不動産購入

不動産を買って得する条件

今日のテーマは
「不動産を買って得する条件」について。

得する=儲かる

得する=損をしない

得する=幸せ(HAPPY!)

買った価格よりも高く売れたら儲かる。
税金も考慮しましょう。

ローン支払い額や維持費を合わせた金額よりも
高い賃料が得られる。

要は、購入価格<得られる収入(お金を生む資産)

値下がりしにくい築15年前後の中古マンションで
立地的にも人気のエリアの物件を買い、リフォーム。
5年後、10年後に売ってもプラスマイナス0、もしくは
多少プラスになったり。
(取得価格と売却価格の関係のみ。維持費を考えると・・・?)

とはいえ、
不動産は売られなければ、価格が上がろうが
下がろうが損も得もないです。

もし、相続を考えるなら金額が下がっていたほうが
お得といえることもあるかも。

その住まいでいかにHAPPYに
暮らせるかどうか。

価値が下がりにくい、人気エリアだから
といっても窮屈な家で何十年も過ごすなんて
豊かな人生とはいえないと思います。

掘り出し物シンドローム

今日のテーマは
「掘り出しもの物件」について。

不動産における掘り出し物とは

・相場より価格が安い
・まだ広く公開されていない

また欲しい人が順番待ちになっていて
なかなか売り物件が出ないようなときも
掘り出し物と言ったりします。

要は「あまり知られていない希少物件」
ということです。

または広く知られているけれど
実は価格交渉がかなりできるような場合も
「掘り出し物化する」といえます。

とはいえ、売る側も相場よりも安く
売りたい人はいません。

ですから、ほとんどの場合は
公開される前に多少早く情報を
知れるくらいだと考えていいと思います。

相場で1坪200万円のエリアで
1坪120万円の物件を探しても難しいですよ。

5年も10年も待っている方もいらっしゃいます・・・
タイミングが命です。

まあオモテに出せない事情があって本当に
公開されないのもいろいろあるようですけどね。

もっと早く価格交渉すれば・・・

今日のテーマは
「価格交渉の手順」について。

5000万円の中古一戸建てがあったとします。
「4800万円なら買います!」というような
ケースですね。

どういう風にするかというと

買い付け証明書(別名 購入申込書)に
希望金額を記載して出します。

その金額に対して、売り主さんが
OKを出すか、NOというか、それとも
希望の金額との間をとるか、というようなことを
やるわけです。

契約時に価格交渉というのは特別理由がない限り
NGとされているので、価格交渉は申し込みの時点で
おこなう必要があるのでご注意ください。

で、価格交渉がうまくいくかどうか。
これは売る側が強いか、買う側が強いか
その時々で異なります。

ただ「とりあえず安くなりませんか?」といっても
なかなか通りません。(冷やかしと思われます)

「○○円まで値下げできたら買う」と
きっちりと買い付けを入れることが必須です。

それから話はちょっとずれますけど
人気エリアで希少価値のある物件ですと
「買い上がり」ということもあります。

売り出し価格は5000万円で
既に申し込みが入って2番手の時。
「5100万円で買いますので、買わせて下さい!」
と持ちかけることをいいます。

必ずしも通るわけではないですけど
可能性はあります。

どうしても欲しい物件が出て2番手になって
しまった時には買い上がるのも一つです。

建物の診断にかかる費用と時間について


建物診断にかかる費用と時間について。

どう対策するか?

そもそも建物診断とは何か?

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ1週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床100平米程度で、1時間から2時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
1日がかりで行うことになります。

建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
8万円~20万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
0円~5万円程度です。

建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か?

フラット35の適合証明を取得できるレベルのものなのか?
瑕疵保険に加入できるレベルなのか?
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、10月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

リノベ物件は買ってはいけません

不動産で儲ける基本原則は
「安く買って、高く売る。」です。

通常の商売と同じ。
マイホーム購入だろうと、不動産投資だろうと
同じことです。シンプルな原則。

不動産買い取り業者はいかに
相場よりも安く買えるかにこだわります。
たとえば相場で3,000万円のものであれば
1,500~2,000万円で買う。

そして、
徹底的に高く売ることにもこだわります。
リフォームなどで200~300万円かけて
3,000万円以上で売る。

高く売るために家具一式をデザイナーに
頼んでそろえたりします。

特に築30年以上のマンションなどでは
室内の見た目が新築と同等かそれ以上だったりすれば
値段が安い分だけ
「これは素晴らしい。お得かも。」と感じる方も出てきます。

リノベ物件の購入の判断ポイントは?

築35年の旧耐震物件。
買うべきかどうかは、まあその人が気に入るか
どうかに尽きます。

気をつけておく点としては
「次に売却するときにいくらで売れるのか?」
「借り手はつくか?」

ということは想定しておいたほうがいいです。

いくら内装が素晴らしくても同じマンションの取引事例が
出てくれば、売買価格は決まってきます。
同じマンション内の取引事例をチェックしてみて
大きな差がないほうがいいです。

相場 2,000万円前後のマンションで
3,000万円だとしてたら、どんなに中身が素晴らしくても
次回売る時には苦戦する可能性が高くなります。

よっぽどでなければ
こんなリノベ物件は買ってはいけません。

賃貸に出すときには、築年数が多少古くても
内装が良ければ決まりやすいと言えます。
ローン支払い額よりも家賃支払いが高ければ
いざという時にリスクヘッジができます。

※追記
リノベーション物件すべてを否定しているわけじゃありません。
高くても住みたいと思えれば、それでOKです。
趣旨としては、次回売却するときに売りやすい物件が
オススメという話です。

検討中の物件を止めておく方法

人気物件はすぐに買い手が決まります。

早いときには水面下で公開前に、
そうでないときでも、公開初日に買付が入って
決まってしまうことがあります。

ですから不動産会社は
「早く決断しないとなくなってしまう。」
とお約束の言葉をいいます。

しかし、気になる物件が出てきても
すぐに「買う」決断をするのはむずかしいですよね。
数千万円もするものを35年返済とかの
長期で支払っていくわけですから。

そこで、今回は物件を止める方法を
1つだけお伝えします。

■物件を止めてもらう具体的な方法

それは
「売り主側と同じ不動産会社を通す」ということです。

売る側の不動産会社と買う側の不動産会社が
同じ場合に可能になる方法です。

売り主側の物件を預かっている不動産会社の担当者に
「前向きに検討しているので、○日間待って欲しい。」
と伝えるのです。

すると、「わかりました。」と言って
待ってくれることが多いです。

なぜかというと、不動産仲介の仕組みで
売る側と買う側を一緒に仲介すると手数料が
通常の2倍もらえるからです。

ですから、他の不動産会社から問い合わせがあっても
「商談中です。」と物件を紹介しないでいてくれる
ことがあるわけです。

■売る側にとってのメリットは・・・???

これは、買う側にとっては時間をとって
くれるのでありがたいと思えます。

でも、売り手側にとってはどうでしょうか。
「買いたい」という方が他に出てくるかも
しれなかったのに、それをシャットアウトして
しまうわけですから。

両手で手数料が欲しい仲介会社と
時間をかけて決断した買い手の利害が一致、
でも、売り主は・・・・。ということです。

ズルイかもしれませんが、これが
現在の取引でまかりとおっている
現実だったりします。

オーナーチェンジの落とし穴とは?

オーナーチェンジ物件には注意が必要です。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で
取引される物件のことです。

オーナー=所有者だけが変わり、賃貸借契約の
内容は新オーナーが引き継ぐことになります。
以前、こんな事例がありました。

JR山手線のワンルームマンションで
築25年19平米、駅徒歩5分の物件、
利回りが13%(表面)
(価格750万円 家賃8.5万円)

しかも、、、
賃貸契約も2ヵ月前更新したばかりで
入居者大手企業にお勤めの方という・・・。
ここまで来ると、怪しさ満載です。

で、結局、この物件をAさんは頭金1割入れて
この物件を購入したのです。

はめられた!?偶然か?

2ヵ月後、、、狙ったかのように
退去の連絡が来ました。

退去立ち会い後、室内の給湯器の調子も悪く
温度が安定しない、さらに、トイレの水回りで
多少漏水しそうな箇所が発見されました。

「やられた!仕込みの入居者だったのか?」
と思っても、証拠はありません。

※注 仕込みの入居者とは、投資物件を売却しやすく
   するために、知りあいなどに頼んで契約してもらうこと。
   売買契約後に退去することが多い。

まあ「たまたま」退去するタイミングだったのかも
しれませんから一概には言えません。
契約更新をしたばかりと言っていましたしね。

で、50万円ほどかけて給湯器を交換したり、
パッキン交換、クロスの張り替えなどを行いました。

オーナーチェンジ物件は、室内を見ないで買うことが
一般的なんです。退去後に見たら、不具合がいっぱい・・・
なんてことがあります。(対策方法あります)

新入居者が決まったのは6ヵ月後

そして、募集開始。
ところが、当初の設定家賃8.5万円では全然決まりません。
結局、6ヵ月後に7.3万円でやっと入居者が決まりました。
(当初の家賃の▲1.2万円)

半年=6ヵ月賃料収入なし。
管理費15,000円と修繕費7,750円、そして
約4万円のローン支払いと固定資産税・・・。

修繕リフォームで50万円。
6ヵ月の維持費等で15万円+24万円で
約90万円の持ち出しです。

オーナーチェンジ物件は退去後の賃料を厳しく予測せよ

現状の利回りだけでなく、退去後の想定賃料で
利回りを試算する必要があります。

売りに出ているオーナーチェンジ物件は
家賃が現状の相場より高めで出ていることが
あることを知っておいてください。

不動産取引を有利にすすめるための鉄則

不動産取引で「これだけ守れば有利になる。」
という鉄則があります。

それは「時間を守る」ということです。

「なんだそんなことか。」
という声が聞こえてきそうですが、
ちょっとまってください。
これってとても大事なことなんですよ。

なぜかといいますと、
時間を守らないだけで取引の相手に
よくない印象をもたれてしまうことがあるからです。

不動産取引をするときには、
売買契約を交わします。
これは、簡単にいうと「約束」と同じです。

契約から引き渡しまでの間に何かがあったから
どのようにするかをあらかじめ決めておく
約束しておくわけです。

しかし、いくら契約を交わしても、契約内容を
守らなければ絵に描いた餅となってしまいます。

ですので、時間を守らない人=約束を守らない人
契約後に不安を生じるとなってしまうことがあるのです。

特に中古住宅で居住中の物件を見学されるときには
時間を守ったほうがよいです。

売り主さんは、見学される方を迎えるために
部屋の掃除をして、時間をあけて待っています。
そんなときに、何の連絡もなくに遅れてしまうと・・・

質問にも快く答えてくれなくなってしまうことも
ありますし、もし購入するとなったとしても
価格交渉などの条件面での調整がうまくいかないこともあるのです。

価格交渉がうまくいくかを決めるのは
「相手が信頼に足る人かどうか」ということが
意外と多いんです。

買い主さんと売り主さんが会う機会は
見学時、契約時、引き渡しのときとわずか
3回程度しかありません。

このわずか3回、特に契約前ですと
1回でその人となりを判断されてしまうのです。

以前こんなことがありました。
ある物件を気に入ったAさんが3500万円の物件で
3400万円で買付を入れたんですね。
売り主さんは、これを断りました。

次にBさんが3300万円で買付を入れました。
売り主さんはこれを了承しました。
普通に考えたら高いほうを優先すると思いがちですが
結果は違いました。

売り主さんになぜ、Aさんは断って
BさんはOKしたんですか?
聞いたらこうおっしゃてました。

「Aさんは見学中にも、遅れてきて謝りもせず
 この物件のここがイマイチだとか、こうだったらいいのに!と
 私がいる前で物件のマイナスポイントばかりを言ってました。
 たとえ少しくらい高くてもあの人には売りたくないと思ったんです。」

反対にBさんは
きちんと時間通りにきて、その物件のここがよいとか
住んでいて便利なところを教えてほしいといったり、
「この人だったら譲ってもいいな。」と思ったそうです。

理由があって遅れることもあるかもしれません。
そんな時でも、きちんと相手に誠意をもってお話した
ほうがうまく取引がすすめられると思います。

中古マンション取引方法の未来

中古マンションの未来形は
所有者自らが物件検索サイトに登録する形に
なるかもしれません。

所有者自らが物件検索サイトに登録して、
直接買いたい方を見つけられれば、今までよりも
仲介手数料を安くすることが可能です。

現在は、マンションの売却しようとすると
不動産会社に査定してもらってから、
任すという流れになります。

無事買う人が決まってから契約となれば
仲介手数料として物件価格の3%程度の費用が
かかるわけです。

5000万円の物件であれば、仲介手数料は
約163万円になります。

仲介手数料は、契約が決まれば
必ずかかる費用になります。

中古マンションンの売却というのは、
不動産仲介会社からすると、もっとも
効率の良い仕事となります。

売却の仕事は成約すれば必ず仲介手数料がもらえます。
買う物件をご紹介するときには、他の不動産会社で
決まってしまうと結局1円ももらえません。

さらに、中古マンションは情報が整備されていて
販売しやすいという特徴があるのです。
分譲主がどこか?施工会社は?管理会社は?
過去の取引事例がわかるので妥当な価格になりやすい。

建物面についても共用部分は管理組合で維持管理されていますし、
専有部分のみで大きな不具合が発生している可能性も低い。

これが一戸建てであれば、そうはいきません。
名前も知られていない分譲会社と施工会社の建物で
建物図面もなく、過去の維持、修繕の履歴も不明。

築20年以上とかですと、瑕疵担保免責などで
建物の不具合は買った方の自己責任となってしまう。

買った方の自己責任というのは、不具合があれば
不動産仲介会社も動かなければならないのが実状なのです。

ですから、不動産仲介会社は大手も中小も
手数料が必ずもらえて、取引もスムーズな
中古マンションの売却の仕事が欲しいわけです。

マンションに住んでいる方は毎日
郵便ポストになげこまれている「売却物件募集」の
大量チラシの理由がこれでわかるのではないでしょうか。

で、話を最初に戻しますと
マンションは情報が整備されているので、裏を返せば
一般の方でも情報を集めることができるということ。

そうすれば、買う人と売る人が直接つながれば
契約から引渡しまでの手続きさえプロに依頼すれば
通常の仲介手数料よりも安く取引できるのではないかと思います。

こんなことを言ってしまうと
不動産仲介をされている業者さんから
「余計なことを言うな!」と怒られそうですが・・・

実際には、鎌倉のとある分譲マンションでは
売り主様ご自身で物件HPをつくって販売している
ケースがありました。

もちろん不動産会社のサポートもついていたのですが
これは未来の中古マンション取引の形になるのではないかと
感じました。

実はこの個人間売買を成立させるためのシステムと
計画中ですので、ご興味のある方はどうぞお楽しみに。

「一度液状化した土地は二度と液状化しない」 は本当か?

ある著名な経営コンサルタントの方が
「一度液状化した土地は二度と液状化しない」と
テレビでおっしゃっていたそうです。

そのような話を聞いたのは、私も初耳だったので
情報を集めてみたら、ゼネコンの五洋建設さんの
HPに参考になる質問がありました。

(ここから)

Q.一度液状化した地盤は再液状化に対する抵抗が増すと聞きました。
大きな地震で液状化被害のあった場所ではもう液状化対策を行う必要はないのですか?

(ここまで)

答えとしては
「再液状化の危険性が全くなくなったとは言い切れない」という結論のようです。
⇒ 詳細はHPをご確認ください

さらに、昨日5月30日に次のような記事が
asahi.comで掲載されていました。

(ここから)

■繰り返す液状化、150カ所で過去にも発生 研究者分析

東日本大震災で、東京湾岸などで被害があった地盤の液状化が、
全国約150カ所で過去に繰り返し発生、最大11回も再発した地域が
あったとする研究を関東学院大の若松加寿江教授がまとめた。
防災上、過去の発生を把握することが重要だと指摘している。

⇒ 詳細の記事です。 

(ここまで)

この情報からわかるのは、
「一度液状化した場合に、土地が締まることもあるが
 以前よりも液状化しやすくなる場合もある」
ということです。

液状化現象は
・地下水位が高いところ
・地盤の中に砂が緩く入っているところ
で起こりやすいので、

海岸近くの埋め立て地や、川の近く、過去によく川が
氾濫していた土地や、元々水田や沼があったところは
注意が必要です。

今後、液状化の可能性が高いエリアなどでは
通常の地盤調査に加えて、液状化の可能性を調べる人も
増えてくるのではないかと思います。

そうするとどうなるか?
今までほとんど不動産価格に影響しなかった
地盤強度や液状化のリスク、洪水の危険があるエリアの
物件価格は下落傾向になっていく「可能性」があると思います。

「可能性」を強調したのは、そういはいっても
取引現場としてはそこまで地盤どうこうという話は
出ていないからです。

もしかしたら、時間が1年、2年経てば、忘れ去られる
こともあるかもしれません。

個人的には、何事もなかったように忘れ去れることの
可能性のほうが高いようには思うのですが、
こればかりはわかりませんしね。

このブログを読んでくださっている読者の皆様には
ぜひ頭の片隅においておいて頂ければと思います。

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