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Googleの検索キーワード1位になりました

kashigoogle

おかげさまでGoogleの検索キーワード1位になりました。

https://myhome-p.com/url/file/kashi.html

昨年、僕のブログのアクセス数を

Google Analyticsで調べました。

そうすると、「瑕疵担保免責」という検索ワードで

僕のブログに来る人が多いことに気づきました。

 

■需要のあるテーマで記事を書く

「きっと瑕疵担保免責というキーワードは

ニッチなのでよくわからないという人が多いのだろう。

ということは「瑕疵担保免責」について書いたら喜ばれるかな。」

と試しに何本か記事を書いてみました。

そうすると、ますますアクセスが増えました。

 

具体的には以下の記事です。

参考:過去のエントリー

 

■ニッチな不動産実務の情報が不足している

実務的な不動産についての情報は

インターネット上でかなり不足しています。

僕が不動産取引や税金について

Googleで調べても求める答えが出てこない。

もし出てきても、教えて!gooなどでも

10年以上前のアドバイスとかで古すぎるんですよ。

間違っていたり、今の時代にあっていなかったり・・・。

 

■ニッチな分野の情報をまとめます

というわけで、2013年、僕はニッチな分野の

不動産情報をまとめたいと思います。

数は少なくても情報を必要としている人に

役立つような内容を提供していけたらと思います。

・失敗しない住宅診断の頼み方

・二世帯住宅を建てるときの税務的なポイント

・相続税対策になる不動産の買い方

情報が不足している分野って結構ありますよね。

逆に物件情報とかはホームズさんやスーモさん、

大手不動産会社が広告をどんどん出していて露出が多い。

 

■テーマを募集します

もし、「このテーマの情報が少ない!」

「こんなことで困っているんだけど解決方はない?」

という方がいたら、ぜひお問い合わせください。

⇒僕がわかる範囲で回答させていただきます

固定資産税を1/6にする方法

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固定資産税を1/6にする方法とは

住宅を土地に建てることです。

更地のままだと固定資産税が高いのです。

(正確に言うと、住宅用土地は優遇される)

世田谷区某所に土地をお持ちの方は

100坪で年90万円の固定資産税を払ってました。

そこにはただ桜の木があるだけ。

草刈り代などの管理費もかかるのに・・・。

持っているだけでは完全な負の資産です。

だから、更地は駐車場にして

固定資産税の支払いにあてるのです。

アパート経営を始めるのも同じ理由。

 

■古家付で土地が売りにでる理由

土地をさがしていると

築年数の古い家がたっているままで

売りに出ていることがよくありますよね。

更地ですぐに建物が建てられるほうが

売りやすいのになぜでしょう?

理由は

1.建物を解体する費用を出したくないから

2.固定資産税が高くなってしまうから

このどちらか、もしくは両方だとおもいます。

■建物解体費用の目安

建物を解体するにはお金がかかります。

一戸建てだと坪7万円位でしょうか。

建坪30坪だと210万円でしょうか。

 

RC(コンクリート)造だと坪10万円くらいかな。

30坪で300万円位が目安。

数百万円もの負担はやはり大きいもの。

ですから、かんたんに費用負担ができない

ケースもめずらしくないです。

 

■土地の固定資産税が6倍に!

それから、建物を解体して

更地になってしまうと固定資産税が高くなります。

住宅用の土地だと税金が安くなっているからです。

ですから、相場よりも高い金額で出して

売れるのに時間がかかりそうな場合には

結局高くついてしまうことになるからです。

建物を解体してなくなるので、建物分の

固定資産税はなくなるので実質的には

固定資産税が3倍位になるイメージですかね。

 

■1月1日の状態で判定される

ちなみに、更地か住宅用地かの判定は

1月1日時点の状態でされます。

ですので、

「年内に解体工事が終わればいいか。」

なんてやっていると、いきなり固定資産税が

跳ね上がることになりますから。

耐震診断しなければ50万円以下の罰金?

少し前の日経新聞の記事です。

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東急系4社、耐震診断事業に参入 都の条例受け

東京急行電鉄など東急グループ4社は
建物の耐震診断事業に乗り出した。
幹線道路沿線のオフィスビルやマンションなどが対象で、
耐震改修などと合わせ、一括してサービスを提供する。
東日本大震災で建物の耐震性への関心が高まっていることに加え、
東京都が来年4月から主要沿線の建物の診断を
義務化するため、需要が高まると判断した。

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どういうことかというと
都内の主要幹線道路に面している建物で
耐震性の低いものは、必ず対審診断をしなければ
ならなくなります。

理由としては、
いざ震度7などの大地震が発生したときに
耐震性の低い建物が倒壊したとします。

そのときに主要幹線道路がふさがれてしまうと
交通輸送機能が麻痺してしまう可能性があるからです。

ですから、事前に建物の耐震性を把握しておき
耐震性を確保する流れをすすめていきたいわけです。

東急グループさんのニュース

東京都は4月から義務づけられる耐震診断に
全額補助金(上限350万円)を出す見込み。

ということは、耐震性の低い建物の所有者は
実質無料で耐震診断を受けられるのです。
(申請が必要)

そこで東急グループさん。
さすが対応が早いです。

耐震診断 ⇒ 耐震補強提案 ⇒ 耐震補強工事 ⇒ バリューアップ工事

という流れをつくることができるわけです。

今後より建物の耐震性について問われる
世の中の流れになりそうです。

旧耐震の不動産価格も影響を受けるように
なる可能性もあります。

お宝物件が売りに出ない理由とは?

今日は東京杉並の阿佐ヶ谷駅周辺のアパートの
調査をやってきました。

そこで気づいたのは築30年以上と思われるような
アパートでもぴかぴかに手入れされているものが
多いんですね。

外壁塗装もバッチリできてますし、防水関係も
きっちりやられているような雰囲気。
よくある●●荘というような木造で朽ちている
ような物件が少ないです。

なぜ、そうなのか?
ということを予測してみました。

投資物件ははローンの支払いも終えると
管理費、修繕費、固定資産税などを除けば
あとは稼いでもらうだけになります。

築年数が古くても立地がよくて
設備が新しければ、入居者は入ります。
賃料は需要と供給で決まるのですが、
ローンを払い終えた賃貸物件は強いです。

ローンを支払い終えても入居率は高くほぼ満室。
これぞ最強の資産運用と言えるのではないでしょうか。

地震リスクや室内での事故のリスク、滞納リスクなどは
ありますけれど、トラブルがない期間が長くなれば
投資金額を回収して尚稼ぎ続ける物件です。

そりゃあ、よっぽど現金が必要とか理由が
なければ売らないわけですね。

だからこそ、人気エリアになればなるほど
物件を手放す人は少なくなり、買いたい人が
順番待ちになっていくわけです。

不動産価格が下がりにくい理由も
こんなところにあります。

1分でわかる更新料判決まとめ

7月15日に注目の更新料判決が出ました。

更新料を一言でいうと
「契約更新するときにかかるお金」ということです。

賃貸の契約で関東だと2年契約をして、3年目も
引き続き借りるときにとられるのが更新料です。

で、今回の更新料判決について
要点のみ簡単にまとめてみました。

■経緯はどうだったのか?

背景としては
平成13年施行の消費者契約法

消費者契約法第10条
「消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に
害するものは無効とする。」

というものがあり、この法律に基づき

「更新料は消費者契約法違反で無効。
従って今までに支払った更新料を返還せよ。」

という訴訟が続出しました。

■訴訟の経緯

訴訟の対象

(契約内容)
月額3.8万円 
京都の全48戸学生向けアパート
契約期間 1年間
更新料  更新料2ヵ月分(7.6万円)

更新料を3回合計22.8万円支払う。
4回目は法定更新7.6万円は
未払いのまま住み続ける

そこで、借主が「過去の22.8万円を返還せよ」と訴え
家主側は「未払いの4回目の更新料を支払え」と反訴しました。



平成21年9月25日京都地裁
借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる
家主側が上告



平成22年2月24日大阪高裁
1審に続いて借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる



平成23年7月15日
最高裁判決
逆転、更新料は有効
借主は未払いの更新料を払え

■で結局、更新料は有効なの?

基本的に更新料は有効である。

■更新料のポイントは?

・契約書で合意がされていること
・金額が極端に大きくないこと

(刀根コメント)
重要事項説明、契約書に明確に記載されており
説明もされていて、かつ更新料2年間で1ヵ月分は
有効ということなのだと思います。

訴訟となっていた1年で2ヵ月分の更新料でも
一応有効という結論だったわけです。

■今後どうなっていくのか?

更新料は有効となりましたが、
更新料は今後なくなっていくのではないでしょうか。
家が余り、今後は借り手市場になっていく中で
更新料をとれるのはごく一部の物件に限られるのでは
ないでしょうかと思います。

そして、借主側の権利が強い普通借家契約よりも
定期借家契約に移行していくものと思われます。

30日間チャレンジをオススメします

わざわざ見る価値がある 厳選コラム&厳選情報でも
何度かご紹介させて頂いているアメリカの講演番組TED。

今日見つけた講演で素晴らしいものがあったので
読者のあなたとシェアしたいと思います。

タイトルはこちら。
「マット・カッツの30日間チャレンジ」

(要約ここから)

ずっとするつもりでいたこと、
したいと思っていたことなのに、
なかなかやれないことはありませんか?

マット・カッツは試しに30日間だけ
やってみては言います。

この短い講演の中に目標の設定と達成について
考えるための素敵な方法が提案されています。

(要約ここまで)

講演時間は3分27秒なので、よろしければご覧下さい。

いかがですか。
さあ、あなたは明日からどんな30日間チャレンジを
してみますか?

地震で建物倒壊したら契約はどうなるのか?

3.11の東北大地震からもう
4ヵ月が経過しました。
未だ原発の問題も解決しておらず、
余震が続いています。

そこで今回は地震が発生したら
不動産はどうなるのか?

ということを所有か賃貸か、契約から引き渡しまでの
タイミング毎に整理しておきたいと思います。
契約内容によっては、倒壊してしまった
建物に数千万円もの代金を支払わなければ
ならない可能性もあるので十分に注意してください。

売買契約の場合

売買契約前に地震が発生し建物が倒壊
⇒ 契約予定だったとしても買主は1円も払う必要ありません

売買契約後に地震が発生して建物が倒壊
⇒ 契約内容によります。

通常は、危険負担という約款があって
引き渡し前に建物が被害を受けた場合は売主が修復して引き渡すか、
費用が高額になる場合には契約を解除できると定められています。

ですから、きちんと危険負担に関する約款があれば
買主側はそれほど心配しなくてもいいと思います。
売主さんが地震保険に加入していれば、売主さんの保険で
お金も多少出ますので・・・。

口頭で契約した場合は全額買主負担!

民法の原則では、契約の意思確認ができれば
所有権は移転するとしています。

仮に知りあい同士で
「契約書は特にいらないよね。手付金10万円で後は
来月の引き渡しのときに払ってくれればいいよ。」
という口頭で約束をしたとします。

その引き渡しまでの間に
地震が発生して建物が倒壊してしまいました。

建物がない、引き渡しもしてない、このような状態でも
売り主さんが
「買うことになっていたのだから、代金は全額支払ってね。」
と言われたら、そのとおりしなければなりません。
なくなってしまったものにお金を支払う・・・・
これは怖い話ですが、これが法律なんですね。

引き渡し後に建物が倒壊した場合

築浅の建物で地震で倒壊した場合には、
構造耐力上の瑕疵が存在したかどうかが問われます。

要するに
「ちゃんとつくっていなかったから倒れた!
 だから責任は売り主(又は施工者)にある!」
というわけです。

築5年位の建物が震度5程度で倒壊する可能性は
極めて低いよう思われますが、地盤が軟弱だったりすると
どうなるか、わかりません。

企業相手に訴訟で戦っていくのは、骨が折れる
というか大変だと思います。

不動産を所有する以上、地震のリスクは常にあります。
いざ地震の被害があったときに、どうなるのかを
あらかじめ知っておくといいと思います。
先に対策をしておけば、防げることも多いでしょうから。

マンション査定マニュアル













成功の秘訣は比較する手間をおしまないこと!


1査定依頼
インターネット、電話などで査定依頼をする。

2査定
室内や外観などをチェック表をもとにチェックする。

3査定価格の提示
訪問査定時、または訪問査定後に改めて価格を提示する。

4売却依頼(媒介契約)
正式に売却活動を不動産会社に依頼する。

5案内
購入検討を案内してもらう。

6買い付け(購入申し込み)
気に入った方がいれば買い付けが入り、契約日を設定する。

7売買契約
売買契約を締結する。住宅ローンの残債が物件価格より少ない場合には、手付け金を受領する。住宅ローンの残債が物件価格より大きい場合には、手付け金を0にするか、不動産仲介会社に預かってもらう。

8抵当権の抹消
登記簿上に抵当権設定などが残っている場合には、抵当権抹消の手続きを行う。決済の2週間前までには借入先の金融機関に依頼しておく。

9引き渡し・決済
売買代金と鍵を双方が受領。登記をしたら手続き完了となる。

10確定申告

売却した翌年には、確定申告を行うこと。
マンション査定はむずかしくありません。
なぜなら、過去の複数の取引事例があるからです。

事例を知る→対策を立てる→希望価格で売れる

という成功法則を知っておけばOKです。

不動産にまつわる怖い話(実体験)

暑い日が続いてますね。
皆さん、いかがお過ごしでしょうか。

今日は趣向を変えて、不動産にまつわる
怖い話をお伝えします。

いや、厳密に言いますと、
私が「こわい!」と思った実体験を
お話します。

※注意!※
えぐい話なので、お食事中の方、怖い話や気持ち悪い話が
苦手な方は絶対に読まないで下さい。お願いします。m(_ _)m

そうですね、あればちょうど今のような
7月の暑いある日のことでした。

私は事務所でお客様をご案内予定だったので
間取り図面の準備をしていたところで
電話がなりました。

「異臭がするからすぐに来て欲しい。」

賃貸でお客様を斡旋したお部屋の
オーナーの奥様からお電話でした。

「異臭」という言葉、不動産に携わるものにとって
非常にリスキーなキーワードです。
たとえるなら、ゲゲゲの鬼太郎の妖怪アンテナ
みたいなものです。(それだけ緊張するものなのです)

なぜか?

何らかのトラブルが発生している可能性が
極めて高いからです。
トラブルにもいろいろあって、松竹梅と
危険度ランクが異なります。

・室内にゴミをため込んでいる(梅)
⇒ いわゆるゴミ屋敷状態・・・どう解決してよいやら。

・室内で扱ってはいけない物質を使って何かを行っている(竹)
⇒ トリップしている入居者さんに注意しなければなりません。

・室内で人命にかかわる事故が発生している(松)
⇒ これがもっともリスキーなものと思われます。

■今回のケースはどれに該当したのか?

「異臭?どんなような状態なんですか?」

と質問をすると、

「この世のものとは思えないような臭いが、マンション全体に
充満しているですよ。」

とのこと。(これは・・・まずそうな予感)

さらに

芋虫のようなものが扉の下から出てきてます。」

・・・・

・・・・

・・・・はい。これは警察沙汰決定です。
(はだしの元を読んだ人ならわかるはず。
詳しい説明は控えます)

そして、
その部屋のスペアキーは私の会社にしかありません。
というわけで、警察が先に到着していることを
祈って現地へ向かいました。

■扉を開けるのは誰?

到着すると、(残念なことに)
警察はまだ到着していませんでした。

オーナーの奥様は
「来てくれて助かったわ!」
といいながら、早速扉を開けてほしいと
言ってきます。

4階の部屋だったのですが、そのフロア全体が
すさまじい異臭が立ちこめてます。

(これはあかんな・・・)

と扉の前に立って、鍵を扉に差し込み・・・・

と言ったところで、
警察の方達が到着!
(よかった!ありがとう←心の声)

で、結局、警察官の方が扉を開けると
自分で命を絶っていた方が目の前で
発見されました。

若手の警察官は目の前でおう吐してました(´д`)・・・・。
気持ちはよくわかります。

・・・という話でした。

その後、

・部屋の原状回復費用を誰が負担するか
・部屋の新規募集をどうするか
・他の部屋へ与える影響
・相続人との損害賠償についての話

など、実はもっと怖くて大変な話があったのですが
それはまたの機会に。

後日談として、こちらのお部屋は
入居者が3ヵ月程度で決まりました。
(なぜか私のお客さんだったのですけど・・・)