瑕疵担保免責のまとめ

当ブログの瑕疵担保免責に関する記事をまとめて読めるようにしました。

「瑕疵担保責任免責」とは「かしたんぽせきにんめんせき」と読みます。

この言葉は、築20年以上の中古一戸建ての広告や契約書でよく見かける表現です。

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」というのは「瑕疵=欠陥(不具合)」があった場合に売主はその瑕疵を修繕する義務を負うことです。

瑕疵の厳密な定義は法廷で争われたりするのですが一般的には主要構造部の欠陥、雨漏りなどです。

目次

新築住宅の場合


新築で不動産業者が売主ですと瑕疵担保責任は引渡しから10年です。注文住宅でも瑕疵担保責任はハウスメーカーが引渡しから10年もちます。

中古住宅の場合

中古住宅の取引の場合、売り主が宅建業者ですと引渡しから最低2年です。「プロなんだから、2年間責任もちなさい。」ということです。

個人対個人の不動産売買ですと、瑕疵担保責任の有無は当事者同士の取り決め次第となります。一般的には引渡しから2ヵ月から3ヵ月。築年数が古い場合には瑕疵担保責任免責がついていないという契約もあります。

瑕疵担保責任免責 = 0ヵ月
瑕疵担保責任付き = 2~3ヵ月

これが「瑕疵担保責任免責」というものです。「現状有姿」(げんじょうゆうし)といって、そのままの状態で取引することをいいます。

ですから、「たとえ引渡しの後に建物の不具合があっても買った人の自己責任ですよ。」という意味なのです。

瑕疵担保責任免責であること自体は、不動産取引の慣習上よくあることなので、それ自体は問題はありません。ただし、引き渡し後は買う側の自己責任となるわけですから買う前に建物のことを十分過ぎるくらい注意してチェックしておく必要があります。

具体的には建物調査インスペクションで、建物の劣化状況や住むときに修繕する箇所や、住んだ後にかかると思われる費用をきちんと把握しておくことが大事です。

要するに、瑕疵担保責任免責というのは「売ったあとは全部買った人がやってね。」ということですからね。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

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笑顔の仮面の裏には・・・

瑕疵担保免責で売買契約するときは注意が必要です。売る側が騙すつもりなら、買う側は騙されてしまう恐れがあります。

「瑕疵担保免責」に騙されないために

瑕疵担保免責に騙されないようにしてください。そのための具体的対策をお伝えします。瑕疵担保免責というのは、不動産取引の専門用語です。

瑕疵=欠陥
担保免責=責任をとらない

要するに、「欠陥が見つかっても売主さんは責任を負いません」という売買の条件です。

似たような言葉で現況有姿=そのままの状態での取引というものもあります。

瑕疵担保免責を使って騙す方法とは

雨漏りや、シロアリの害、構造上の問題などを知っているのにあえて伝えないのです。

「本当は雨漏りの形跡があるけれど、黙っていたほうが高く売れるな。」

とか

「シロアリが害があるけれど、知らないことにしておこう。」

とすると買う側がリスクをとることになります。

知ってて隠したら責任を問えるのでは?

確かに、知っていて欠陥を隠していたら責任を問えることになっています。

しかし、個人が売り主さんで欠陥を知っていたことを証明するのは難しいです。
ですので、結局買う側が泣き寝入りになってしまう。・・・涙。

どう対策するか?

対策1

・瑕疵担保責任をつけてもらう。

瑕疵担保責任を2ヶ月でも3ヶ月つけてもらえば売主は欠陥を知っていても、知らなくても責任を負います。でも、築30年とかの古い物件で瑕疵担保責任をつけるのはむずかしいのが実情。

売る側の立場で考えてみてください。自分でもよくわからない建物の責任を負うのは怖いですよね。実際よくわかっていないし。

ではどうするか?
ということで

対策2

・建物診断を行う

これに尽きます。

建物診断をしてから買えばいいのです。不具合があるところは事前にチェックします。補修にかかる費用なども事前に確認します。

瑕疵担保免責の物件は、建物診断を行ったほうがいいです。そうすれば買う側、売る側、仲介する側も安心です。特に一戸建て、アパート、一棟モノの物件は必須だと思います。

注意
上記はあくまで建物についての話です。個人が買主の売買契約で売買対象物件が土地の場合には瑕疵担保責任をつけて契約したほうがよいです。地中障害、土壌汚染、土地の瑕疵は解消することがむずかしいことが少なくないです。

瑕疵担保免責の物件は買うな!

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか?

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↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」という物件のことです。

瑕疵=欠陥、不具合
免責=責任を免除する、負わない

ということです。正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか?

それはですね、土地として売り出しているけれど実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですがお金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

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更地の例

瑕疵担保免責の物件は買うな!

物件のことがよくわからないままで、何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか?
解体して新築するのか?

を明確にした上で建物や契約条件を確認する必要があります。瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば必ず建物調査は行ったほうがよいです。建物調査を行ってみたら「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ!」という場合もありますし、「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は2社しかありません。
(他のところはどんなところかわからないので・・・)

瑕疵担保免責特約の注意点

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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

 

(瑕疵担保責任) 第17条  買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

 

瑕疵(かし)ってなんですか?

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、建物の雨漏りやシロアリの被害。ほかには法律的欠陥(土地が都市計画道路に指定された)とか、心理的欠陥(不告知の自殺物件)などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵を知らされずに、または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の損害を被ることがあります。(どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・)

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの?

買主が本物件の引渡しを受けた後に、「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの?

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合にはその期間が適用されます。たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することはできないことになっています。(この定めを知らない業者もいるので注意してください)

では、瑕疵担保責任があれば安心なの?

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人です。
いざ瑕疵があったときの対応は、不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。だからこそ、契約前に「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を想定してチェックしておいたほうがよいのです。

瑕疵担保責任の具体的例とは?

瑕疵担保責任について、このブログでは過去に何度も取り上げてきました。今回は具体的な実例をとりあげてみます。

地中に過去の建造物の擁壁が埋まっていた!

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家を建てるために、更地の土地を購入。建築前に地盤調査をしたところ、以前あった建造物の擁壁(コンクリートの塊) が埋まっていることが発覚。よくよく調べたところ、その擁壁は隣接地の擁壁までつながっているようだ。

撤去するためには100万円以上かかりそう。瑕疵担保責任は3ヵ月、まだ2ヵ月しか経過していない。さて、こんな場合はどうなるでしょうか?

このケースでは、仲介会社を経由して、売主さんに事情を説明。瑕疵担保責任に該当すると了解が得られたので、売主さんの全額費用負担で擁壁の撤去工事を行いました。

うまくいったポイントは2点。
1点目は、契約時に具体的にこのようなケースでどうなるか確認していたこと。「もし、地中に障害物があって撤去するのに多額の費用がかかったら、瑕疵担保責任に該当しますか?」 と聞いていたのです。

2点目は、売主さんが良い人だったこと。支払う余裕があったこと。いくら瑕疵担保責任に該当するといっても、お金を負担する売主さんが納得しなければ、解決が容易でなくなります。最悪、裁判までしなければならなくなるかもしれません。

それに瑕疵担保責任に該当することに納得しても、支払うお金がなければすぐに支払うことができず、撤去工事ができなくなってしまうことも考えられたからです。

瑕疵担保免責が問題をややこしくする!?

古家ありの土地物件の場合、よく「瑕疵担保免責」「現況渡し」などと記載されていることがあります。売買契約書や重要事項説明書にも同様の記載がある。このようなケースで、建物を解体後に土地に瑕疵があった場合はどうなるのか?

古家である建物に対する瑕疵担保免責なのか?
それとも土地についても瑕疵担保免責なのか?

非常に曖昧になって、トラブルになってしまうケースがあります。そもそも説明をする仲介会社の取引主任者すらわかっていない場合には素人の買主さん、売主さんが理解しようがありません。そして、トラブルになってしまうわけです。

引渡し後に瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保免責で、もし引渡し後に隠れたる瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保責任がない売買契約、いわゆる瑕疵担保免責で築27年の一戸建ての売買契約を締結。引渡し後に買主がリフォーム工事を行ったところ、1階のサッシ周りで雨漏りが原因と思われる木部の腐食が見つかった。

そのため、当初のリフォーム範囲を広げて改修工事をおこなったために予定外の費用負担がかかってしまった。買主さんとしては「瑕疵担保免責とはいえ、説明を受けてない不具合(瑕疵)があったので売主にも費用負担を求めたい。」とのこと。このような場合はどうなるのか?

売主側に費用負担を求められない?

瑕疵担保責任に関する民法の条文

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

かんたんに言うと、瑕疵担保免責という特約をつけても 売主さんが瑕疵があることを隠して売却した場合には売主さんが責任を負うということです。では、今回のケースが買主さんが説明を受けていない 木部の不具合について売主さんが責任を負うことになるでしょうか?

買主さんが全額負担となる可能性が高い

売主さんが良い人で「わかりました。いくらかは負担します。」 となれば別ですが「なんで私が負担しなければならないの?」 と言われてしまったとしたら・・・残念ながら、売主に費用を負担してもらうことはむずかしい可能性が高いと思います。

なぜなら、売主さんが瑕疵を知っていて隠したことを 買主側が立証しなければならないからです。弁護士に依頼して、建築士に立証するための 調査をしても、相手が知っていたかを証明するのは 相当難易度は高いでしょう。本当は知っていたのではないか?と疑っても 証拠がなければお金の無駄になってしまいます。

■瑕疵担保免責の場合は購入前に対策を


「瑕疵担保免責の場合には、引渡し後に売主さんに費用負担をすることはできない」
そういう前提で契約前にきちんと対策をとったほうがいいです。 引渡し後に何かあっても、後の祭りですから。
※あくまでも参考ケースであり、すべての場合に 該当するわけではありませんのでご注意ください。

建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか

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「瑕疵担保免責で不動産を買う場合には、売主側に費用負担を求めることが難しい」
ということを以前書きました。
そして、瑕疵担保免責の場合は購入前に対策が必要ということもお伝えしました。
対策としては
・瑕疵担保責任をつけてもらう
・建物検査を行う

の2つがあることもお伝えしました。

そこで今回は、「建物検査はどのような会社に依頼すればよいのか」ということをお伝えします。
結論から申し上げると「コストパフォーマンスが良いところ」に尽きます。その前に建物検査会社とは どのようなものかを簡単にお話しします。

■建物検査会社のサービスは?

主としてマンション、一戸建ての物件購入時に建物検査を行うことです。10年前位から新築マンションの引渡し前の内覧会時に個人の方に一級建築士などの専門家が同行するというサービスの需要が高まってきた経緯があります。

通常、新築マンションは未完成で契約するので内覧会の際にプロが同行するというのは需要が大きかったと思います。内覧会に対する認識が儀式(イベント)的なものから、顧客側がチェックする場に変わってきたのもこのころからです。

■一戸建ての建物検査の需要増

ざっくりとしたイメージですが、一戸建ての場合は図面も整備されていないことも多く、建物によっての品質のバラツキが大きいという傾向があります。

築年数が古くなればなるほど、図面も残っておらず地盤調査の報告書もないケースが増えていきます。住んでいる所有者でも建物の状態を正確に把握している人は少ないわけです。

だからこそ、「一戸建てを買う時には建物検査が必要だ!」と考える人が増えてきたのだと思います。また、収益物件についても建物検査を行うようなケースも増えているみたいです。数千万円、数億円の買い物ですから、「建物をプロにみてもらう」というのは冷静に考えると当然のことかもしれません。

おすすめの建物検査会社をお伝えします

建物検査会社の 選び方についてお伝えします。

■建物検査会社の規模は?

専業の建物検査会社と、建築設計をしながら建物検査を行っている会社の2通りがあるようです。

1人でやっているところから、中心となる会社が建物検査のとりまとめをして建物検査スタッフが数十人在籍しているところまでさまざまな会社があります。

どちらがよいか?ですが僕としては「規模の大小は関係ない」と考えています。結局のところ、検査をする人の実力によるところが大きいことが理由です。

■建物検査の費用の相場は?

サービス金額としては
新築マンション内覧会で5万円
新築一戸建て内覧会で8万円
中古マンション検査で5万円
中古一戸建て検査で10万円程度
が相場になっているようです。

■実績はあるか?

実績として数を公表しているところもあります。多いところは数万件というところもあるようですね。

数が多いということはそれなりにトラブル事例のノウハウも蓄積されているということですから、信頼度につながると思います。

とはいえ、やはり最終的には会社としての実績よりも「検査に来る人の実績」次第だと思います。もっというと数が多いこと=実績があるというよりも「紹介客の多さ」が本当の実力だと感じます。

■おススメの建物検査会社は?

前提条件としていろいろな建物検査会社が存在していて万人に対してここが一番良いかどうかは正直わかりません。なぜなら、他の会社がどのようなサービス内容なのか実際に受けていないのでわからないからです。

そんな中で、僕としては南勝一級建築士事務所をおすすめします。
南勝一級建築士事務所
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理由は、
・代表の実績がある
・瑕疵保険調査もできる
・金額が抜群に安い
・実際に僕がサービスを受けたことがある(検査研修を受けました)

代表の方が、
・一級建築士
・ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者
元現場監督をしていた経歴もあり、不動産取引の実務や建物の現場のことをよく知っていること。建物だけ詳しい、もしくは、不動産取引だけ詳しいという人はよくいるのですが、その両方という人は希少です。何よりも現在も自らが建物検査サービスを実施している、現場主義の人です。

■代表者=会社

建物検査会社は少人数で行っているところがほとんどですから、代表者のスタンスがサービスに大きく影響する傾向があると思います。建物検査専門の会社を見てみると多くのケースでは代表者は建物検査はやっておらず、広報的な役割をしているケースがほとんどだと思います。

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そんな中にあって、
南勝さんは代表の方が自らがサービスを行っている数少ない会社です。 それだけに受けられるサービスの枠は それほど多くないと思いますが、クライアントに 対して手厚く対応してくれると思います。
⇒ 南勝一級建築士事務所
もしあなたが不動産仲介会社にいるのなら この会社に検査を依頼してもよいと思います。

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

不動産の売却一括査定で選ぶのはどの仲介会社?

あなたが売却一括査定を利用したときにどの仲介会社を選ぶのか?

Twitter上でアンケートをしています。

Twitterをしている人は参加してみてください。

結果が出たら、思うところを書きたいと思います。

<追記>

結果が出ました。

Q.不動産の売却一括査定で選ぶのはどの会社?

1位 47% 担当者が信頼できそうな会社
2位 36% そもそも一括査定は使わない
3位 12% 査定額が一番高い会社
4位  5% 仲介手数料を値引きしてくる会社

アンケート結果からすると「担当者が信頼できるか」が不動産仲介会社を選ぶときに重視する方が多いとなりました。大切な不動産を売却するわけですから、信頼できない担当者には任せることできません。

どこの会社に査定を依頼するかという前段階では、会社の知名度があるほうが声がかかりやすいと思います。次のステップで机上査定、本査定と進む中で担当者とやり取りをして信頼できるかを判断されるのではないでしょうか。

いくら大手といわれる不動産会社であっても、担当者とのやりとりに不安を感じるところは選ばれないでしょうからね。

一括査定は使わない

以外に多かったのは一括査定は使わないという回答。実に4割近くの方が選択されました。なぜ、これだけ多くの方が一括査定を使わないと回答したのかを推測すると、Twitterでのアンケート実施だったので不動産業の関係者が多かったことも理由かもしれません。

回答者が一般の方なのか、不動産業の関係者なのかで不動産売却に対するスタンスが異なりますので。不動産会社なら「自分で売却するよ」もしくは「仲の良い知り合いに頼んで売るよ」という方が多いのかもしれません。

まあ自分も万人に対して売却一括査定をおすすめはしていません。理由はこちらのブログで書きました。

仲介手数料を値引きは5%

仲介手数料の値引きを重視する人の割合は5%と少なかったです。

想定される理由としては、こんなところでしょうか。

・仲介手数料は値引きできるのか不明
・いきなり値引きは何かありそうで不安
・仲介手数料値引きより高く売ってほしい

あなたならどんな担当者を選びますか

最終的にどこに売却を任せるかは、査定価格、会社の知名度、担当者の信頼性、不動産に関する知識、問い合わせのレスポンスの速さ、戦略的な提案がされているかなど、さまざまなポイントを総合して決めるものです。

そして、やはり人対人ですから、性格的に合う合わないということも大事だと思います。
物件との巡り合いと同じように担当者との巡り合いもタイミングとご縁です。

売却一括査定に役立つ情報は少ない

ネット上では売却一括査定をオススメするブログでいっぱいです。
「一括査定は素晴らしい」
というだけでは不動産売却を成功させることはできません。
そこで売却するときに注意すべきポイントをチェックリストでまとめています。
失敗したくないという方は読んでみてください。

売却一括査定を使ってはいけない理由


「不動産を売るなら、とりあえず一括査定サイトに登録すればいいか」はNG

こんにちは。読者の方から「不動産を売るならどこの売却査定がお勧めですか?」と質問を頂きましたので思うところを書いてみます。

一応、私個人としては売却一括査定はお勧めしません。理由は後ほど・・・

一括査定の仕組みを知る

一括査定とは、一括で(一度にまとめて)、査定する(買い取り価格を出してもらう)ことをいいます。「一括査定」というキーワードで検索してみると、「中古自動車買い取り」「不動産買い取り」などが上位に出てきます。今回の対象は不動産なので、不動産に絞って話を進めます。

一括査定の流れ
①不動産を売りたい人が物件情報を登録する(無料です)
②物件情報が複数の不動産会社へ伝わる
③複数の不動産会社から価格査定が受けられる

高額な不動産を売るのだから、できるだけ高く売りたい。1社だけだと安いのか高いのかわからないので3社くらいから価格査定を出してもらい検討したい。でも、何度も同じ売却査定依頼をするのは面倒。そんな時に一括査定であれば、一度の登録で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利というわけです。でも・・・

あなたの売却情報を不動産会社に売る

一括査定サービスは、売却希望の顧客情報を不動産会社に有料で販売する仕組みです。

売却希望の顧客情報 1件あたり 1万円~2万円程度
6つの不動産会社がその顧客情報を買えば、6~12万円の売上となります。
ですから、あなたが一括査定サイトを利用しても無料なんです。

すごいですね。

あなたの「売却したい」という情報を販売するというビジネス。インターネットが普及してきたおかげで、このようなサービスが登場してきたわけです。不動産の他にも老舗的な「中古車売却」、「引っ越し一括査定」などがあります。

では不動産の一括査定サイトはどんな種類があるでしょうか。

一括査定サイトの種類

一括査定サイトってどれだけの数があるのでしょうか。

<物件検索サイト系>
アットホーム
スーモ
ホームズ

<一括査定専業>
イエイ
home4U
すまいVALUE
その他多数・・・

上記で6つ。他にもいくつもの一括査定サイトがありました。主に、不動産の物件検索サイト大手どころの3社、その他は一括査定専業の会社があるようです。Googleで「不動産売却」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが出てきてお腹がいっぱいです。

一括査定サイトのランキングや、評判などの記事もいくつも出てくるのですが宣伝くさいものばかり・・・。残念ながら

一括査定サイトの人気ランキングは参考にならない

一括査定サイトの人気ランキングは、残念ながらほとんど参考にならないです。ステマサイトのような記事ばかりで、ブログ著者が名前をを出してお勧めしている記事はあまり見かけません。

一括査定サイトの人気ランキングが参考にならない理由

一括査定のランキングサイトが一括査定サイトに顧客を誘導して、査定依頼をもらうと紹介手数料がもらえます。。当然のことながら、多くの紹介手数料が多くもらえるところをランキング上位に掲載するわけです。いったい何のランキングなのか、紹介手数料のランキングなんじゃないかと思ってしまいます。あなたも「売却査定」と検索してみてください。ほら、検索して出てくるのは、似たような特定の一括査定サイトをベタ褒めするような記事ばかり・・・。これでは、本当に役立つ情報が得られるわけないですよね。

不動産仲介会社の担当者の本音

某大手系不動産会社に勤める知り合いに
「一括査定って実際どうなの?」とインタビューしてきました。

Q.一括査定の利用は多いか?

とても多いよ。最近では、「すまいVALUE」という大手6社限定の一括査定の利用者が増えているよ。その他、いろいろな一括査定サイトがあるけど、うちの場合は件数は少ないね。

※地域によって、一括査定サイトの利用件数にはバラつきがあると思われるので一概にはどこの一括査定サイトが良いとも言えない。

Q.一括査定で媒介契約を取得できるのか?

競争が厳しく簡単じゃない。問い合わせメール受信直後に各社電話攻撃が始まる。どこの不動産会社も有料で情報を買っているわけだからね。自分が利用者のお客に聞いた感想では
「査定での入力が一括でも、売却理由などの詳細情報は毎回説明しなければならないので面倒。」
という人も結構いるよ。あまりにも電話が多いためか、電話に出ない人もいるし実際とは異なる電話番号をフォームに入力する人もいるよ。

Q.一括査定はお得なのか?

仲介会社の中には、媒介取得の競争に勝つために「仲介手数料50%割引」とするところもある。その代わり、一括査定サイト経由で媒介契約をすると
手数料がかかるので、自社サイトに誘導してから査定依頼をしてもらう不正をしているとの噂もある・・・。手数料が割り引きできたらお得だと感じる人もいるかもしれない。でも、自分が不動産を売るなら、信頼できる特定の担当者に任せたい。複数の担当者と付き合うのも大変だよ。

Q.一括査定ではなく自社HPの査定依頼のほうが成約率は高いのか?

そうとも言えない。複数の不動産会社に直接査定依頼をする人もいる。最近では、1社単独で依頼をする人は少数派だよ。売却する物件にもよるし、お客さんとの相性にもよるからね。

このインタビューから感じるのは、一括査定サイトからの売却情報に対する不動産会社同士の競争が激しくなっているということ。一括査定というサービスを利用することで、不動産会社から営業がより激しくなる恐れもあるということ。

一括査定を利用する=不動産会社を競争させる→営業が激しくなる→結局対応するのが大変

一括査定サイトを使ってはいけない理由

というわけで、僕は売却一括査定を基本的にはおすすめしません。
理由は次のとおりです。

1.一括査定サービスを利用している不動産会社にしか選ぶことができないから

一括査定サービスは、不動産会社から一括査定サービスに登録し売却希望の顧客情報を有料で販売する仕組みです。本当に評判の良い不動産会社には口コミで不動産売却の話が入ってきます。その良い不動産会社が一括査定サイトを利用していなかったら、一生巡り会うことはありません。もったいない!

2.複数の会社から営業電話やメールがかかってきて面倒だから

一括査定というのは、不動産会社を競争させるものです。競争させることで良いこともあり、悪いこともあります。良いことは、「競争により高い査定価格が出ること」・・・ではありません。目的は高く売ること。高い査定価格を出してもらうことではありません。「高く売れる戦略を提案してくれる担当者と出会えるか」が肝です。一括査定は複数の入力の手間は省けますが、だからといって良い担当者と巡り会えるわけじゃないんです。

3.一括査定では売却希望の情報が拡散してしまうから

一括査定をするということは、おのずと複数の不動産会社にあなたの「不動産を売りたい」という情報が伝わることになります。しかも同時に。あなたの大事な不動産を売るなら限られた人だけに、なるべく周りの人に知られずに売りたいと思いませんか。もっと言えば、一括査定を使っていることを不動産会社に知られたくないです。

個別に不動産会社に査定をすれば、他の不動産会社に査定しているかどうかは本人以外にはわかりません。それも一つの交渉材料になります。

一括査定はどんな人におすすめなのか

僕のお勧めは信頼できると思える不動産会社に個別に査定依頼を出すこと
一括査定サイトは一見便利ですが、万能ではありません。ネット上のつくられた評判やランキングに惑わされないようにしてください。
「不動産会社にバリバリ営業されてもOKで競争させて高く売ってみせるぜ!という人には一括査定サイトはオススメです。

それでも一括査定を使いたいあなたへ

これまで一括査定のデメリットをお伝えしてきました。
それでも「一括査定を使いたい」と思う方もいると思います。
そこで、これから一括査定を使って売却を成功させるコツをお伝えします。
売却一括査定をうまく使うためにはいくつかのポイントがあります。

極力電話連絡は控えてもらう

一括査定依頼をすると、不動産会社からの電話が次々とかかってきます。
断っても、断っても何度も電話がかかってくることも珍しくありません。
同じ内容を何度も違う不動産会社の担当者から聞かれて疲れてしまう人もいます。


電話が鳴りやまない・・・

ですので、電話連絡を避けたいときには
「電話連絡でなく、メールでの連絡をお願いします」と
記載しておくことよいと思います。
又は「電話は〇曜日の午後7時から8時にお願いします」でもいいです。

なぜ、電話連絡が来るのかというと、不動産会社は売却査定をされたあなたの情報を
有料で購入しています。ですので、あなたから売却の依頼(媒介契約)をもらえないと
費用が無駄になってしまうのです。「電話しないでください」と一度言われたくらいで
あきらめるわけにはいかないという不動産会社側の事情があるのです。

一括査定で比べるのは査定価格よりも「売れる根拠」

一括査定をすると複数の不動産会社から査定価格の提示があります。
「一番高い査定価格の会社を選べばいい」
と安易に考えている方は注意してください。
なぜなら、査定価格=必ず売れる価格 ではないからです。
査定価格は、査定した不動産会社が「この価格なら売れるだろう」
という推測の価格に過ぎません。
当然のことながら、推測なので当たるも八卦当たらぬも八卦です。
「査定価格より1000万円安くなったので、差額を保証します!」
なんてことはありません。

大事なのは、「なぜその価格で売れるのか、その理由が何か」です。
媒介契約をとるために本来はとても売れないような高い査定価格を
提案してくる不動産業者もいます。
根拠のない高い査定価格で売り出してもほとんどの場合は売れず、
徐々に値下げしていくことになります。

では、どうすればよいのかというと
提案された価格で売れる理由を具体的な事例をもとに説明してもらいましょう。その説明にあなたが納得できればOKです。購入を検討する方も価格に納得してくれる可能性が高まるでしょう。


なるほど。それなら売れるかも。

机上査定額を比べるな

査定にも二種類あって、実物を見ないで価格をつくる机上査定と実際の物件をみてつくる実査定があります。机上査定は実物をみていないので、正確なものではありません。
いい加減とは言いませんが、実物を見ていないので売れる金額とはズレがあります。
ですから、実物を見ていない机上価格で査定価格を比べたところで
あまり意味はないのです。比べるなら実物を見た上で出される実査定の金額。
そして、その金額で売れる理由です。

査定価格の高い方がよいはNG

売り方を比べる

どんな方法で売るのかも聞いてみてください。
具体的には次のような手法があります。

・自社の見込み客にのみ紹介する
・自社のホームページのみ掲載する
・レインズに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらう
・ポータルサイトサイトに掲載する
(スーモ、ホームズ、アットホームなど)
・現地販売会を行う
・折込チラシを入れる
・業者間の人脈を使って売る

ポスティングの効果が高いこともあります

手法はいろいろありますが、物件の特徴次第で効果の大小は変わりますし、販売する会社ごとに得意な手法は異なりますので、一概にどれが1番よいかは言えません。
「売れるシナリオが明確である」「売れる仕組みがある」ところが成果を出しやすいです。

独自のサービスを比べる

普通ではない独自のサービスを比べてみてください。
たとえば、建物状況調査を必ず実施する、費用負担は仲介会社(専任媒介契約必須)、通常は売主負担の引き渡し後の軽微な設備の故障費用を所定金額まで保障してくれる、税務関係に詳しいアドバイスをもらえる、見込み客になりそうな強いルートをもっている、等。


保証サービスがあるところも。

担当者の対応を比べる

個人的にこれが1番重要。
大手で知名度の会社にいる担当者がベストとは限らない。
会社は小さくても凄まじくできる担当者はいるのが不動産業界なのです。
売り物件の魅力を引き出して売れるかどうかは担当者次第なんです。

知識がある
信頼できる
やってくれそう

なによりもあなたの不動産を売ることに本気かどうかが大事だと思います。
仕事として売るだけでなく、その人が責任を持って全力で売ってくれる人、
そのように感じる人に任せたいですよね。
上記のポイントを意識した上で一括査定サイトを効果的に使ってみてください。

土地を売るときの注意点 塀の所有者


隣接地とのブロック塀や万年塀は誰の所有なのか

境界線にあるブロック塀や万年塀の所有者の確認も大切です。
なぜなら、誰のものかわからないと、老朽化して破損したときに直せないからです。
また塀というのは、お隣の方との関係次第でトラブルの元にもなってくるので
塀の所有者が誰なのか、敷地のどの位置に塀があるのか、というのは大事なんです。

たかが塀、されど塀。
塀一つの解釈次第で訴訟となることもあります。

単独所有、共同所有とは

主に単有(たんゆう)と共有(きょうゆう)の2通りがあります。
単有というのは、単独で所有していることをいいます。

単独所有のメリットとデメリット

単独で所有しているときのメリットは、補修が必要になったときには、その所有者の判断で直すことができることです。

デメリットは、費用負担がかかること。ブロック塀の幅だけ使用できる敷地が狭くなってしまうことです。
都心や駅近などの土地が高いエリアでは敷地に余裕がないことも多いので、
塀の幅分の数センチ使えないことが建物の配置などにも影響することもあります。

共同所有のメリットとデメリット

隣接地の所有者と共有になっているときのメリットは、基本的には補修費用を共有者同士で費用を分担できることです。

しかしながら、一方が「費用を負担したくない」と言われたときには、買った人が負担せざるを得ないこともあるかもしれません。

また、一方が塀の補修や建て替えを認めない場合は面倒なことになることがあります。
共同で所有する相手次第では、色々面倒なことが出てきてデメリットになることもあります。
メリットとしては、単独所有に比べて塀の幅の半分程度だけ使える敷地が広くなります。

お隣に塀がある場合のメリットとデメリット

自分の敷地内でなく、隣接地内に塀があるケースもあります。他人が所有する塀なので、老朽化していたり、見た目が気に入らなくても勝手に補修したりすることはできません。
ただし塀がない分だけ敷地は広くなります。

塀の所有者別のメリット、デメリットのまとめ

メリットとデメリットを表にまとめました。

メリット デメリット
単独所有 自分の判断で直すことができる 全額自己負担
共同所有 使える敷地が少し広くなる
基本的には費用を分担できる
お隣の同意がないと直すことができない
お隣の同意がないと全額自己負担
お隣さん次第でトラブルになりえる
隣地所有 使える敷地が塀の幅分広くなる 塀が老朽化していても手をつけられない

不動産売却で騙されない方法のまとめはこちら

土地を売るときの注意点 地下埋設物


(地下の状態はダウジングしてもたぶんわかりません)
土地を売る時には地下埋設物(ちかまいせつぶつ)の有無も重要な問題です。
埋設物というのは、何かが地中に埋まっていることをいいます。

地下埋設物を気にする理由

なぜ、地下埋設物を気にするのかというと、建物を新築するときに地下埋設物を撤去するのに多額に費用がかかることがあるからです。具体的には、浄化槽(じょうかそう、下水道がつながる前の汚水の処理をするための設備)やコンクリートのガラ(建物を解体したときのコンクリートのかたまり)、井戸、アスファルトなどがあります。基本的には建物を建築するためには、地下埋設物の撤去をする必要があります。撤去するためには費用がかかります。車が埋まっていて、撤去するのに数百万円かかったというケースもあります。

(このような井戸が多いです)

誰が埋設物の撤去費用を負担するのか

撤去費用を負担するのが誰なのかは、契約条件によって変わります。「売主が瑕疵担保責任を引渡しから3ヵ月間負う」となっていれば、売主負担。「瑕疵担保免責で引渡し後は買主負担」となっていれば、原則として買主負担です。(売主が知っていたのに隠していた場合は別)。売主、買主ともに個人である場合には、通常は瑕疵担保責任をつけて契約することが一般的でしょう。売主が個人で買主が宅建業者(プロ)である場合には、瑕疵担保免責で契約されることもあります。

地下埋設物に気づくタイミング

地下埋設物の有無は外見上では判断がつきません。土地で何か作業をするときに気づくケースが多いです。
具体的には

・建物を解体するとき

・地盤調査をするとき

(地盤調査で地中障害を発見・・・)

埋設物が浄化槽やコンクリートのガラなどで撤去が比較的容易なものであれば、建物の解体工事の際にあわせて撤去しやすいかもしれません。巨大な擁壁であったり、解体時のガラを広範囲に埋まっていたりすると、撤去費用が相当かさむ可能性があります。地盤調査の結果、埋設物がある位置や深さなどの情報が得られやすいです。但し、すべての位置の確認は難しいでしょう。

埋設物をそのまま残すこともある

コンクリート造の建物が建築されていた土地では、建物の杭が地中に埋まっていることもあります。深さ数十メートルの杭を抜き出すのはコスト負担が大きいため、地表面から1.5mの範囲で杭頭をカットして、それ以深はそのまま手をつけないことも珍しくないです。そもそも、一戸建ての場合では、そこまで深く掘るという必要性はありません。あくまでも、建築に支障がないかどうかということで判断すればよいと思います。

(写真はイメージです)

地下埋設物のリスクを事前に確認する方法

昔から居住している人がいれば、土地の利用状況について知っているかもしれませんので尋ねてみる価値はあります。また過去の土地の利用履歴を古地図や住宅地図から調べておくことも有効です。過去に建物が建築されていたら、その建物の用途が住宅なのか、店舗なのか、工場なのか、貴重な情報が得られます。

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土地を売るときの注意点 境界と測量


土地を売るときには基本となるのが「土地の面積」です。
土地の面積の単位は、「㎡(平米)」、又は「」で示します。
では、その面積はどのように決まるのか、その注意点をまとめました。

測量図はあるか

測量図(そくりょうず)というのは、土地の広さを計測した図面のことです。土地を売却するためにはまずは測量が必要です測量図がなければ土地の面積がわかりません。登記簿謄本には土地面積が表示されていますが、この面積は実際の面積(実測面積)と異なることが多いので注意してください。

「土地の面積」と一言でいっても、いくつかの種類があります。

登記簿面積(とうきぼめんせき)=公簿(こうぼ)面積
法務局で取得する登記簿に記載されている面積です。測量図に基づいた実際の面積と異なるケースがあるので注意してください。

実測面積
実際に測量を行って算出した面積となります。隣接地や道路との境界が確定していれば、土地面積は確定します。境界が確定していないときには、土地面積は確定しません。

仮測量面積
売却する前に行う測量のことを仮(かり)測量ともいいます。なぜ「仮」なのかというと、面積が確定していないからです。正式には面積を確定するためには、測量図をもとに隣接地所有者と境界確認をする必要があるのです。


図面をもとに、境界を確認して「この位置が境界点ということでよろしいですか」と隣接地所有者と立会いを行います。確認ができたら、境界確認書、筆界確認書などの書類をお互いに交わすことになります。

実務的には、仮測量で売却面積を算出、売買契約後に境界確認を行い、面積確定させます。

測量は誰がやるのか


測量自体は土地所有者の責任と負担で測量会社に依頼をして行います。測量作業は資格をもった土地家屋調査士が行います。土地家屋調査士の資格をもった不動産会社にはたいてい付き合いのある測量会社があるので、紹介を受けることができると思います。
もしあなたの知り合いで信頼できる測量会社があれば、その会社を頼むことも可能です。例外として、最近は売却を任せる不動産会社が測量費用を負担してくれることがあります。
不動産会社の目的として「測量費用は負担してあげるから、売却はうちの会社に任せてね」ということです。

測量にかかる費用

測量にかかる費用は、土地の大きさ、形状、境界の数、筆数、作業の内容、依頼する測量会社次第で変わります。見積書の計算根拠を確認してください。

測量会社を選ぶときに金額だけで選ぶと失敗する可能性があります。
なぜなら、測量作業は、隣接地の所有者とのコミュニケーション能力も問われるからです。
隣接地の所有者に断ってからでないと、測量作業ができない場合もあり、
境界確認書の取り交わしをするとくにも隣接地の所有者に対し説明をする必要があります。
礼儀作法、相手の気持ちになったコミュニケーションができないとまとまるものもまとまりません。
よって、僕は信頼できる方からの紹介を前提として測量会社を決めることをお勧めします。

境界は確定しているか


境界というのは、次の写真のようなものです。コンクリート杭、境界鋲、プレートと呼ばれます。境界というのは、あなたの土地の範囲を特定するものです。通常は、測量を行う測量会社が測量図を作成し、その測量図を元に境界の位置を隣接地所有者の方に確認してもらい決まります。

境界が決まる=土地面積が決まる

境界の確定には、隣接地所有者と立会いの上、境界確認書の取り交わしが必要となります。ただ、隣接地所有者との揉めているときには境界確認に支障が出てしまうことがあります。境界のことを軽くみている不動産会社はあぶないです。取引経験(境界トラブルへの意識)が少ないのかもしれません。境界トラブルの当事者は、土地所有者対土地所有者となります。

越境がないか

越境(えっきょう)というのは、「境界を越えている」という意味です。
隣接地との敷地の境界線を超えているものがあるときに「越境している」といいます。
具体的には、屋根の一部が越境、樹木や植栽の一部が越境、塀の一部が越境、擁壁の一部が越境、していることがあります。

越境された側からすると、越境している面積分だけ、使える土地が狭くなってしまうので問題になります。売却をスムーズに行うためには、測量を行う際に、越境部分を確認し、図面に残し、越境をしている所有者の方と覚え書きを締結することが好ましいです。

覚え書きの内容は、
(1)越境していることを認識していること 
(2)建て替えの際には越境を解消すること 
など取り決めます。
越境の範囲が大きすぎるときには売却までに解消したほうがよいかもしれません。

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不動産情報統合で改善してほしいこと

2017年6月14日の日経新聞の朝刊にこんな記事が出てました。

今までバラバラだった不動産情報(データ)をひとつにまとめる方向とのこと。

取引現場にいる側からすると
「不動産の正しい所有者の名前と住所をわかるようにしてほしい」
ということに尽きる。
空き家だけでなく、土地も含めての対応したほうがよい。

私道の通行掘削承諾書が取得できず取引できない

昭和30年の登記のままになっている私道。
開発同意をとろうにも、どこに住んでいるかわからない。

境界確認書の取り交わしができない

隣接地がボロボロの空き家。
登記上の住所は当該地なのに住んでいる気配無し。
税金面の支払いがどこへ行っているかも開示されず
連絡をとる手段がない。

適切に取引をしようとするとぶち当たる壁。
まともにやったら、住宅ローンがつかないこともあるし
都市ガスを引き込む工事ができないこともある。

困っている人が日本中にたくさんいる。

取引の健全化のためにも、ぜひとも実現してほしい。

※2017年6月15日追加

所有者不明の土地を「迷子の土地」という表現。

ひとつの宅地で複数の筆に分かれている場合の手続きを簡略化する。

登記の義務化で所有者を明確にする。

瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点


瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に「具体的にはどんなケースがありますか?」と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」というものもありますが、円満に協議が進まない場合に何も決められない状態になるリスクがあります。

物件情報の仕入れ先についてのアンケート

ツイッターでアンケートを実施中です。

現在のところ、仕入れ先で多いのは
「その他(秘密)」となっています。

ツイッターアカウントをお持ちの方は参加してみてください。

FX口座開設用

FX口座を開設することでキャッシュバックをもらうことができます。

1万円から2万円位が相場のようです。
キャシュバック率が高いというのは、それだけ口座開設によって
FX会社が儲かる確率が高いといえるのだと思います。

FX会社はどこで稼いでいるのか

口座を開設した人が取引をする度に手数料がかかります。

取引額が高ければ高いほど手数料も高くなり、
取引回数が多くなるほど手数料が高くなります。

取引をすることで利用者は儲かる可能性もありますし
逆にお金を失うこともあります。

しかし、FX会社はトラブルさえなければ
利用する人が多ければ多いほど手数料収入が増えるのです。

ですから、口座開設をした人に数万円ものキャッシュバックを
したとしてもメリットがあるというわけです。

FXで稼ぐことは可能なのか

私自身は過去に取引をしましたがだいぶ負けてしまった経験があります。
すごい儲かることもあるのですが、損切りができずに損が膨らんでしまう
ということが何度もありました。

でも、私の知り合いにはリスクを最小限に抑えて細かく取引をすることで
毎月30~50万円位を稼いでいる人もいるので、勝てるコツを身につければ
稼ぐことはできるのでしょう。

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意思の硬い方は口座開設してキャッシュバックの要件を満たして
出金すれば儲かりますね。