不動産売却

売却一括査定を使ってはいけない理由


「不動産を売るなら、とりあえず一括査定サイトに登録すればいいか」はNG

こんにちは。読者の方から「不動産を売るならどこの売却査定がお勧めですか?」と質問を頂きましたので思うところを書いてみます。

一応、私個人としては売却一括査定はお勧めしません。理由は後ほど・・・

一括査定の仕組みを知る

一括査定とは、一括で(一度にまとめて)、査定する(買い取り価格を出してもらう)ことをいいます。「一括査定」というキーワードで検索してみると、「中古自動車買い取り」「不動産買い取り」などが上位に出てきます。今回の対象は不動産なので、不動産に絞って話を進めます。

一括査定の流れ
①不動産を売りたい人が物件情報を登録する(無料です)
②物件情報が複数の不動産会社へ伝わる
③複数の不動産会社から価格査定が受けられる

高額な不動産を売るのだから、できるだけ高く売りたい。1社だけだと安いのか高いのかわからないので3社くらいから価格査定を出してもらい検討したい。でも、何度も同じ売却査定依頼をするのは面倒。そんな時に一括査定であれば、一度の登録で複数の不動産会社に査定依頼ができるので便利というわけです。でも・・・

あなたの売却情報を不動産会社に売る

一括査定サービスは、売却希望の顧客情報を不動産会社に有料で販売する仕組みです。

売却希望の顧客情報 1件あたり 1万円~2万円程度
6つの不動産会社がその顧客情報を買えば、6~12万円の売上となります。
ですから、あなたが一括査定サイトを利用しても無料なんです。

すごいですね。

あなたの「売却したい」という情報を販売するというビジネス。インターネットが普及してきたおかげで、このようなサービスが登場してきたわけです。不動産の他にも老舗的な「中古車売却」、「引っ越し一括査定」などがあります。

では不動産の一括査定サイトはどんな種類があるでしょうか。

一括査定サイトの種類

一括査定サイトってどれだけの数があるのでしょうか。

<物件検索サイト系>
アットホーム
スーモ
ホームズ

<一括査定専業>
イエイ
home4U
すまいVALUE
その他多数・・・

上記で6つ。他にもいくつもの一括査定サイトがありました。主に、不動産の物件検索サイト大手どころの3社、その他は一括査定専業の会社があるようです。Googleで「不動産売却」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが出てきてお腹がいっぱいです。

一括査定サイトのランキングや、評判などの記事もいくつも出てくるのですが宣伝くさいものばかり・・・。残念ながら

一括査定サイトの人気ランキングは参考にならない

一括査定サイトの人気ランキングは、残念ながらほとんど参考にならないです。ステマサイトのような記事ばかりで、ブログ著者が名前をを出してお勧めしている記事はあまり見かけません。

一括査定サイトの人気ランキングが参考にならない理由

一括査定のランキングサイトが一括査定サイトに顧客を誘導して、査定依頼をもらうと紹介手数料がもらえます。。当然のことながら、多くの紹介手数料が多くもらえるところをランキング上位に掲載するわけです。いったい何のランキングなのか、紹介手数料のランキングなんじゃないかと思ってしまいます。あなたも「売却査定」と検索してみてください。ほら、検索して出てくるのは、似たような特定の一括査定サイトをベタ褒めするような記事ばかり・・・。これでは、本当に役立つ情報が得られるわけないですよね。

不動産仲介会社の担当者の本音

某大手系不動産会社に勤める知り合いに
「一括査定って実際どうなの?」とインタビューしてきました。

Q.一括査定の利用は多いか?

とても多いよ。最近では、「すまいVALUE」という大手6社限定の一括査定の利用者が増えているよ。その他、いろいろな一括査定サイトがあるけど、うちの場合は件数は少ないね。

※地域によって、一括査定サイトの利用件数にはバラつきがあると思われるので一概にはどこの一括査定サイトが良いとも言えない。

Q.一括査定で媒介契約を取得できるのか?

競争が厳しく簡単じゃない。問い合わせメール受信直後に各社電話攻撃が始まる。どこの不動産会社も有料で情報を買っているわけだからね。自分が利用者のお客に聞いた感想では
「査定での入力が一括でも、売却理由などの詳細情報は毎回説明しなければならないので面倒。」
という人も結構いるよ。あまりにも電話が多いためか、電話に出ない人もいるし実際とは異なる電話番号をフォームに入力する人もいるよ。

Q.一括査定はお得なのか?

仲介会社の中には、媒介取得の競争に勝つために「仲介手数料50%割引」とするところもある。その代わり、一括査定サイト経由で媒介契約をすると
手数料がかかるので、自社サイトに誘導してから査定依頼をしてもらう不正をしているとの噂もある・・・。手数料が割り引きできたらお得だと感じる人もいるかもしれない。でも、自分が不動産を売るなら、信頼できる特定の担当者に任せたい。複数の担当者と付き合うのも大変だよ。

Q.一括査定ではなく自社HPの査定依頼のほうが成約率は高いのか?

そうとも言えない。複数の不動産会社に直接査定依頼をする人もいる。最近では、1社単独で依頼をする人は少数派だよ。売却する物件にもよるし、お客さんとの相性にもよるからね。

このインタビューから感じるのは、一括査定サイトからの売却情報に対する不動産会社同士の競争が激しくなっているということ。一括査定というサービスを利用することで、不動産会社から営業がより激しくなる恐れもあるということ。

一括査定を利用する=不動産会社を競争させる→営業が激しくなる→結局対応するのが大変

一括査定サイトを使ってはいけない理由

というわけで、僕は売却一括査定を基本的にはおすすめしません。
理由は次のとおりです。

1.一括査定サービスを利用している不動産会社にしか選ぶことができないから

一括査定サービスは、不動産会社から一括査定サービスに登録し売却希望の顧客情報を有料で販売する仕組みです。本当に評判の良い不動産会社には口コミで不動産売却の話が入ってきます。その良い不動産会社が一括査定サイトを利用していなかったら、一生巡り会うことはありません。もったいない!

2.複数の会社から営業電話やメールがかかってきて面倒だから

一括査定というのは、不動産会社を競争させるものです。競争させることで良いこともあり、悪いこともあります。良いことは、「競争により高い査定価格が出ること」・・・ではありません。目的は高く売ること。高い査定価格を出してもらうことではありません。「高く売れる戦略を提案してくれる担当者と出会えるか」が肝です。一括査定は複数の入力の手間は省けますが、だからといって良い担当者と巡り会えるわけじゃないんです。

3.一括査定では売却希望の情報が拡散してしまうから

一括査定をするということは、おのずと複数の不動産会社にあなたの「不動産を売りたい」という情報が伝わることになります。しかも同時に。あなたの大事な不動産を売るなら限られた人だけに、なるべく周りの人に知られずに売りたいと思いませんか。もっと言えば、一括査定を使っていることを不動産会社に知られたくないです。

個別に不動産会社に査定をすれば、他の不動産会社に査定しているかどうかは本人以外にはわかりません。それも一つの交渉材料になります。

一括査定はどんな人におすすめなのか

僕のお勧めは信頼できると思える不動産会社に個別に査定依頼を出すこと
一括査定サイトは一見便利ですが、万能ではありません。ネット上のつくられた評判やランキングに惑わされないようにしてください。
「不動産会社にバリバリ営業されてもOKで競争させて高く売ってみせるぜ!という人には一括査定サイトはオススメです。

それでも一括査定を使いたいあなたへ

これまで一括査定のデメリットをお伝えしてきました。
それでも「一括査定を使いたい」と思う方もいると思います。
そこで、これから一括査定を使って売却を成功させるコツをお伝えします。
売却一括査定をうまく使うためにはいくつかのポイントがあります。

極力電話連絡は控えてもらう

一括査定依頼をすると、不動産会社からの電話が次々とかかってきます。
断っても、断っても何度も電話がかかってくることも珍しくありません。
同じ内容を何度も違う不動産会社の担当者から聞かれて疲れてしまう人もいます。


電話が鳴りやまない・・・

ですので、電話連絡を避けたいときには
「電話連絡でなく、メールでの連絡をお願いします」と
記載しておくことよいと思います。
又は「電話は〇曜日の午後7時から8時にお願いします」でもいいです。

なぜ、電話連絡が来るのかというと、不動産会社は売却査定をされたあなたの情報を
有料で購入しています。ですので、あなたから売却の依頼(媒介契約)をもらえないと
費用が無駄になってしまうのです。「電話しないでください」と一度言われたくらいで
あきらめるわけにはいかないという不動産会社側の事情があるのです。

一括査定で比べるのは査定価格よりも「売れる根拠」

一括査定をすると複数の不動産会社から査定価格の提示があります。
「一番高い査定価格の会社を選べばいい」
と安易に考えている方は注意してください。
なぜなら、査定価格=必ず売れる価格 ではないからです。
査定価格は、査定した不動産会社が「この価格なら売れるだろう」
という推測の価格に過ぎません。
当然のことながら、推測なので当たるも八卦当たらぬも八卦です。
「査定価格より1000万円安くなったので、差額を保証します!」
なんてことはありません。

大事なのは、「なぜその価格で売れるのか、その理由が何か」です。
媒介契約をとるために本来はとても売れないような高い査定価格を
提案してくる不動産業者もいます。
根拠のない高い査定価格で売り出してもほとんどの場合は売れず、
徐々に値下げしていくことになります。

では、どうすればよいのかというと
提案された価格で売れる理由を具体的な事例をもとに説明してもらいましょう。その説明にあなたが納得できればOKです。購入を検討する方も価格に納得してくれる可能性が高まるでしょう。


なるほど。それなら売れるかも。

机上査定額を比べるな

査定にも二種類あって、実物を見ないで価格をつくる机上査定と実際の物件をみてつくる実査定があります。机上査定は実物をみていないので、正確なものではありません。
いい加減とは言いませんが、実物を見ていないので売れる金額とはズレがあります。
ですから、実物を見ていない机上価格で査定価格を比べたところで
あまり意味はないのです。比べるなら実物を見た上で出される実査定の金額。
そして、その金額で売れる理由です。

査定価格の高い方がよいはNG

売り方を比べる

どんな方法で売るのかも聞いてみてください。
具体的には次のような手法があります。

・自社の見込み客にのみ紹介する
・自社のホームページのみ掲載する
・レインズに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらう
・ポータルサイトサイトに掲載する
(スーモ、ホームズ、アットホームなど)
・現地販売会を行う
・折込チラシを入れる
・業者間の人脈を使って売る

ポスティングの効果が高いこともあります

手法はいろいろありますが、物件の特徴次第で効果の大小は変わりますし、販売する会社ごとに得意な手法は異なりますので、一概にどれが1番よいかは言えません。
「売れるシナリオが明確である」「売れる仕組みがある」ところが成果を出しやすいです。

独自のサービスを比べる

普通ではない独自のサービスを比べてみてください。
たとえば、建物状況調査を必ず実施する、費用負担は仲介会社(専任媒介契約必須)、通常は売主負担の引き渡し後の軽微な設備の故障費用を所定金額まで保障してくれる、税務関係に詳しいアドバイスをもらえる、見込み客になりそうな強いルートをもっている、等。


保証サービスがあるところも。

担当者の対応を比べる

個人的にこれが1番重要。
大手で知名度の会社にいる担当者がベストとは限らない。
会社は小さくても凄まじくできる担当者はいるのが不動産業界なのです。
売り物件の魅力を引き出して売れるかどうかは担当者次第なんです。

知識がある
信頼できる
やってくれそう

なによりもあなたの不動産を売ることに本気かどうかが大事だと思います。
仕事として売るだけでなく、その人が責任を持って全力で売ってくれる人、
そのように感じる人に任せたいですよね。
上記のポイントを意識した上で一括査定サイトを効果的に使ってみてください。

土地を売るときの注意点 塀の所有者


隣接地とのブロック塀や万年塀は誰の所有なのか

境界線にあるブロック塀や万年塀の所有者の確認も大切です。
なぜなら、誰のものかわからないと、老朽化して破損したときに直せないからです。
また塀というのは、お隣の方との関係次第でトラブルの元にもなってくるので
塀の所有者が誰なのか、敷地のどの位置に塀があるのか、というのは大事なんです。

たかが塀、されど塀。
塀一つの解釈次第で訴訟となることもあります。

単独所有、共同所有とは

主に単有(たんゆう)と共有(きょうゆう)の2通りがあります。
単有というのは、単独で所有していることをいいます。

単独所有のメリットとデメリット

単独で所有しているときのメリットは、補修が必要になったときには、その所有者の判断で直すことができることです。

デメリットは、費用負担がかかること。ブロック塀の幅だけ使用できる敷地が狭くなってしまうことです。
都心や駅近などの土地が高いエリアでは敷地に余裕がないことも多いので、
塀の幅分の数センチ使えないことが建物の配置などにも影響することもあります。

共同所有のメリットとデメリット

隣接地の所有者と共有になっているときのメリットは、基本的には補修費用を共有者同士で費用を分担できることです。

しかしながら、一方が「費用を負担したくない」と言われたときには、買った人が負担せざるを得ないこともあるかもしれません。

また、一方が塀の補修や建て替えを認めない場合は面倒なことになることがあります。
共同で所有する相手次第では、色々面倒なことが出てきてデメリットになることもあります。
メリットとしては、単独所有に比べて塀の幅の半分程度だけ使える敷地が広くなります。

お隣に塀がある場合のメリットとデメリット

自分の敷地内でなく、隣接地内に塀があるケースもあります。他人が所有する塀なので、老朽化していたり、見た目が気に入らなくても勝手に補修したりすることはできません。
ただし塀がない分だけ敷地は広くなります。

塀の所有者別のメリット、デメリットのまとめ

メリットとデメリットを表にまとめました。

メリット デメリット
単独所有 自分の判断で直すことができる 全額自己負担
共同所有 使える敷地が少し広くなる
基本的には費用を分担できる
お隣の同意がないと直すことができない
お隣の同意がないと全額自己負担
お隣さん次第でトラブルになりえる
隣地所有 使える敷地が塀の幅分広くなる 塀が老朽化していても手をつけられない

不動産売却で騙されない方法のまとめはこちら

土地を売るときの注意点 地下埋設物


(地下の状態はダウジングしてもたぶんわかりません)
土地を売る時には地下埋設物(ちかまいせつぶつ)の有無も重要な問題です。
埋設物というのは、何かが地中に埋まっていることをいいます。

地下埋設物を気にする理由

なぜ、地下埋設物を気にするのかというと、建物を新築するときに地下埋設物を撤去するのに多額に費用がかかることがあるからです。具体的には、浄化槽(じょうかそう、下水道がつながる前の汚水の処理をするための設備)やコンクリートのガラ(建物を解体したときのコンクリートのかたまり)、井戸、アスファルトなどがあります。基本的には建物を建築するためには、地下埋設物の撤去をする必要があります。撤去するためには費用がかかります。車が埋まっていて、撤去するのに数百万円かかったというケースもあります。

(このような井戸が多いです)

誰が埋設物の撤去費用を負担するのか

撤去費用を負担するのが誰なのかは、契約条件によって変わります。「売主が瑕疵担保責任を引渡しから3ヵ月間負う」となっていれば、売主負担。「瑕疵担保免責で引渡し後は買主負担」となっていれば、原則として買主負担です。(売主が知っていたのに隠していた場合は別)。売主、買主ともに個人である場合には、通常は瑕疵担保責任をつけて契約することが一般的でしょう。売主が個人で買主が宅建業者(プロ)である場合には、瑕疵担保免責で契約されることもあります。

地下埋設物に気づくタイミング

地下埋設物の有無は外見上では判断がつきません。土地で何か作業をするときに気づくケースが多いです。
具体的には

・建物を解体するとき

・地盤調査をするとき

(地盤調査で地中障害を発見・・・)

埋設物が浄化槽やコンクリートのガラなどで撤去が比較的容易なものであれば、建物の解体工事の際にあわせて撤去しやすいかもしれません。巨大な擁壁であったり、解体時のガラを広範囲に埋まっていたりすると、撤去費用が相当かさむ可能性があります。地盤調査の結果、埋設物がある位置や深さなどの情報が得られやすいです。但し、すべての位置の確認は難しいでしょう。

埋設物をそのまま残すこともある

コンクリート造の建物が建築されていた土地では、建物の杭が地中に埋まっていることもあります。深さ数十メートルの杭を抜き出すのはコスト負担が大きいため、地表面から1.5mの範囲で杭頭をカットして、それ以深はそのまま手をつけないことも珍しくないです。そもそも、一戸建ての場合では、そこまで深く掘るという必要性はありません。あくまでも、建築に支障がないかどうかということで判断すればよいと思います。

(写真はイメージです)

地下埋設物のリスクを事前に確認する方法

昔から居住している人がいれば、土地の利用状況について知っているかもしれませんので尋ねてみる価値はあります。また過去の土地の利用履歴を古地図や住宅地図から調べておくことも有効です。過去に建物が建築されていたら、その建物の用途が住宅なのか、店舗なのか、工場なのか、貴重な情報が得られます。

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土地を売るときの注意点 境界と測量


土地を売るときには基本となるのが「土地の面積」です。
土地の面積の単位は、「㎡(平米)」、又は「」で示します。
では、その面積はどのように決まるのか、その注意点をまとめました。

測量図はあるか

測量図(そくりょうず)というのは、土地の広さを計測した図面のことです。土地を売却するためにはまずは測量が必要です測量図がなければ土地の面積がわかりません。登記簿謄本には土地面積が表示されていますが、この面積は実際の面積(実測面積)と異なることが多いので注意してください。

「土地の面積」と一言でいっても、いくつかの種類があります。

登記簿面積(とうきぼめんせき)=公簿(こうぼ)面積
法務局で取得する登記簿に記載されている面積です。測量図に基づいた実際の面積と異なるケースがあるので注意してください。

実測面積
実際に測量を行って算出した面積となります。隣接地や道路との境界が確定していれば、土地面積は確定します。境界が確定していないときには、土地面積は確定しません。

仮測量面積
売却する前に行う測量のことを仮(かり)測量ともいいます。なぜ「仮」なのかというと、面積が確定していないからです。正式には面積を確定するためには、測量図をもとに隣接地所有者と境界確認をする必要があるのです。


図面をもとに、境界を確認して「この位置が境界点ということでよろしいですか」と隣接地所有者と立会いを行います。確認ができたら、境界確認書、筆界確認書などの書類をお互いに交わすことになります。

実務的には、仮測量で売却面積を算出、売買契約後に境界確認を行い、面積確定させます。

測量は誰がやるのか


測量自体は土地所有者の責任と負担で測量会社に依頼をして行います。測量作業は資格をもった土地家屋調査士が行います。土地家屋調査士の資格をもった不動産会社にはたいてい付き合いのある測量会社があるので、紹介を受けることができると思います。
もしあなたの知り合いで信頼できる測量会社があれば、その会社を頼むことも可能です。例外として、最近は売却を任せる不動産会社が測量費用を負担してくれることがあります。
不動産会社の目的として「測量費用は負担してあげるから、売却はうちの会社に任せてね」ということです。

測量にかかる費用

測量にかかる費用は、土地の大きさ、形状、境界の数、筆数、作業の内容、依頼する測量会社次第で変わります。見積書の計算根拠を確認してください。

測量会社を選ぶときに金額だけで選ぶと失敗する可能性があります。
なぜなら、測量作業は、隣接地の所有者とのコミュニケーション能力も問われるからです。
隣接地の所有者に断ってからでないと、測量作業ができない場合もあり、
境界確認書の取り交わしをするとくにも隣接地の所有者に対し説明をする必要があります。
礼儀作法、相手の気持ちになったコミュニケーションができないとまとまるものもまとまりません。
よって、僕は信頼できる方からの紹介を前提として測量会社を決めることをお勧めします。

境界は確定しているか


境界というのは、次の写真のようなものです。コンクリート杭、境界鋲、プレートと呼ばれます。境界というのは、あなたの土地の範囲を特定するものです。通常は、測量を行う測量会社が測量図を作成し、その測量図を元に境界の位置を隣接地所有者の方に確認してもらい決まります。

境界が決まる=土地面積が決まる

境界の確定には、隣接地所有者と立会いの上、境界確認書の取り交わしが必要となります。ただ、隣接地所有者との揉めているときには境界確認に支障が出てしまうことがあります。境界のことを軽くみている不動産会社はあぶないです。取引経験(境界トラブルへの意識)が少ないのかもしれません。境界トラブルの当事者は、土地所有者対土地所有者となります。

越境がないか

越境(えっきょう)というのは、「境界を越えている」という意味です。
隣接地との敷地の境界線を超えているものがあるときに「越境している」といいます。
具体的には、屋根の一部が越境、樹木や植栽の一部が越境、塀の一部が越境、擁壁の一部が越境、していることがあります。

越境された側からすると、越境している面積分だけ、使える土地が狭くなってしまうので問題になります。売却をスムーズに行うためには、測量を行う際に、越境部分を確認し、図面に残し、越境をしている所有者の方と覚え書きを締結することが好ましいです。

覚え書きの内容は、
(1)越境していることを認識していること 
(2)建て替えの際には越境を解消すること 
など取り決めます。
越境の範囲が大きすぎるときには売却までに解消したほうがよいかもしれません。

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希望価格にこだわったほうがいい理由

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もしあなたが不動産査定をして

売却するのであれば、

自分の希望金額を貫いたほうがいいです。

 

どういうことか説明しますね。

(これはマイホーム用物件の話です)

 

不動産の査定をすると

「この物件は●●万円です。」

と言われます。

 

たいていは査定書をもとに報告されます。

査定書には金額の根拠として、取引事例や

公示価格などが添付されます。

 

たとえば

「相場としては坪単価150万円ですので、

合計金額として4,500万円となります。いかがですか。」

となるのです。

ここまでが不動産会社の査定価格となります。

 

次に売主の希望売却価格があります。

 

不動産会社に相場として

4,500万円と言われたとしても

希望売却価格が5,000万円という場合もあります。

(希望売却価格が低いケースは比較的少ないです)

 

で、最終的にどちらの価格を

採用するのか?ということになります。

 

あえて言いますと

「自分の希望金額を貫いたほうがいいです。」

 

もちろん相場からかけ離れていると

すぐには決まらないかもしれません。

 

しかし、不動産というのは世界に1つしかなく

同じ不動産というものは存在しません。

 

ですから、買い手も1人いれば

それで話がまとまるのです。

 

相場なんて関係なく、買う側が

「欲しい」と思えば取引成立できるのです。

 

とはいえ、相場が坪150万円のところで

坪250万円とかで出すのはオススメしません。

あくまでも「ちょっと高いかな?」くらいが

ちょうどいいと思います。

 

やり過ぎるとさらし者になってしまい

ちょっと恥ずかしい状況になってしまいますので。

不動産の営業トークに使われる格言とは?

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不動産営業トークに使われる格言を紹介します。

 

あなたが家探しをしているお客さんだとします。

 

駅近くのA物件 4000万円

駅から遠いB物件 3500万円

 

仲介の人がA物件をオススメしたいときには

こう言います。

 

安かろう悪かろうという言葉がありますよね。

広いし、安くて、少し駅から離れているけれど

環境が良いとB物件のようなものを選んでしまうと

売る時になって後悔するのではありませんか。」

 

安もの買いの銭失いと言いますし、

値段の安いものにはそれだけの理由があります。

建物だって、これだけ安いということは

本来あるはずの何かの手が抜かれているかもしれない。

そもそも、建物にお金をかけないでいて

10年、20年もつと思われますか。」

 

言葉だけで言うと、

どうとでも言えそうな話に聞こえますね。

 

実は、こんな応酬トーク集みたいな

不動産営業本があるのです。

 

僕は正直言って、営業センスがありません。

知っていることは何でも話してしまうので

たまにお客さんに

「そんなことまで話していいの?」

と言われます。

(いいんです。僕のスタイルですから)

 

5年前にマンション販売のセンター長をしていた

先輩に「この本を読んで勉強しろ。」と

渡された本にはクロージングノウハウから

アポ取りノウハウが書かれていました。

 

最近になって、ふと読み出したら

意外におもしろいですね。

 

「億ションを売る方法」とか

「10人中8人はあきらめよ」とか

「しつこさと熱心さは紙一重」とか

「安くしてくれるんでしょ。と言われて言葉を失うな。」とか・・・

 

振り返って、きちんと

読んでみようと思いました。

 

本屋であまり見かけないので

今ではあまり通用しなくなっていて

需要は少なくなってるのかもしれませんけどね。

地元の不動産会社に頼みたくない理由

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読者さんからご質問をいただいたので

返信内容を紹介させていただきます。

 

>はじめまして。
>おととし、Uターンしようと○○県に新築一戸建てを建てたんですが
>仕事の都合で、行けなくなってしまいました。

>まったく見通しがつかなくなったので、
>売却しなければなりません。
>物件がある近所の不動産屋とりあえず5件ほどに、
>査定書を作成してもらったのですが、
>やる気みられませんでした。
>(専任媒介である両手の仕事しかやらないような感じが、
>また良く知らない遠方の不動産屋にカギを預けるのも躊躇)

>仲介手数料、片手でも構わない、
>東京の不動産屋さんでレインズに載せてもらって、
>現場対応(オープンハウス)などを家族のものを
>地元に住まわせて、手出し1%物件としてして
>レインズに載せたら、地元の不動産屋さんたちは
>客付けしてくるでしょうか?
>また、素人が現場対応するにあたって、
>やるべきことや、ネガな部分があるでしょうか?

※多少言い回しを変えてます。

 

(僕の返信はここから)

>仲介手数料、片手でも構わない、
>東京の不動産屋さんでレインズに載せてもらって、
>現場対応(オープンハウス)などを家族のものを
>地元に住まわせて、手出し1%物件としてして
>レインズに載せたら、地元の不動産屋さんたちは客付けしてくるでしょうか?

 

物件自体の競争力次第だと思います。

 

立地、建物をみて価格的に相場と同等、もしくは

お得だと判断すれば客付けしてくるのではないでしょうか。

 

不動産業者はレインズを必ずチェックしていますので

紹介すれば決まると判断すれば客付けするものです。

 

それから東京の不動産会社にレインズに掲載してもらうというのは

そのエリアに支店があったり、Iさんと親しいというところに

頼めば可能かもしれません。

 

それ以外の不動産会社ではちょっとむずかしいかもしれません。

 

なぜなら、レインズの掲載するからには物件調査を行い、

電話での問い合わせ対応、重要事項説明書などを

作成しなければならないからです。

 

結果として、現場調査等の経費がかかるので

損得でみて引き受けるかどうかを判断すると思います。

 

基本的には地元の信頼できる(ここが難点かもですが)

不動産会社に依頼するのがオススメです。

 

それから手出し1%という表記はレインズの取り締まりが

昨年から厳しくなっているので告知するのは難しいかもしれませんね。

 

>また、素人が現場対応するにあたって、
>やるべきことや、ネガな部分があるでしょうか?

 

家族が見学などの対応をするのは特段問題ないと思います。

 

注意点を1点だけお伝えすると

・間違った説明をしないようとすること

です。

 

見学時には基本的には客付け側の不動産仲介会社が

案内をすると思います。

 

その際に何か質問をされても、不用意な回答は

しないほうがよいです。

 

後から「話が違う」となってしまうリスクがあるので、

不明点は後から伝えるというスタンスがよいと思います。

 

参考になるかわかりませんが、

僕もIさんと似たような経験があります。

 

僕は現在住んでいるところから離れた

栃木の所有物件を売却したことがあります。

 

不動産会社にいたので自分でレインズに登録して

集客をすることも検討しましたが、最終的には地元の

不動産会社に任せて半年程度で成約できました。

 

その理由は、反響対応や契約手続きなどを考えると

任せてしまったほうがよいと判断したからです。

 

地方の場合、物件価格が低いことも多く両手取引で

なければ仲介会社が動いてくれないことも珍しくありません。

 

両手目的になったとしても、きちんとお客さんと対応して

契約手続きをしてくれるところであれば

問題ないと思っています。

 

そのエリアの不動産取引の慣習によって

異なるかもしれませんが参考になれば幸いです。

無事ご売却できることを祈っております。

 

(返信ここまで)

 

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さすが三井不動産クオリティ。

https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/

 

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41KUutAiKrL._SS500_

「最強の売却査定チラシ」見つけました

「最強の売却査定チラシ」見つけました。


こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか?」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは?


家を売りませんか?という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。

tirasi


文章と解説をしますね

『当マンション』で探しています!
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

(住民の心の声)
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

(住民の心の声)
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

(住民の心の声)
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。


・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者(店長)の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは?

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか?


答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社M。


本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。

相場の1.5倍で売れた理由は?

本日から2012年の仕事始めです。
業者専用の物件情報データベースのレインズも本日7:00から稼働します。

「相場の1.5倍の価格で売れた理由」
いかにもうさんくさいキャッチコピーですが
本当にありえる話です。

不動産は基本的に1つとして同じものはないんです。
パソコンやテレビのように品質が同じじゃないんです。

iPadを買えば、金額の違いはあるかもしれないけど
性能は同じじゃないですか。
でも、不動産はそんなことはないんです。

同じ渋谷駅徒歩10分の土地、土地の形や面積、
価格は同じだとしても、

・用途地域が違えば建築できる面積が違う
・隣接地の所有者が違う
・隣接地の利用状況が違う
・土地の歴史が違う
・地盤の強さが違う

わけです。

で、相場の1.5倍の価格で売れたというのは

・買いたい人が多くて競争になった

いわゆる競争入札というものです。

または

・買いたい人が隣接地所有者だった

「隣地は借金してでも買え。」という格言が
不動産の世界にはあります。
広くなれば利用価値が高まることが多いからです。

要するに、「買いたい」という人が多ければ
多いほど相場よりも高くなるということです。

競争入札というのは物件そのものの立地特性などに
よるので工夫するのは難しいでしょうけれど、
隣地の人というのは結構ある話です。

「近くの人が最高の見込み客である」
これは鉄則だと思います。