら儲けもの!」

という物件も出てくると思います。

ますます不動産を見極める目が

問われるタイミングになります。

ぜひとも注意深く、動向を見守っていてください。

※ちなみにこの記事は2013年4月頃のメルマガ記事です。
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