市況予測

迫る消費税率アップ!不動産取引への影響は?

紅白歌合戦のガガと長渕さんは素晴らしかったですね。
猪苗代湖ズにしびれました。


↑紅白では替え歌でしたね。

今日のテーマは
「消費税が増税すると不動産取引はどうなるか?」
スーモなどの見出しになりそうなテーマです。

消費税の税率アップ。
実現の可能性はともかくとして計画としては
5%→8%→10% と段階的に消費税があがると言われてます。

仮に今年+3%となったとして
100円の商品であれば、3円の負担増。
1千万円の車であれば、30万円の負担増。
1億円の建物であれば、300万円の負担増。

税率が切り替わる1日を境にして
いきなり値段が変わるわけです。

恐ろしい・・・。

■不動産売買における消費税の税率アップしたときの3つのポイント

1.「土地譲渡には消費税がかからない」

土地代金に消費税はかかりません。
あくまでも建物譲渡のときにかかります。(売主が業者のとき)

2.「個人間取引には消費税がかからない」

個人間取引というのは、いわゆる個人が所有する物件を
個人が買うという中古住宅の取引のこと。
この場合には、建物譲渡でも消費税はかかりません。

3.「課税業者が売主の建物と仲介手数料に消費税はかかる」

いわゆる分譲戸建てや分譲マンションには消費税が
かかってきます。

そして、仲介手数料にも消費税がかかってきますね。
ほとんどの不動産業者は課税業者でしょうからね。

「分譲戸建てやマンションを買おうと思っているので急がなければ!」
と考える方もいらっしゃるかもしれませんね。

■適用日は「契約日?」それとも「引き渡し日?」

ただし、消費税率の適用は契約日でなく「引き渡し日」だったかと思います。
(この点は曖昧なので、ご自身でご確認お願いします)

だとすると、駆け込みで契約を急いでも
引き渡しが税率アップ後とかだとすると意味がなくなっちゃいますね。
完成まで時間がかかる新築マンションなどでは特に注意が必要です。

不動産価格が下がる?

「不動産価格が下がるかもしれない。」
と噂がされています。

根拠としては、
○金融機関の融資審査が厳しくなってきているらしい
○フラット35Sの締め切られるらしい
ということです。

1991年頃にバブルがはじけるとき、
リーマンショックが発生するとき、
不動産価格が下落する前には、融資が一気に
厳しくなりました。

どういうことかといいますと、
頭金0円で物件価格100%まで融資していたものが
頭金10%とか20%なければ、融資が通らないという
ようなことになったわけです。

そして、2011年。
フラット35Sの優遇金利自体は継続されそうですが、
現在1.0%優遇が0.5%になる模様です。

現在100%融資限度を70~80%に引き下げ、
現在の1.0%優遇は今年9~10月頃前倒しで
終わる見込みとのことです。

もしかしたら金融機関の上層部は
不動産価格が下がって担保余力が
足りなくなるリスクがあると見込んでいるのでは?
とも考えられます。

アメリカの債務上限の期限の8月・・・
ユーロ不安による通貨急下落・・・
日本の電力不足・・・

警戒するのも当然かもしれませんが。
特にフラット35Sの優遇金利が終わる9月、10月位までは
不動産取引動向には注意しておくことをオススメします。

液状化や浸水の可能性は売買価格におりこまれているのか?


●「東北地方太平洋沖地震 千葉市美浜区の激しい液状化現象」

今日は大田区役所で中古住宅の調査へ行ってきました。
売買契約の重要事項説明書を作成するための調査なのですが、
その中でいつもと違う光景を見かけました。

それは何かといいますと
「液状化危険度と浸水履歴を調べられる防災課が
 混雑していたということ」です。

しかも、窓口に来られたのはプロではなく一般の方達です。
20代くらいの子連れの女性と、60歳位?の男性、
30歳前後のご夫婦です。

液状化危険度というのは、エリアごとの液状化の可能性を
色分けして地図に落としたもの。
液状の可能性がおおよそ把握できます。

浸水履歴というのは、過去の大雨時に浸水した箇所を
行政が地図に記録したものです。
浸水被害を受けた住民からの報告ベースなので完全では
ありませんが、浸水の危険がある箇所なのかを把握するためには
欠かせない情報です。

で、話を戻しまして・・・本当にびっくりしました。
私は10年近く不動産調査のために各地の役所を回っているので
こんなことは初めてでした。

なぜなら、防災課というところは
いつも空いていて担当の方も(失礼ながら)暇そうにしている
ことが多かったからです。

建物の建築確認の有無や道路関係を調べる建築審査課などは
いつも行列ができるくらい混雑しているのに対して、
防災課というところは私のようなマニアック?変わり者が
気まぐれに調査に訪れることが多いのでしょう。

そもそも不動産取引において作成する重要事項説明書に
液状化の可能性や浸水履歴を告知する義務はありません。

ですから、不動産業者、いわばプロでもそれほど真剣に調べていない
ケースも珍しくないのです。(新築マンション等は厳しく調べてますけれど)

しかし、3.11の地震の影響で、時代は変わってきました。
不人気だった防災課に、「一般の方が」液状化の可能性や浸水履歴を
調べに来ているのです!不動産業者ではなく一般の方が・・・です。

これは私の勝手な予測ですが将来的には、不動産を買うときには
「液状化」や「浸水」などの住んでいるエリアについての情報は
今後は必ず調べるというのが常識になるのではないかと思います。

そして、不動産会社としても、液状化の可能性や浸水の履歴などを
重要事項説明の際にあわせて説明するようになると思います。

なぜなら、実際に液状化の被害を受けたときなどに
「そのような危険があると説明を受けていなかった!」
と言われる可能性が出てくるからです。

■液状化や浸水が不動産の価格へ与える影響

今までは、「調べる義務がない」ので
不動産価格にはほとんど影響していませんでした。

では、どのようなときに価格に影響を与えるのかと
いいますと「実際に被害があって初めて価格に影響する」
ケースが多いように思います。

液状化の被害が大きかった湾岸部の某エリアでは
土地の価格が半値から7割くらいに下がっているところも
あると聞きました。

しかし、これからは実際に被害がなかったとしても
「液状化の可能性が高いかどうか?」
「浸水の影響を受けやすいかどうか?」で
売買価格に影響を与えてくることもあるかもしれません。

ですから、これから不動産を買おうと思っている方は
液状化の可能性や浸水履歴などは調べておいたほうが
よいと思います。

東京都の液状化危険度はこちらの
ページで調べられます。
⇒ 東京都液状化予測図を確認する

違反対象物公表制度

南阿佐ヶ谷駅にあった
消防のポスター。

あくまで消防法の違反の話。
建築基準法違反の建物は
ほとんど公表されませんが

融資がつきにくい

買う人が少なくなる

売値が下がる

となるので、結果的に
ペナルティがあるようなもの
ですね。