不動産購入

年収倍率でなく「手取額と総返済額」で考える

首都圏中古マンション価格、年収の7.42倍
 東京カンテイ(東京・品川)が25日まとめた2017年の首都圏(1都3県)の中古マンション価格の年収に対する倍率は7.42倍だった。倍率は5年連続で上昇し、16年に続き7倍を超えた。価格上昇の頭打ち感のある東京都や神奈川県の上昇は限定的だったが、価格水準の低い埼玉県や千葉県が100万円以上伸び、倍率を押し上げた。(2018/9/26 日経新聞

中古マンション価格は高止まり中です。
年収500万円としたら3,710万円。約7.4年分の年収ということになります。
でも、そもそも年収は額面ですから、実際の手取り額は減ります。

年収は額面、手取り額は別

仮に年収500万円でも社会保険料等が差し引かれますので、手取り額は年収よりも減ります。(給与取得者の場合)

借入額3,710万円 金利1% 期間35年の返済総返済額

3,710万円を金利1%、期間35年で借りた場合の総返済額は約4,398万円になります。
手取り額を仮に350万円として計算すると約12年分となります。

年収倍率 7.42倍 = 実質の手取り額倍率 12倍 

まるで表面利回りと純利回りの違いみたいです。
なんだかずいぶん印象が変わってしまいました。

年収倍率は参考に過ぎない

年収倍率はあくまで結果。参考情報に過ぎません。
平均的な年収倍率で買うからOKとか、オーバーしているからNGということでないです。
実際は人によって頭金の額も異なりますし、毎月支払える金額は変わりますので。
夫婦でダブルインカムならまた話は別ですからね。

物件情報の仕入れ先についてのアンケート

ツイッターでアンケートを実施中です。

現在のところ、仕入れ先で多いのは
「その他(秘密)」となっています。

ツイッターアカウントをお持ちの方は参加してみてください。

不動産を売る背景を知る


「不動産を売る」ときには必ず理由があります。

その理由を知ることで、取引を有利に進めることができます。

簡単に言うと
「相手の立場に立って考える」
ということです。

たとえば、不動産を売る理由が相続税の支払いのためだとします。

相続税を支払う際には納税期限があります。

1つは相続発生から10ヵ月のタイミングが納税期限にあたります。

10ヵ月以内に遺産分割協議をまとめて
相続税を納税しなければなりません。

または、相続にかかわる譲渡所得の減免を受けるために
相続期限から3年以内に売却を済ませる必要があります。

次に、「納税資金がいくら必要か」です。

税金を納めるためにいくら必要なのか。
とりあえず手持ち資金で何とかなるのか。

ここが重要なポイントです。

もちろん自分が買う側の立場であれば、
売主の状況が必ずしも全て教えてもらえるとは限りません。

とはいえ、売る側の仲介次第でいろいろ詳しく教えてもらえるケースは意外に多いです。
考えてもみれば、売る側の仲介も、買う側の仲介も取引をまとめたいという点では
共通のゴールを認識しているわけで。

ですから、金額面はさておき、取引をまとめるために
必要な情報については開示されるケースも多いのです。

その他にも、
・近隣でトラブルになっていて不動産を売却する
・住み替えのために不動産を売却する(既に次の物件を契約済み)
・将来の相続発生に備えて資産整理をする
・法人で決算対策として不動産を売る
・空き家になっていて使わないので不動産を売る

など、いろいろな理由があります。

もしあなたが不動産を買うのであれば、
不動産の売主が「なぜ不動産を売るのか?」という点を
確認した上で取引をすすめてみることcodeすすめしますcode

おまけ

新築物件を買うのであれば、売主が急いで売るタイミングを
見極めてみると意外に安く買えるかもしれません。

・残り1戸で早く売ってしまいたい
・大量に在庫を抱えているので多少安くても売ってしまいたい
・決算の関係で、何とか3月末までに引き渡しを完了させたい
・第一期完売と宣伝したいので多少値引きしてもOK

などなど。当然、正直に上記のような事情を話してくれないかもしれませんが
そのへんは話ならがら見極めてみてください。

築26年の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

築25年以内の中古マンションでないと住宅ローン控除は利用できない?

僕は昨年、築26年のマンションを住宅ローンを利用して購入しました。
住宅ローン控除を利用するための確定申告の準備をしています。

通常は築25年超に中古マンションでは住宅ローン控除を利用することはできません。

が、しかし、例外として耐震基準適合証明書を
取得できている物件については築26年超であっても
住宅ローン控除を利用することができるのです。

↓こちらが耐震基準適合証明書の見出し
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耐震基準適合証明書を取得するときの注意点

耐震基準適合証明書を取得するためには、
利用する中古マンションを買う時に
売主さん宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらわないといけません。

所有者宛に発行された証明書は、その所有者が住宅ローン控除に
利用することはできないのです。

ですから、僕の場合、購入申込みをする時に条件として
「売主様宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらうこと」
と書きました。

耐震基準適合証明書の発行費用は?

相場としては5万円前後であることが多いようです。

僕の場合、

・住宅ローン控除を受けるための耐震基準適合証明書
・登録免許税の税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書
・その他、税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書

上記の3部を発行してもらいました。
というのも、各種税制優遇を受けるためには
上記の原本が必要になるからです。

耐震基準適合証明書でどれくらい得になるのか?

住宅ローン控除を利用することで
年末の住宅ローン残高の1%(最大年額20万円上限)×10年
となりますので、最大で200万円。

登録免許税の税制優遇を受けると
移転登記費用が1000分の20から1000分の3(約6分の1)
抵当権設定費用が1000分の4から1000分の1(4分の1)
になります。
ざっくり言うと、登記費用が50万円かかっていたのが
25万円になるようなイメージです。
(物件価格や借入額によって異なります)

さらに、住宅取得資金や増改築費用のために
贈与を受けるときにも、一定額まで税金がかかりません。
要件を満たす必要はあるのですが、
最大700万円までは税金がかかりません。

仮に耐震基準適合証明がないと
700万円の贈与を受けた場合
112万円の贈与税がかかってしまいます。
これで112万円安くなるということです。

まとめますと、物件価格や諸条件にもよりますが
どう少なくみても100万円以上、場合によっては
300万円以上は安くなる計算になります。

耐震基準適合証明書の発行費用が10万円もかからない
ことを考えれば、相当お得ですよね。

耐震基準適合証明を取得しないケースが多い理由

これだけお得な耐震基準適合証明書。
なぜあまり利用者が少ないのかというと
理由は3つあります。

1.制度が知られていない

耐震基準適合証明書を取得すれば、築26年のRCマンションでも
税制優遇を受けられることはあまり知られていません。
不動産仲介会社も、一般の人も、金融機関の人ですら
知らない人が多いようです。

2.制度を利用するのが面倒

実際に、耐震基準適合証明書を取得すれば得になると
わかっていても、調査のために時間と費用がかかるので
不動産仲介会社の担当者が利用をすすめてくれるケースが
少ないのです。

ただし、一部の中古住宅の仲介に特化している会社では
耐震基準適合証明書の取得を必ずすすめてくれるところも
あるようです。

3.売主宛に耐震基準適合証明書を発行する必要がある

住宅を購入してから所有者が証明書を発行するのであれば
手続き的には非常に楽なのですが、現状では売主宛てに
耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

不正を防ぐためなのか、何なのか理由はよく
わかりませんけれど現状はそういうルールになっています。

僕の場合は、仲介会社に頼んで、
「費用は私が払うので、売主さん宛てに証明書を
 発行してもらってください。」
とお願いしました。

これは契約前にやってもらいました。

といういわけ、もしあなたが築26年以上のマンションを
買うのであれば、上記の制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

理想の不動産営業担当者の見分け方

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理想の不動産営業担当者の見分け方に

ついてお伝えします。

 

僕が考える理想の不動産営業担当者の条件は

「レスポンスが良く、アドバイスが正確である」

ことです。

 

不動産選びをしているとき、

売買契約をするとき、

何か困った事があるとき、

担当者に相談することが多いでしょう。

 

それだけに担当者のアドバイス次第で

うまくいくかどうかに影響してきます。

 

本気で家を買おうと決めると

いろいろな疑問や不安が出てきます。

 

そんなときにすぐに携帯電話や

メールで相談して、すぐに回答が戻ってくる

そんな担当者が理想です。

 

なぜなら、不動産に関する疑問は

次から次に出てくるので、その都度迅速に

解決していかなければ間に合わないからです。

 

そして、当然のことながら

担当者からのアドバイスの内容が正確で

間違いのないことも必要です。

 

ささいな認識の違いによって

金額にして数百万円、場合によっては

それ以上に損害をもたらすこともある。

それが不動産取引なのです。

 

ですから、付き合う不動産営業担当者は

信頼できる人を選びたいですね。

 

で、見極め方ですが

実際に携帯電話やメールで何度か

質問をなげかけてみてください。

 

そのときにすぐに回答が戻ってくるのか

内容は正確かを見極めることができます。

築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

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築25年超の中古マンションで住宅ローン控除を

使う方法をご紹介します。

 

「この物件は築26年なので、

住宅ローン控除は使えないんですよ。」

 

仲介担当者に言われました。

いやいや、そんなことないんですよ。

使えるようにする方法もあるんです。

 

住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除が

使えるという特典があります。

 

住宅ローン控除とは、

返済期間10年以上の住宅ローンでその他一定要件を満たすとき

居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて

毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。

 

具体的には

12月31日時点の住宅ローン残高が3,000万円あったら

30万円まで控除できる、お金が戻ってくるわけです。

 

この制度を利用できる物件には

・マンション等耐火建築物は25年以内

・木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること

という要件があります。

 

マンションの場合は、築25年以内という

要件がネックになってしまうのです。

 

・・・がしかし、ここに但し書きがあります。

 

※年数を超えている場合は、

その住宅が新耐震基準に適合していることについて

証明されたものであること。

 

ということは、年数を超えていても

新耐震基準に適合している、

すなわち

「耐震基準適合証明書」を取得すれば

住宅ローン控除を利用できるのです。

 

この事実は、中古マンション販売現場でも

教えてくれないことが多いですよ。

 

なぜなら、売主さんに対して発行してもらえないと

制度が使えないため、手続きが面倒だから。

 

耐震基準を満たしているかを見てもらうだけで

実際に証明書を発行できなくても

お金がかかることがあるから。

 

そもそも不動産仲介担当者の知識がない

こともあります。

 

ちなみに僕が知る限りでは、証明書の取得費用は

5万円前後のところが多いです。

 

耐震基準適合証明書がとれると

登録免除税や不動産取得税も安くなるので

めちゃめちゃお得です。

 

ちょうど上記の案件をかかえているので

どれくらいお得になるかは

結果が出たらご報告しますね。

不動産の売買を山登りに例えると・・・

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頂上から絶景が眺められると評判の山があったら

「この山に登ってみたい。」

と考えます。

 

魅力ある物件があったら

「この物件欲しい。契約したい。」

と思います。

 

この感覚はとても似てます。

 

■山登りのガイド=不動産仲介

山の入り口には山登りのガイドさんがいます。

 

「とても素敵な眺望が見えますよ。

僕が案内するので一緒に登りませんか?」

 

と声をかけてくる。

 

よ~くみると、山の入り口には

何人もガイドさんがいて声をかけてくる。

 

このガイドが不動産仲介であり、

不動産販売担当者みたいなものです。

 

■山頂=契約 を目指して

山頂にいくまでには困難が待ち受けてます。

途中で脚が痛くてリタイアすることもあります。

 

ガイドさんの道選びが悪くて、

道に迷ってしまうこともあります。

最悪の場合は遭難してしまうことすらあります。

 

不動産の売買契約が締結されるまでも

いくつものクリアすべき障害があります。

 

住宅ローン審査、物件に問題がないか、

契約手続きについての不明点の確認。

 

仲介担当者のアドバイスがイマイチだったり、

物件そのものにリスクがあることがわかって

契約をとりやめることもあります。

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山登りは頂上を目指し、

不動産の場合は契約成立を目指す。

やっぱり似てます。

 

■どんな山を選ぶか、ガイドを選ぶのか

どんな山に登りたいのか、

ガイドにどんな人を選ぶのか。

 

素晴らしい景色が見れると評判の山を目指すか、

それとも

自分だけが知っている穴場の山を目指すのか。

 

ガイド選びについても、

熟練の人を選ぶのか、

気の合う人を選ぶのかで展開は変わるでしょう。

 

不動産を売り買いをするときには

山登りにたとえて考えてみると

ちょっと違った観点で楽しめるかもしれません。

物件価格を安くして契約条件を有利にする方法

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不動産を買うときには

「価格をもっと安くできたらいいのにな。」と

思うことがあると思います。

 

そこで、今日は、物件価格を安くして、

しかも、契約条件を有利にする方法を

お伝えします。

 

物件価格を安くするにはどうすればいいのかというと

買付を出すときに希望の価格を書けばいいのです。

 

売主さんの希望条件について、売主さんの希望条件を

わかっている仲介の担当者さんの意見も大切ですが

それ以上に大切なのは、自分が買いたい条件を伝えることなのです。

 

例えば、ほとんどの人は買付を書くときに

仲介会社の担当者さんに

「値引きはむずかしいと思いますよ。」とか

「売主さんの機嫌を損ねてしまうかもしれませんよ。」と

言われると値引きをあきらめてしまいます。

 

そして、「気に入った物件だから仕方ないか。」とか

「値引き交渉はむずかしいだろうな。」と自分で

条件交渉をあきらめる理由を作ってしまうのです。

 

つまり、仲介会社から、もっともらしい理由を聞くことで

本来の希望条件をあきらめてしまうのです。

 

また、希望条件をあきらめてしまったことで

買った後から

「ダメでも価格交渉をしてみればよかった。」とか

「なんだか騙されたのではないか。」という気分に

なってしまうことがあるのです。

 

これまた、買付を出すときに遠慮をしたことで

なんだか損した気分になってしまいがちなのです。

 

そのため、物件価格を安くして、

しかも、契約条件を有利にするためには

「買付にとりあえず希望価格を書いてみる」

「買付に希望の条件を書いてみる」

ようにしたほうがいいです。

 

もちろん、価格や契約条件が希望通りに

なるとは限りません。

 

ときには売主さんに「売りたくない」と

言われてしまうこともあるかもしれません。

 

だとしても、

頼んでみなければ、良い条件には絶対になりません。

 

だからこそ、納得できる希望条件を

買付に書いたほうがいいのです。

無理だと思っても頼んでみたら、希望条件に

近づく可能性はあります。

 

僕の経験では、「絶対に条件交渉には応じない」

という売主さんはあまりいないです。

 

特に「自分は遠慮がちな性格だと思う」という人は

必ず希望条件をきちんと書くことをオススメします。

 

結局のところ、不動産の価格や契約条件なんて

「これが正しい」というものはなく、

買う側、売る側の双方で合意すれば、成立するのです。

購入申込書で 書くべきポイントとは?

このメルマガでもお伝えしていますが

昨日某物件の買付を出しました。

 

※買付=不動産の購入申込書のこと

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条件交渉が成立すれば

次の日曜日に売買契約の予定です。

 

そこで、今回は購入申込み書で

書くべきポイントについてお知らせします。

 

■決めるべき項目

・申込み価格

・住宅ローンの予定額

・契約日(引渡日)などのスケジュール

・その他の条件

 

■いくらで買う?

たとえば、3,000万円で販売中の物件を

3,000万円で申し込むのか。

 

それとも2,500万円で申し込むのか、

決めます。

 

取引のルールとして、

不動産の価格交渉ができるのは

この場限りとなります。

 

希望の金額にできるかどうかは

やってみなければわかりません。

後から後悔しないように納得できる金額を

決めてください。

 

■住宅ローンの予定額

住宅ローンの予定額も決めます。

 

どこかしら金融機関に事前審査などの

打診をすることが一般的です。

 

僕も仲介会社からの提携銀行ということで

1社事前審査の申込みをしてきました。

他にも自分でいくつかの金融機関をあたろうと思ってます。

 

■契約日(引渡日)などのスケジュール

売買契約の日時と引渡日を決めます。

 

「とりあえず・・・」とよく言われますが

この時の日時が売買契約書の内容になりますので

きちんと確認しておいたほうがいいです。

 

特に六曜で「仏滅」などをを避けたいという人がいたら

カレンダーなどをみておくとよいです。

 

■その他の条件

プロに建物をみてもらいたい、

瑕疵担保責任をつけたい、

クリーニングをしてほしい など

 

何か条件をつけたいときには

この場でお願いしておくとよいです。

 

それから売買契約書と重要事項説明書は

契約日の前に事前にもらっておきましょう。

そして事前に内容をチェックしておき

不明点を確認しておくと安心ですね。

サルでもできる掘り出しモノ物件をつくる方法

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前回、前々回に引き続き、

「掘り出しもの物件」について

お送りします。

今回の話の結論は

「掘り出しもの物件は探すものでなく、生み出すもの」

ご自分で納得できる条件の物件をつくってください。

 

お宝物件を購入されるカリスマ大家さんたちは、

いったいどのように物件を探しているのか?

 

はっきり言って、彼等に「掘り出しもの物件」という

概念はあまりありません。

 

なぜなら、

「不動産は値引き交渉して買うことが当然。」

という考えを持っているからです。

 

ですから、「掘り出しもの」を探すというよりも

納得できる条件に変える=掘り出しもの物件を生み出す

というケースが多いのです。

 

■不動産の価格は需要と供給で決まる

不動産の価格は時価です。

 

不動産の場合、価格は表示されていますが、

値段が表示されていないお寿司屋さんの「時価」と同じ感覚です。

 

価格はあってないようなものですから、

売主側が了承すれば、どんな価格でも取引が成立します。

 

■カリスマ大家といわれる方達は総じて、

コスト意識が高く、無駄なお金は決して支払いません。

「値引きをして当たり前」

という感覚なのだと思います。

 

状況によって一概には言えませんが、

マイホーム購入は非常に高額な取引ですから

価格交渉、条件交渉するのは当然のことです。

 

■値引き交渉ができない場合

一部の地域では新規物件が出ないため

圧倒的な「売り手市場」なんだそうです。

 

買いたい人の割合に対して、

売り物件が少ない状況。

 

売り手が強い状況では、

値引き交渉は難しいかもしれません。

 

「別の方に売るから買わなくても結構です。」

と言われてしまうからです。

 

そのような場合には、

値引き以外で条件交渉を

してみるのも一つの方法です。

 

考え方ひとつで、どんな物件でも

掘り出しものにすることは可能です。