中古マンションの買い方

年収倍率でなく「手取額と総返済額」で考える

首都圏中古マンション価格、年収の7.42倍
 東京カンテイ(東京・品川)が25日まとめた2017年の首都圏(1都3県)の中古マンション価格の年収に対する倍率は7.42倍だった。倍率は5年連続で上昇し、16年に続き7倍を超えた。価格上昇の頭打ち感のある東京都や神奈川県の上昇は限定的だったが、価格水準の低い埼玉県や千葉県が100万円以上伸び、倍率を押し上げた。(2018/9/26 日経新聞

中古マンション価格は高止まり中です。
年収500万円としたら3,710万円。約7.4年分の年収ということになります。
でも、そもそも年収は額面ですから、実際の手取り額は減ります。

年収は額面、手取り額は別

仮に年収500万円でも社会保険料等が差し引かれますので、手取り額は年収よりも減ります。(給与取得者の場合)

借入額3,710万円 金利1% 期間35年の返済総返済額

3,710万円を金利1%、期間35年で借りた場合の総返済額は約4,398万円になります。
手取り額を仮に350万円として計算すると約12年分となります。

年収倍率 7.42倍 = 実質の手取り額倍率 12倍 

まるで表面利回りと純利回りの違いみたいです。
なんだかずいぶん印象が変わってしまいました。

年収倍率は参考に過ぎない

年収倍率はあくまで結果。参考情報に過ぎません。
平均的な年収倍率で買うからOKとか、オーバーしているからNGということでないです。
実際は人によって頭金の額も異なりますし、毎月支払える金額は変わりますので。
夫婦でダブルインカムならまた話は別ですからね。

築26年の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

築25年以内の中古マンションでないと住宅ローン控除は利用できない?

僕は昨年、築26年のマンションを住宅ローンを利用して購入しました。
住宅ローン控除を利用するための確定申告の準備をしています。

通常は築25年超に中古マンションでは住宅ローン控除を利用することはできません。

が、しかし、例外として耐震基準適合証明書を
取得できている物件については築26年超であっても
住宅ローン控除を利用することができるのです。

↓こちらが耐震基準適合証明書の見出し
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耐震基準適合証明書を取得するときの注意点

耐震基準適合証明書を取得するためには、
利用する中古マンションを買う時に
売主さん宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらわないといけません。

所有者宛に発行された証明書は、その所有者が住宅ローン控除に
利用することはできないのです。

ですから、僕の場合、購入申込みをする時に条件として
「売主様宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらうこと」
と書きました。

耐震基準適合証明書の発行費用は?

相場としては5万円前後であることが多いようです。

僕の場合、

・住宅ローン控除を受けるための耐震基準適合証明書
・登録免許税の税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書
・その他、税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書

上記の3部を発行してもらいました。
というのも、各種税制優遇を受けるためには
上記の原本が必要になるからです。

耐震基準適合証明書でどれくらい得になるのか?

住宅ローン控除を利用することで
年末の住宅ローン残高の1%(最大年額20万円上限)×10年
となりますので、最大で200万円。

登録免許税の税制優遇を受けると
移転登記費用が1000分の20から1000分の3(約6分の1)
抵当権設定費用が1000分の4から1000分の1(4分の1)
になります。
ざっくり言うと、登記費用が50万円かかっていたのが
25万円になるようなイメージです。
(物件価格や借入額によって異なります)

さらに、住宅取得資金や増改築費用のために
贈与を受けるときにも、一定額まで税金がかかりません。
要件を満たす必要はあるのですが、
最大700万円までは税金がかかりません。

仮に耐震基準適合証明がないと
700万円の贈与を受けた場合
112万円の贈与税がかかってしまいます。
これで112万円安くなるということです。

まとめますと、物件価格や諸条件にもよりますが
どう少なくみても100万円以上、場合によっては
300万円以上は安くなる計算になります。

耐震基準適合証明書の発行費用が10万円もかからない
ことを考えれば、相当お得ですよね。

耐震基準適合証明を取得しないケースが多い理由

これだけお得な耐震基準適合証明書。
なぜあまり利用者が少ないのかというと
理由は3つあります。

1.制度が知られていない

耐震基準適合証明書を取得すれば、築26年のRCマンションでも
税制優遇を受けられることはあまり知られていません。
不動産仲介会社も、一般の人も、金融機関の人ですら
知らない人が多いようです。

2.制度を利用するのが面倒

実際に、耐震基準適合証明書を取得すれば得になると
わかっていても、調査のために時間と費用がかかるので
不動産仲介会社の担当者が利用をすすめてくれるケースが
少ないのです。

ただし、一部の中古住宅の仲介に特化している会社では
耐震基準適合証明書の取得を必ずすすめてくれるところも
あるようです。

3.売主宛に耐震基準適合証明書を発行する必要がある

住宅を購入してから所有者が証明書を発行するのであれば
手続き的には非常に楽なのですが、現状では売主宛てに
耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

不正を防ぐためなのか、何なのか理由はよく
わかりませんけれど現状はそういうルールになっています。

僕の場合は、仲介会社に頼んで、
「費用は私が払うので、売主さん宛てに証明書を
 発行してもらってください。」
とお願いしました。

これは契約前にやってもらいました。

といういわけ、もしあなたが築26年以上のマンションを
買うのであれば、上記の制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

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築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を

使う方法をご紹介します。

 

「この物件は築26年なので、

住宅ローン控除は使えないんですよ。」

 

仲介担当者に言われました。

いやいや、そんなことないんですよ。

使えるようにする方法もあるんです。

 

住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除が

使えるという特典があります。

 

住宅ローン控除とは、

返済期間10年以上の住宅ローンでその他一定要件を満たすとき

居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて

毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。

 

具体的には

12月31日時点の住宅ローン残高が3,000万円あったら

30万円まで控除できる、お金が戻ってくるわけです。

 

この制度を利用できる物件には

・マンション等耐火建築物は25年以内

・木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること

という要件があります。

 

マンションの場合は、築25年以内という

要件がネックになってしまうのです。

 

・・・がしかし、ここに但し書きがあります。

 

※年数を超えている場合は、

その住宅が新耐震基準に適合していることについて

証明されたものであること。

 

ということは、年数を超えていても

新耐震基準に適合している、

すなわち

「耐震基準適合証明書」を取得すれば

住宅ローン控除を利用できるのです。

 

この事実は、中古マンション販売現場でも

教えてくれないことが多いですよ。

 

なぜなら、売主さんに対して発行してもらえないと

制度が使えないため、手続きが面倒だから。

 

耐震基準を満たしているかを見てもらうだけで

実際に証明書を発行できなくても

お金がかかることがあるから。

 

そもそも不動産仲介担当者の知識がない

こともあります。

 

ちなみに僕が知る限りでは、証明書の取得費用は

5万円前後のところが多いです。

 

耐震基準適合証明書がとれると

登録免除税や不動産取得税も安くなるので

めちゃめちゃお得です。

 

ちょうど上記の案件をかかえているので

どれくらいお得になるかは

結果が出たらご報告しますね。

リノベ物件は買ってはいけません

不動産で儲ける基本原則は
「安く買って、高く売る。」です。

通常の商売と同じ。
マイホーム購入だろうと、不動産投資だろうと
同じことです。シンプルな原則。

不動産買い取り業者はいかに
相場よりも安く買えるかにこだわります。
たとえば相場で3,000万円のものであれば
1,500~2,000万円で買う。

そして、
徹底的に高く売ることにもこだわります。
リフォームなどで200~300万円かけて
3,000万円以上で売る。

高く売るために家具一式をデザイナーに
頼んでそろえたりします。

特に築30年以上のマンションなどでは
室内の見た目が新築と同等かそれ以上だったりすれば
値段が安い分だけ
「これは素晴らしい。お得かも。」と感じる方も出てきます。

リノベ物件の購入の判断ポイントは?

築35年の旧耐震物件。
買うべきかどうかは、まあその人が気に入るか
どうかに尽きます。

気をつけておく点としては
「次に売却するときにいくらで売れるのか?」
「借り手はつくか?」

ということは想定しておいたほうがいいです。

いくら内装が素晴らしくても同じマンションの取引事例が
出てくれば、売買価格は決まってきます。
同じマンション内の取引事例をチェックしてみて
大きな差がないほうがいいです。

相場 2,000万円前後のマンションで
3,000万円だとしてたら、どんなに中身が素晴らしくても
次回売る時には苦戦する可能性が高くなります。

よっぽどでなければ
こんなリノベ物件は買ってはいけません。

賃貸に出すときには、築年数が多少古くても
内装が良ければ決まりやすいと言えます。
ローン支払い額よりも家賃支払いが高ければ
いざという時にリスクヘッジができます。

※追記
リノベーション物件すべてを否定しているわけじゃありません。
高くても住みたいと思えれば、それでOKです。
趣旨としては、次回売却するときに売りやすい物件が
オススメという話です。

中古マンション取引方法の未来

中古マンションの未来形は
所有者自らが物件検索サイトに登録する形に
なるかもしれません。

所有者自らが物件検索サイトに登録して、
直接買いたい方を見つけられれば、今までよりも
仲介手数料を安くすることが可能です。

現在は、マンションの売却しようとすると
不動産会社に査定してもらってから、
任すという流れになります。

無事買う人が決まってから契約となれば
仲介手数料として物件価格の3%程度の費用が
かかるわけです。

5000万円の物件であれば、仲介手数料は
約163万円になります。

仲介手数料は、契約が決まれば
必ずかかる費用になります。

中古マンションンの売却というのは、
不動産仲介会社からすると、もっとも
効率の良い仕事となります。

売却の仕事は成約すれば必ず仲介手数料がもらえます。
買う物件をご紹介するときには、他の不動産会社で
決まってしまうと結局1円ももらえません。

さらに、中古マンションは情報が整備されていて
販売しやすいという特徴があるのです。
分譲主がどこか?施工会社は?管理会社は?
過去の取引事例がわかるので妥当な価格になりやすい。

建物面についても共用部分は管理組合で維持管理されていますし、
専有部分のみで大きな不具合が発生している可能性も低い。

これが一戸建てであれば、そうはいきません。
名前も知られていない分譲会社と施工会社の建物で
建物図面もなく、過去の維持、修繕の履歴も不明。

築20年以上とかですと、瑕疵担保免責などで
建物の不具合は買った方の自己責任となってしまう。

買った方の自己責任というのは、不具合があれば
不動産仲介会社も動かなければならないのが実状なのです。

ですから、不動産仲介会社は大手も中小も
手数料が必ずもらえて、取引もスムーズな
中古マンションの売却の仕事が欲しいわけです。

マンションに住んでいる方は毎日
郵便ポストになげこまれている「売却物件募集」の
大量チラシの理由がこれでわかるのではないでしょうか。

で、話を最初に戻しますと
マンションは情報が整備されているので、裏を返せば
一般の方でも情報を集めることができるということ。

そうすれば、買う人と売る人が直接つながれば
契約から引渡しまでの手続きさえプロに依頼すれば
通常の仲介手数料よりも安く取引できるのではないかと思います。

こんなことを言ってしまうと
不動産仲介をされている業者さんから
「余計なことを言うな!」と怒られそうですが・・・

実際には、鎌倉のとある分譲マンションでは
売り主様ご自身で物件HPをつくって販売している
ケースがありました。

もちろん不動産会社のサポートもついていたのですが
これは未来の中古マンション取引の形になるのではないかと
感じました。

実はこの個人間売買を成立させるためのシステムと
計画中ですので、ご興味のある方はどうぞお楽しみに。