マンションの売り方

マンション地震保険と査定額の関係は?

査定価格と地震保険の価格の違いがあります。

査定価格=この金額くらいだったら売れるかな?という価格

地震保険の価格=火災保険の金額の最大50%

マンションの実例イメージとしては、
5,000万円の査定価格の時、
地震保険の金額は800万円だったりします。
火災保険の設定金額は1,600万円。

5,000万円
800万円
1,600万円

これだけの金額の差があります。

だから、火災保険や地震保険で設定する金額と
査定価格に差があってもおかしなことではありません。

毎日チラシが投函される理由

売却依頼をもらうと、報酬が発生しやすいからです。
ですから、大手不動産仲介会社をはじめ
不動産仲介を行っている会社は売却物件を
取得するために日々チラシを投函するのです。

「紙がもったいない。」
「毎日毎日ゴミが増えるだけ。」

という意見もありますが
不動産を所有している方の
多くが高齢者であること、ネットよりもチラシなどの
紙ベースで情報をえている人も多いのです。

インターネットに親しんだ若い世代であれば
今後は変わってくるのかもしれませんが、
2012年時点では未だにアナログ優勢の点もあります。

なぜ不動産会社はマンション査定に力を入れるのか?

マンション査定は、不動産会社にとって
もっとも力を入れている仕事です。

なぜかというと、マンション査定の結果
自社で売却依頼(媒介契約)を締結すると
報酬が得られる可能性が高くなるからです。

マンションは過去の取引事例によって
売却価格はあるので判断しやすいです。

一戸建ては立地や建物の状態、
越境の有無などいろいろなケースがあり
売却価格を決めるのがむずかしいこともあります。

マンション査定書とは

マンション査定書というのは、
売却査定書のことをいいます。

「いくらで売れますよ。」
「その価格の根拠は●●ですよ。」
ということが書かれた書類です。

不動産会社によっては
「売却提案書」という名前をつけて
いるところもありようです。

不動産売却の消費税

個人が売主の場合には、不動産売却の時に消費税はかかりません。


売主が課税業者の時には、物件価格に消費税を加えた金額を
売買代金とします。

不動産会社、リノベーション会社が売主の時には
消費税が発生します。

また不動産仲介会社が課税業者の時には、仲介手数料に
消費税がかかります。通常は課税業者であるケースが
ほとんどですから、仲介時には消費税がかかると考えて
おいたほうがよいと思います。

不動産売却の手数料

不動産売却の手数料は以下のようなものがあります。

・仲介手数料
・司法書士への登記費用
・全額繰上返済手数料

【仲介手数料】
売買代金が400万円超の場合、
物件価格×3%+6万円 で計算できます。
課税業者の場合には、上記の金額に消費税額を
かけて算出します。

上記は速算式で、正式には以下の方法で計算します。

200万円以下の部分 5%
200万円超から400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

【例】
物件価格200万円の場合 
200万円×5%=10万円 消費税5%加算で105,000円

物件価格400万円の場合
200万円×5%+200万円×4%=18万円 消費税5%加算で
189,000円

物件価格3,000万円の場合
3,000万円×3%+6万円=96万円 消費税5%加算で
1,008,000円

物件価格1億円の場合
1億円×3%+6万円=306万円 消費税5%加算で
3,213,000円

【司法書士に支払う手数料】


次の2つの該当する場合のみ司法書士に依頼が必要です。

1、登記簿上に抵当権設定登記の抹消が必要な場合

登記簿上に設定されて(根)抵当権などが設定されている場合には、
抹消手続きが必要です。登録免許税は不動産1つにつき1,000円なので、
土地1筆、建物1つであれば2,000円になります。司法書士に依頼すると
1万円程度となるようです。

2、登記簿上の住所を現住所と異なる場合

登記簿上の住所と現住所が異なる場合には、所有権移転を行うために
現住所に変更登記する必要があります。なぜかというと、所有権
移転登記に必要な印鑑登録証明書、実印を押印した委任状の住所を
そろえる必要があるからです。そのため、現住所の住民票が
必要になります。司法書士に依頼すると5,000円~1万円程度のようです。

【全額繰上返済手数料】

住宅ローンの返済が残っている場合には、
全額繰上返済手数料が必要になります。

全額繰上返済の手数料は金融機関によって異なります。
0円のところから31,500円、52,500円などいろいろです。
ノンバンク系の金融機関では、全額繰上
返済額の1.5%ほどかかるケースもあります。

不動産売却税

不動産売却税とは、不動産を売却して利益が
発生した時にかかる税金です。
譲渡所得税ともいわれます。

譲渡所得 = 譲渡収入 -(取得費+譲渡費用)

で算出します。

譲渡収入は、売却代金と固定資産税・都市計画税の精算金の合計額です。

取得費は、以下のうち大きい金額をいれます。

A.今回売却した物件を購入した時の売買代金と、購入時にかかった
諸経費を合計した金額から建物の原価償却費を差し引いた金額

B.譲渡収入金額の5%

過去の契約時の売買価格が記載されている書類(売買契約書等)が
残っていない場合には、Bを採用する可能性が高くなります。

譲渡所得が0以下になっていれば税金は発生しません。
譲渡所得が出ても、居住用財産の3,000万円特別控除の特例等を
適用できれば基本的に税金は発生しません。

不動産売却後の確定申告

申告期限は、不動産の取得・譲渡があった翌年2月16日~3月15日です。
申告先は、住所地の税務署になります。
申告方法は、直接税務署に提出するか、郵送e-Taxによる電子申告等があります。
申告時に提出する書式は、税務署国税庁のホームページからダウンロード可能です。

不動産売却によって譲渡益が発生した場合で、各種税額控除を超えた分については
原則として、確定申告と同じく翌年2月16日~3月15日までに税務署または銀行等で納税します。

ただし、確定申告を3月15日までに提出して、確定申告の提出時に振替納税の手続きを行った場合、
4月15日前後に指定の金融機関口座より自動引き落としを行うことも可能です。
延納の手続きを行えば、2回に分けて納付することもできます。

住民税については、市区町村の役所より納付書が5月頃に送られてきますので、
分割(6月、8月、10月、1月)または一括で納付します。

不動産売却にかかる税金

・印紙税

契約書に貼付します。
売買金額によって、印紙の代金が異なります。
また契約書を買い主、売り主それぞれ1部ずつにするか、それとも合計1部とするかで印紙の負担割合が異なる場合があります。

・所得税・住民税

売却によって譲渡益が発生した場合、かつ各種税額控除を超えた金額について納付する必要があります。

・登録免許税

抵当権抹消をする際にかかる税金です。一つの不動産につき1,000円となります。20物件を超えると一律2万円となります。

費用を支払うタイミング

1.売り出し時

・リフォーム費用(クロスの張り替え等)
・クリーニング費用

2.契約時

・仲介手数料(半金)
・印紙代

3.決済時

・仲介手数料(最終金)
・印鑑証明書代
(ローンが残っている場合)
・繰上返済手数料
・抵当権抹消費用
(登記簿上の住所が実際と異なる場合)
・住民票取得代
・住所変更登記費用

4.確定申告

・売却により利益が出た場合、所得税・住民税が発生します。
ただし、居住用の資産で要件を満たせば3,000万円控除が受けられたり、
税金が軽減される場合があります。