不動産購入

掘り出しもの物件を見つける人の共通点

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「不動産に掘り出しものはない。」

その理由は、

もし掘り出しもの物件が出たら

「不動産会社が転売目的で購入してしまうから」

という話を前回お伝えしました。

 

■では、「掘り出しものを見つけるのは無理なのか?」

というとそうではありません。

 

今までに僕が出会った人たちの中には

「掘り出しもの物件」を取得した人もいます。

 

今回は掘り出しもの物件を取得した人の

共通点をお伝えしたいと思います。

 

■掘り出しもの物件を見つけるポイントは2つ。

1、不動産会社よりも早く情報を入手すること

2、売買価格に反映されていない情報を入手すること

 

それぞれ簡単に説明しますね。

 

■1、不動産会社よりも早く情報を入手すること

市場に出回るよりも早く情報を入手することです。

具体的には、友人や知り合いから直接

「家を売る」

という話をきいて購入するようなケースです。

 

知り合いから買えば

お互い仲介手数料は不要になります。

 

もし仲介会社に媒介依頼したとしても、

買う人、売る人が決まっていれば

仲介手数料を割引してくれることも可能です。

 

知り合い同士の場合には、

相場よりも安い金額で

「信頼している知り合いに売りたい」

という方もいます。

 

これぞ、まさに掘り出しもの物件といえると思います。

 

■2、売買価格に反映されていない情報を入手すること

売買価格に反映されていない情報、

たとえば

 

「築年数の割に建物内部が傷んでいない」

「建築図面や修繕時の記録が整備されている」

「マンションで管理組合の修繕積立金が潤沢」

「隣地の土地がどうなるのか知っている」

「売主が売却する本当の理由を知っている」

 

などを知っていれば掘り出し物になる可能性があります。

 

不動産会社が価格査定するときには

主に駅からの距離、築年数、金利の坪単価などを

根拠にします。

 

そして、それ以外の情報は

価格にほとんど反映されません。

 

ですから、

価格に反映されない物件の長所を知ることによって

コストパフォーマンスの高い物件を入手する

ことが可能になるのです。

 

 

■掘り出し物件をつくる

投資家さんの中には、

不動産会社も購入しないような

ボロボロの木造アパートを格安で買ってから

リフォームをして蘇らせる手法をとっている方もいます。

 

考え方としては、

「掘り出しもの物件を見つける」というよりも

「掘り出しもの物件をつくる」というもの。

 

そのような意味では、

建物の修繕やリフォームを自分できる方や

リフォーム工事を安くできる方は、

掘り出しもの物件を生み出せる人といえます。

あなたが掘り出しもの物件を買えない理由

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マイホームを探している方から

「掘り出しもの物件があったら教えてください」

と頼まれることがよくあります。

 

そんなときに僕がする話を紹介します。

 

■「掘り出しもの」とは

一般的には、

 

・相場よりも金額が安くて広い

・築年数が古い割りに建物が傷んでいない

・探している人は多いが供給が少ない地域の物件

 

などの「コストパフォーマンスが高い物件のこと」を指します。

 

 

■不動産業界にはこんな格言があります。

 

「不動産に掘り出しものはない。」

 

この言葉は実にまとを得ています。

実際に、一般ユーザーが掘り出しもの物件を

買えるケースはまれでしょう。

 

■掘り出しもの物件を買えない理由

なぜなら、もし掘り出しもの物件が出たら

「不動産会社が転売目的で購入してしまうから」です。

 

僕も経験がありますが、

物件の売却を希望されている方の中には

特別な理由(早急にまとまった資金が必要)だから

「相場よりも極端に安くてもよいから早く売りたい」

と不動産屋に買い取りを希望する方もいるのです。

 

具体的には

駅徒歩5分、築3年、3LDK、最上階のマンション。

相場は4,000万円前後だけれど、2,800万円でもよいとのこと。

(もちろん、通常通り媒介契約をお勧めしたのですが・・・)

 

■転売した結果・・・

最終的には上記の価格で買い取って、

相場どおりの金額で売却することができました。

 

このような「掘り出しもの」は通常は一般のユーザーには

まわってきません。もしそのような話があったとすれば

「少々怪しいかな?」

と用心深くなったほうがいいかもしれません。

 

プロの不動産会社が買わなかった「何かしらの理由」が

そこにあるはずです。

 

■「掘り出し物件」を見つけることは不可能なのか

では、「掘り出し物件」を見つけることは不可能なのか?

矛盾するかもしれませんが、実はそうとも限りません。

両親の意見は参考になるか?

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不動産購入をする時に、

両親に相談する人が多いです。

 

しかし、たいていの場合

両親は「否定的な」意見を言います。

 

例えば「○○会社の新築戸建を買おうと思う。」とか

「○○のところにある土地を買おうと思う。」とか

「○○会社に物件探しのお願いをしたいと思う。」とか

言ってみたとします。

 

そうすると、たいてい

「それはやめておいたほうがいい。」と言われます。

しかも、その理由とか根拠は特にないのです。

 

「なんでそう思うの?」と聞いたら

なんらかの理由を言うかもしれませんが、

それも思いつきのレベルであることが多いです。

 

その物件の立地や建物を実際に見て

売主や施工会社、仲介会社の信頼度を

客観的にアドバイスをする人なんて

ほとんどいないです。

 

なぜ、こうなってしまうかというと、

すでに不動産にたいして両親なりのこだわりがあり

相談してくる人にリスクを冒してほしくないと思っているからです。

 

もし、相談してきた物件を勧めて

何か問題があっても責任をとれません。

 

また、今の住まいのままでも大きな問題ないのに

新しく買った住まいに何か問題があるのではないかと

心配してしまうのです。

 

そのため、不動産購入をする時には

両親の意見をあまり聞きすぎないようにすることを

おススメします。

 

意見を聞きたいのであれば、

実際に同条件に近い物件を購入した人に

相談したほうがいいです。

 

なお、結局のところ

自分がどんな不動産を購入するかを決めるのは

自分自身と一緒に住む家族のやるべきことです。

 

両親が購入することを引きとめたからといって

自分と家族の決断を制限してしまっては、

自分たちの理想とする人生は送れません。

 

全部両親のいう事を聞いて、

全部両親のせいにする人がいますが

そんな言い訳がましい人生では、結局我慢の連続になります。

 

とはいえ、資金援助がある場合や

将来的に両親が一緒に住む場合は別です。

お金だけもらって意見も聞かないというのは

むずかしいでしょうから。

【動画】とっておきの不動産を買うときの判断基準

とっておきの不動産を買うときの判断基準をお伝えします。

書こうと思ったら、長くなりすぎそうなので

5分程度で動画で説明してみることにしました。


ユーチューブでの動画メルマガです。※雑音が大きくてすいません(_ _)

約束を守れない人は不動産取引に向きません

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約束を守れない人は不動産取引に向きません。

 

なぜなら、不動産売買契約そのものが

約束で成り立つからです。

 

紙に書かれた契約条項(約束)を守ることを

約束して署名、捺印をします。

 

ですから、約束を守れない人、もしくは

守れなさそうな人は不動産取引をしないでください。

 

■契約にあらわれない売主さん

過去にこんなことがありました。

 

個人の方が売主の中古一戸建ての物件で

価格などの取引条件がまとまり契約することに。

 

しかし、契約で約束の時間になっても

売主さんがあらわれないのです。

担当者が電話をしてもつながらない。

買主さんが手付金を現金で4百万円準備して

家族で来られてましたので、相当お怒りでした。

 

■約束違反は全員に迷惑がかかる

不動産取引には、たくさんの人がかかわります。

 

・売主

・買主

・不動産仲介会社(売主側・買主側)

・司法書士

・住宅ローンを使う金融機関

・抵当権を抹消する金融機関

・住宅診断会社

その他いろいろ・・・

 

とにかくあらゆる場面で約束をします。

待ち合わせの時間だったり、

今後のスケジュールだったり、

お金の話だったり。

 

ですから、たったひとり約束を守れない人が

いると関係者全員に迷惑がかかるのです。

 

■初対面の印象が9割

不動産取引においては、ほとんど

初対面の人となります。

 

ですから、初対面の印象が大事です。

印象を悪くしても、何のメリットもありません。

 

まあ、価格交渉の際に、強気でみせて

駆け引きをするケースもありますけれど。

(それでも礼儀をわきまえてしないとうまくいきません)

 

ちなみに、契約にあらわれなかった売主さん、

これなかった理由は

「やっぱり売りたくなくなったから」だそうです。

連絡もなしにそういうことをする人は

不動産取引には向きませんね。

値引きがしやすい中古物件の3つの条件

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値引きがしやすい中古物件には3つの条件があります。

それは次の3つです。

 

1.売り急いでいる

2.売り主さんがお金に困っていない

3.値引きする合理的な理由がある

 

あなたがもし不動産を買うのであれば

ぜひ販売担当の方に聞いてみてください。

 

■売り急いでいる物件は値下げできる

売主さんが買い換え条件で契約していると

値引きしやすいです。

 

なぜなら、自分の物件が売れることを

前提に新しい物件を買っているからです。

 

見た目にはわからないので、

売却理由を聞いてみるとよいです。

 

(あまりネガティブな理由は言いたがらないので

信頼できる不動産会社の担当者に見極めてもらう)

 

■売り主さんがお金に困っていない

先ほどとは逆なのですが

売主さんがお金に困っていない場合も

値引きがとおりやすいこともあります。

 

なぜなら、お金よりも縁を大切に

することがあるからです。

 

相場よりも高い価格で売りに出して

「売れれば儲けもの。でも、値引き希望が入ったら

安くても売ってもいい。」

ということも意外にあるものです。

 

■値引きする合理的な理由がある

値引きする合理的な理由がなければ

合意はしにくいです。

 

「とりあえず安くなれば買います」

というのは通用しません。

 

「●●の理由で、どうしても販売価格を●●に

してほしい。そうしてくれたら買います。」

と理由を明確にして、いくらだったら

買うのかという意思表示をすればいいのです。

 

■後出しじゃんけんはしない

条件交渉は1回でまとめるのがスムーズです。

多くても2回。

 

話がまとまってから、

再度値引きや取引条件の交渉をすると

売主さんの心象が悪くない可能性があります。

 

不動産は単なるモノではないので

取引相手と関係が悪くなると後々不都合が

生じる可能性が出てきます。

 

ですから、僕もたとえお客さんだとしても

きちんと約束が守れない人とは取引は極力しないことにしています。

トラブルの元になるし、他の人に迷惑が

かかってしまうからです。

2年後に完成する新築マンションを買っていい人 悪い人

住宅情報 2008年 07月号 [雑誌]

2年後に完成する新築マンションが

即日完売してました。

モデルルームに見学に行ってから

2日後のことです。

こんなマンションでした。

 

・JR線某駅徒歩4分

・大手某不動産会社が売り主

・引渡しは平成26年3月予定

・75平米以上、3LDKが基本

・価格は4,000~5,000万円位

・県内で人気の小中学校の学区

 

「この物件は土地を安く買えたので

販売価格は割安なんです。

最近新しく買った土地は入札で高値で

買ったので今より高くなります。」(担当社談)

 

でも、僕は2年後に完成する物件は

検討対象になりませんでした。

理由は以下のとおり。

 

■2年後に引渡しの物件で起こりえること

新築マンションは青田売りが基本なので

販売開始から引渡しまでに1年以上の間が空くこと

めずらしくない。

ということは、

・住宅ローン金利が上がっているかもしれない

住宅ローン金利は実行時金利が適用になることが一般的。

金利0.75%月々返済10万円で計算していたものが、

金利1.5%になると月々12万円以上になる。

 

さらに2年後の不動産市況がどうなっているか。

価格が上昇傾向となっていれば、

今の価格で契約できた人は得した気になれる。

逆に価格が下落傾向になったら

損した気になる。

 

■モデルルームはオプションだらけ!

ベタなネタですが、モデルルームはオプションだらけ。

ひとつひとつオプションの価格を聞くと

+1,000万円分位かかっていそう。

しかも、モデルルームは全4タイプのうち1つだけしかない。

建築知識もない一般の方が完成した部屋を

イメージするのはむずかしい。

 

■窓から見える景色がわからない

完成した新築マンションの部屋から

初めて景色をみる。

そこには向かい側のお風呂屋さんの

煙突があった。煙がもくもく・・・

そんなケースも実際にはありえます。

完成後の部屋からは誰が見ても

絶対に気づくことに、青田買いでは気づきにくい。

 

■マンションを買うなら完成物件を選ぶべし

将来的に不動産価格は上がる!

とにかく物件に惚れ込んだ!

それほどお金に困っていないよ!

そういう人は完成が2年後の物件を

買っても良い人。

 

逆に

住宅ローン金利が上がったら返済が厳しい・・・

完成後の部屋のイメージがもてない・・・

(売れ残りそう)売れ残って安くなったら嫌だなあ・・・。

 

という人は完成物件を選んだほうがいいです。

新築、中古にかかわらずね。

残り物には福がある。

不動産選びは後発優位ですから。

オーナーチェンジ物件に騙されるな!

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不動産のチラシ広告で
「オーナーチェンジ」と書かれている
ことがあります。

オーナーチェンジとは、賃貸中の物件で
所有者(オーナー)だけが変わる取引のこと。

所有者(オーナー)が変わる(チェンジ)を
略して、オーナーチェンジ物件と言われます。

オーナーチェンジとは入居中の投資物件のこと

自己居住用の場合には、自分が住むことが前提なので
オーナーチェンジとは言いません。
自己居住用物件のときでもマイホーム物件とは
呼ばれませんけれど。

ワンルームマンション、賃貸アパート、1棟ものRC物件などの
収益物件の場合にオーナーチェンジと言われます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は、
賃貸入居者がいるままで
売買取引をするので、引渡しの時から家賃収入が
得られることが最大のメリット
です。

既存の賃貸借契約を引き継ぐので
家賃も確定しています。

ですから、引渡しを受けた後に

「入居者が3ヵ月も決まらない・・・。ローン支払いだけで
1円もはいってこない(涙)」

という最悪の状況を防ぐことができるのです。

オーナーチェンジ物件と空室物件の利回りは違う

投資物件を買う時には必ず「利回り」と
確認します。

利回り15%、とか利回り8%とかですね。
投資金額に対して、どれだけの収益が生まれるかを
判断する基準が利回り。

オーナーチェンジ物件の場合には、
入居者が確定しているので利回りが確定しています。

空室物件の場合には、「想定賃料」になりますので
その想定賃料で入居者が決まらなければ
当然のことながら利回りは下がります。

そもそも想定賃料が高いから
空室になっている可能性も高いかもしれません。

利回り12.8%が9.6%以下に!?

想定家賃8万円×6室=48万円/月額 576万円/年
売出価格 4,500万円
表面利回り 12.8%

だったものが実際には

契約家賃6万円×6室=36万円/月額 432万円/年
売出価格 4,500万円
表面利回り 9.6%

になりえるということです。
引渡し時に空室であれば、入居までに
一定期間はみておく必要があります。

 

オーナーチェンジ物件は室内の確認ができない

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため
基本的には室内の確認ができません。

賃貸借契約書や建物図面などの参考資料を確認。
あとは目視で建物の外観を確認した上で、
買うか買わないかを判断することになります。

当然、空室になってから部屋の中を見たら
ひどい状態だったということもありえるのです。

数千万円、安くても数百万円の買い物を
中を確認しないで買うというのは
目利き力が問われます。

ではオーナーチェンジ物件を買うときには
どんな点に気をつければよいのか。
この点については、メルマガで配信して
いこうと思っています。

不動産の取引にトラブルがつきものな理由

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↑定番のFRK書式の重要事項説明書

不動産取引は、価格が数千万、数億と高額。
一生のうちで1度か2度程度しかなく、
学校で先生が教えてくれるわけではない。

たとえ、年収1000万円を超える大企業のエリートでも
不動産を前にしたら、単なる素人になってしまう。

 

素人ではない、プロなら失敗しない?

さらに、不動産取引のプロであるはずの
不動産会社の宅建主任者であっても完璧な知識をもっている人はいないんです。

なぜなら、取引には売り主、買い主、近隣の人など
たくさんの利害関係者がいることや、法的規制が複雑だからです。
しかも、物件ごとに状況が異なるから工業製品のような均一の
説明書では決して対応できません。

 

不動産取引を学校を教えたらどう?

「不動産取引を失敗しないようにするために学校で教えるべきだ。」

なんて議論をする人もいますが、
毎日不動産とかかわっている不動産のプロでも中小の失敗をする
わけですから、なかなか現実的ではないなと思うわけです。

一応、日本で唯一の不動産について学べる
明海大学の不動産学部というのもあるそうですが
不動産取引について学ぶわけではなさそうです。

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卒業までに宅地建物取引主任者試験に
合格することは目標ときいたことはありますけれど。

トラブルを防ぐにはどうすればいいの?

それは、「重要事項説明書」をきちんと理解すればいいのです。

売買契約前に必ず説明が義務づけられている
「重要事項説明書」です。

重要事項説明書とは何か?
長くなってきたので次回へ続きます。

不動産で成功する人と失敗する人の違い

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2012年あけましておめでとうございます。

「エキスパートとは、ごく限られた分野で、ありとあらゆる
間違いをすべて経験した人物である」(ニールス・ボーア)

成功の確率を高めるのは膨大な数の間違いということですね。
実体験に勝る教科書はなしということを実感した2011年でした。

で、今日(今年)のテーマは
「不動産で成功する人と失敗する人の違い」について。

不動産は安くても数百万円、
通常は数千万円する、多くの人とって
人生でもっとも高額な買い物。

まあよく言われるフレーズですよね。

ベンツ1台は余裕で買えるほどの金額。
世界10週はできるほどの金額。

そして、今の日本において
65歳以上のシニア層の8割以上がマイホームを所有しています。

ところが、この数千万円もの高額な不動産により
シニア層の家計の総資産の6割以上を住宅資産が占める
といった偏った資産形成になっているんです。

資産3000万円であれば、1800万円分が不動産。
5000万円であれば、3000万円分が不動産。
住宅ローンを利用しているのであれば、場合によっては

マイナスとなっていることもあるでしょう。

このように資産の大部分を占める不動産ですから、
どのような不動産を選ぶのかが大事なんです。

不動産で成功する人と、失敗する人で
どのような違いがあるのでしょうか?

「不動産における成功をもたらす違いは何か」
をテーマに2012年は発信し続けていきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。