マンションの売り方

マンション査定の流れ













成功の秘訣は比較する手間をおしまないこと!


1査定依頼
インターネット、電話などで査定依頼をする。

2査定
室内や外観などをチェック表をもとにチェックする。

3査定価格の提示
訪問査定時、または訪問査定後に改めて価格を提示する。

4売却依頼(媒介契約)
正式に売却活動を不動産会社に依頼する。

5案内
購入検討を案内してもらう。

6買い付け(購入申し込み)
気に入った方がいれば買い付けが入り、契約日を設定する。

7売買契約
売買契約を締結する。住宅ローンの残債が物件価格より少ない場合には、手付け金を受領する。住宅ローンの残債が物件価格より大きい場合には、手付け金を0にするか、不動産仲介会社に預かってもらう。

8抵当権の抹消
登記簿上に抵当権設定などが残っている場合には、抵当権抹消の手続きを行う。決済の2週間前までには借入先の金融機関に依頼しておく。

9引き渡し・決済
売買代金と鍵を双方が受領。登記をしたら手続き完了となる。

10確定申告

売却した翌年には、確定申告を行うこと。

マンション査定の基礎知識 用語













用語集

簡易査定
・・・実物を見ないでネットや電話で簡易的に査定価格を出すもの

訪問査定
・・・訪問して査定価格を出すもの。通常はこちらが販売価格の参考になる。

オンライン査定
・・・ネット上で査定するもの。基本的には、簡易査定の一つに含まれる。

一般媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約のこと。依頼する不動産会社を一社に限定せずに売却活動を依頼することができ、自分で見つけた買う人とも契約することができる。人気物件の場合には、一般媒介契約がオススメ。そこまで人気がない物件だと、熱心に広告してもらえない可能性がある。

専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のひとつ。依頼する不動産会社を一社に限定する。熱心に広告をすすめてもらえる可能性が高く、窓口を一つにできる。一般的には不動産売却依頼をするときには、専任媒介契約を締結を求められるケースが多い。

専属専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のうち、もっとも制限が強いもの。具体的には、不動産会社を一社に限定し、自分で見つけた買い主とも契約をすることができない(その不動産会社を通さなければ)

レインズ
・・・不動産会社(宅建業者)だけが利用できる不動産取引データベース。過去の成約事例や、現在の販売事例などをエリアごと、沿線毎に検索して調べることができる。

仲介手数料
・・・売買契約が成立したときに支払う手数料のこと。契約時半金、決済時半金の場合と、決済時一括で支払うケースが多い。まれに契約時に全額を支払うケースもあるが、現在ではあまり利用されていない。

一括査定サイト
・・・一度の物件情報や個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出せるサイトのこと。

マンション査定の舞台裏

不動産会社にマンション査定依頼が入ってくると
まずはレインズで成約事例と取引事例をチェックします。

事例が見つかったら、チラシデータなどを参考にして
査定価格と販売戦略をまとめて提案書を作成します。

価格査定ソフトとして有名なものに
不動産流通近代化センターの
「既存住宅価格査定マニュアル」
というものがあります。

ただし、このようなソフトを利用して
査定をするケースは比較的まれです。
なぜかというと、実際の価格は周辺の取引事例で
決まってくることが多いからです。

ソフトを利用するともっともらしい理由付けが
されるのですが、買う側にとっては
「値段が高いか、安いか」のみがポイントとなります。
結果として、買う側にとって価格がどう見えるかが
重要になってくるわけです。

マンション査定の問題とは?

マンション査定の問題とは、仲介手数料のことがあります。
仮にマンション査定を依頼して、売却を依頼したとします。

一般的には仮にすぐに買う人が決まっても、
法律上の上限である物件価格の3%+6万円の消費税分の
手数料をとられることになります。(400万円超の場合)

買い主が決まるのが1日後であろうと、1年後であろうと
仲介手数料が変わらないのです。

売却するのに時間がかかる人にとってはよいかもしれませんが
すぐに買う人が決まるような人気物件の場合には、仲介手数料を
安くするか、もしくはその分売買価格をあげるような戦略も
必要かもしれません。

早く売れる人気物件であれば、仲介手数料の交渉の余地は
あるかもしれません。

安すぎる価格設定とは?

マンションを売り出したら、
すぐに決まってしまうケースがあります。

一見喜ばしいことに思えますが、
裏を返すと価格が安すぎたともいえます。

新築マンションで販売価格を決めるときに
もっともよい価格は
1年くらいかけて売れるくらいの価格設定
がよいとされています。

売れないほど高いのは問題ですが
すぐに売れるということは、もっと高くても
売れたということが言えるのだと思います。

マンション査定は大丈夫?

「マンション査定は大丈夫か?」

と聞かれたら、「大丈夫」と答えます。
なぜなら、

マンション査定は、過去の取引事例が
不動産会社が利用するレインズというサイトえ
データ整備されていることが多いので
正確性が高いケースが多いからです。

一戸建ての場合は、参考になる取引事例が
少ないケースもあるので、
「不動産会社によって変わる」
とお答えしています。

マンション査定は詐欺?



マンション査定に詐欺的に高い価格を
つける場合があります。

仮に相場3,000万円程度のマンションに
4,500万円の査定価格をつけて、1年かけて
値段を下げていき2,900万円になったら
それは詐欺に近いといえるのではないかと思います。

騙されないための対策としては、
・自分なりに売買相場を確認する
・複数の不動産業者に聞いてみる
という方法をとることをオススメします。

オススメの一括査定サイトは?

もし一括査定を依頼するのであれば、
一括査定をすることで楽天ポイントがもらえて
さらに媒介契約をすると1万楽天ポイントがもらえる
楽天不動産一括査定がオススメです。
(2011年7月時点 詳細は個別にご確認お願い致します)

一括査定よりもオススメなのは?

個人的には一括査定よりも
商品券やキャッシュバック、何らかの特典がある
不動産会社に直接査定依頼をしたほうがいいと思います。

その上で最低3社を厳選して選べばよいでしょう。

一括査定は時間を短縮できますが、
依頼者にとって金銭的なメリットは多くないので、
私だったら個別に依頼すると思います。
(実際に個別に依頼しました)

一括査定の注意点

一括査定する場合には、
実際にどこの会社に査定依頼するかを
慎重に見極める必要があります。

なぜなら、
数が多すぎると複数の会社から次々と連絡が来るので
面倒に感じる場合があるからです。

査定を依頼したい会社を3社程度に絞ることを
オススメします。