市況予測

不動産情報統合で改善してほしいこと

2017年6月14日の日経新聞の朝刊にこんな記事が出てました。

今までバラバラだった不動産情報(データ)をひとつにまとめる方向とのこと。

取引現場にいる側からすると
「不動産の正しい所有者の名前と住所をわかるようにしてほしい」
ということに尽きる。
空き家だけでなく、土地も含めての対応したほうがよい。

私道の通行掘削承諾書が取得できず取引できない

昭和30年の登記のままになっている私道。
開発同意をとろうにも、どこに住んでいるかわからない。

境界確認書の取り交わしができない

隣接地がボロボロの空き家。
登記上の住所は当該地なのに住んでいる気配無し。
税金面の支払いがどこへ行っているかも開示されず
連絡をとる手段がない。

適切に取引をしようとするとぶち当たる壁。
まともにやったら、住宅ローンがつかないこともあるし
都市ガスを引き込む工事ができないこともある。

困っている人が日本中にたくさんいる。

取引の健全化のためにも、ぜひとも実現してほしい。

※2017年6月15日追加

所有者不明の土地を「迷子の土地」という表現。

ひとつの宅地で複数の筆に分かれている場合の手続きを簡略化する。

登記の義務化で所有者を明確にする。

2014年の不動産市況を振り返る

2014年もあとわずかで終わり。

毎年の恒例の今年の振り返りと来年の予測について
個人的にまとめてみたいと思います。

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■2014年の不動産価格は現状維持、一部上昇傾向

今年の不動産価格は2013年に比べると同程度水準、
一部上昇傾向という感じでした。

昨年のアベノミクス政策によって不動産価格は
上昇傾向だったのですが、さすがに実需に即していない
物件も多くなり、多少は落ち着いてきたかなという感じでした。

「高値で仕入れて高く売ってもお客がついてこない。」

というのが現場の声だと感じました。

ただし、超都心、ブランド立地では高値買いは継続。
好立地の収益物件ではかなり低い利回りでも買い手がつくという
異常な事態となっているようです。

■消費税増税がエンドユーザーの動きを止めた

新築マイホームの売れ行きは軒並み減。

新築の建売、マンションについては、2014年3月までの
増税前駆け込み需要の反動減と言われていましたが、
実際には物件価格が上昇してしまい、その価格に
ついてこれなかったということではないかと思います。

価格は安いのですが、土地面積も建物面積も小さく
かなり無理したプランを入れ込んだ物件もよく目にしました。
70㎡台の3LDK一戸建てとか普通にありました。

結果、割安感のある中古物件に購入者層が流れていきました。
好立地の中古マンションは品薄状態となり、新築時の価格よりも
高値で売れるということも普通に目にしました。

■売主サイドの心境の変化

2013年頃から東京オリンピックの開催決定、
アベノミクスの影響で

「今なら高値で売れる!」とかなり強気価格設定をしていた
物件が続々と値引きされてきたのが2014年。

結局、高値で売れるのは、高値で売れる理由がある
好立地の物件のみで、相場からかけ離れた価格設定のものは
現実的な価格に下落していきました。
(それでもまだ高いのですけど)

一部では、2014年後半になり売却を急ぐ案件も
ちらほらでており、売主サイドとしても

「今後、価格が下がるかもしれない。」

と今が売り時とばかりに売却する人もいたようです。

■2015年の不動産市場はどうなるの?

個人的には、2015年の不動産市場は
現状維持、もしくはマイナス基調の調整局面と予測します。

無理をして高値で物件を購入していたデベロッパーが
在庫を抱えきれずに値引きして処分するようなケースが
増えていくのではないでしょうか。

過去最低の住宅ローン金利にもかかわらず
売れ行き好調とならないのが、現在の日本の分譲市場。

人口が減っているから、
世帯数が減っているから、
空家が増えているから、

建てれば売れるという時代から、
真に需要があるエリアでないと簡単に売れない時代に
シフトチェンジしていっていくのではないでしょうか。

■2015年の不動産市場で生きる上での個人的方針

我慢の年。

今年の不動産市場は、急激な市場環境の変化に
(自分が)耐えられるかどうかですね。w

景気が良くなり、不動産価格が高値でも
売れるようになれば、そんな心配は無用なんですが
なかなかそのような楽観シナリオにはなるとは思えないです。

一番気になるのが、金融機関の融資姿勢が
強気から弱気になっているように感じるところ。
知人からの情報では、金融機関も警戒レベルをあげて
「利益が見込める事業」
「担保割れしない物件」
に対する融資案件をシビアにみてきているようです。

また、最低水準まで落ち込んでいるローン金利の
上昇がいつ起こるのか。
ローン金利の上昇が転換期になりそうな予感もします。

とはいえ、未来は誰にもわかりませんので
上記のような心構えはしつつ
目の前の案件に全力で取り組んでいくだけですけどね。

というわけで2014年お疲れ様でした。
2015年もよろしくお願いいたします。

2013年の不動産市況を振り返る~その3~

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(2014年は光か?闇か?それはあなた次第)

前々回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返っています。
今回で最後です。

2013年の不動産市況を振り返る~その1~

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

■2014年の不動産市場はどうなるの?

個人的には
2014年も価格上昇が加速すると予測します。

人気が良い立地では品薄感が出ており
高値で買い手がつきやすい状況になると思います。

中古物件の価格も新築価格にひきずられて
高止まりするのではないでしょうか。

敷地延長や変形敷地、特殊な物件以外の
整形地、道路付が良い、駅から近い、
ブランド立地などでは強気の販売価格になるはずです。

とはいえ、「誰もが下がらないだろう」と思ったときに
何らかのきっかけで不動産価格が下がるのは
いつものことなので、一寸先はわかりません。

銀行の事業融資の引き締めが入った瞬間に
状況はガラリと変わるでしょう。
異次元の金融緩和でインフレを起こすという国の政策が
方針転換するときが切り替わりのタイミングです。

■2014年の不動産市場で生きる上での個人的な方針

市況の流れに乗る。

流れに逆らわずに流れに乗ることができれば
自然とうまくいくように思います。

1年後、2年後の市況に左右されるような
事業用地仕入に関しては益々過熱していくでしょう。
流れに乗るというよりも未来はわかりませんので、運を天に任せるしかありませんね。

一本調子で価格上昇とはならないでしょうけれど
基本路線は上目線と予測します。

2013年の不動産市況を振り返る~その2~

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(事業用地を探してパチリ!都内の一等地)

前回に引き続き、2013年の不動産市況を振り返りたいと思います。

前回の記事→ 2013年の不動産市況を振り返る~その1~

気楽に聞いていただければ幸いです。

■人気エリアでは有料な物件が枯渇

「不動産価格は上がる!」と熱くなる土地仕入れ側の一方で
一般の中古取引を担う不動産仲介会社は
どのように状況をみていたのか?

「世間で言うほど、価格が上昇しているようには
感じません。」

今年前半はそんな声が大半でした。
しかし、後半に入ると人気のあるエリアでは

「物件が不足していて紹介できない。」

という声が多くなってきました。

過去の不動産バブルと同じように

物件を早く買う

品薄になる

価格がもっと高くなる

(始めに戻る)

というスパイラルなんですね。

■「今なら高値で売れる!」強気の売主サイド

現在は売り渋りの時期。

仲介会社の担当者は売却査定でも
高値を提案しないと売り物件がとれない
という人もいます。

結果的に、土地単価でみても
+10万円~20万円程度はあがっても
売れているようなこともあるみたいです。

「半年前は1億で売っていた戸建が
今は1.5億で売ってるよ。」

とか
「3年前に売り出したときには高すぎると見向きも
されなかった土地が、その価格で売れたよ。」

などという話も。

景気が良い話は口コミされやすいのは
過去のバブルのときと似ていますね。

そして、2014年はどうなるのか?

2013年の不動産市況を振り返る~その1~

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2013年12月も終わりですね。

個人的に2013年の不動産市況を振り返ろうと思います。
主観による内容なので異論、間違いなどがあるかも
しれませんが「ふ~ん」と聞き流してもらえたら幸いです。

■2013年の不動産価格は上昇傾向

今年は不動産価格の上昇局面にありました。

転換期としては、昨年2012年12月頃から始まった
アベノミクスといわれる経済政策。

自民党政権に代わり、安部首相が指揮をとり
賃金上昇、物価上昇のインフレ政策へ大胆に
舵を切ったことがきっかけでした。

不動産取引の川上である業者間の事業用物件は
このタイミングから価格上昇圧力がかかりつつあった
ように思います。

興味深かったのは、
「今後は一気に物件価格が上がっていく」
と思い切って判断した会社と
「まだまだ先はわからない。」
と様子見をしていた会社があったことです。

今振り返ってみると様子見していた会社は
取り残されていくのですが・・・。

「上がる」と判断した会社をプライスリーダーとなり
入札価格は高騰していったように感じます。

■市場環境がエンドユーザーの購入を後押し

一方で、
エンドユーザーの購入意欲も高かったと思います。
背景としては、

・来年4月からの消費税増税
・住宅ローンの低金利

がありました。

結果的に、大手不動産デベロッパーの多くが
過去最高益をあげたようです。

「契約が多すぎて、工事がもう間に合わない。」
嬉しい悲鳴がいたるところから聞こえてきました。

実際に大手Sハウスでは8月時点で契約が
受けることができない状況の支店もあると耳にしました。
(直接ではないので、真実かどうかはわかりません)

で、さらに2020年オリンピックの東京開催決定。
これで価格上昇傾向が続く、維持される可能性が
高まったと感じます。

(次回に続く)

不動産バブルは起きるのか?

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実は不動産バブルはすでに起きています。

今はまだ小さなシャボン玉ですが

そのシャボン玉を大きくふくらまそうと

がんばっている人たちがいます。

どこまでふくらんではじけるのか。

意外にはじけずにふくらんでいくのか。

それとも全然ふくらまないのか。

今年は不動産市場に要注目です。

 

「いよいよ不動産価格があがってきたよ。」

そんなコメントがちらほらと。

・・・と言っても、

一般ユーザーではなく

業者目線でという話です。

すでに年末から年明けにかけて

都心の収益物件は飛ぶように売れていた

というように聞いていました。

大量のお金の運用先を求める資産家や

機関投資家がREITやファンド、現物資産への

投資へ舵を切ったなど。

ビクビクしながらも、

「不動産価格が上がりそう・・・いや、上がるかも」

という気配を感じて、仕込みを続ける不動産会社。

いけるのか?

いや、どうなんだ?

疑心暗鬼の中、

これから年末、来年にかけて販売される物件は

多少なりとも強気の価格で出てくると思います。

中には、相場無視で

「とりあえず売れたら儲けもの!」

という物件も出てくると思います。

ますます不動産を見極める目が

問われるタイミングになります。

ぜひとも注意深く、動向を見守っていてください。

※ちなみにこの記事は2013年4月頃のメルマガ記事です。
最新の記事はメルマガでチェックしてください。

史上最大の金融緩和で不動産市場はどうなるのか

日銀の史上最大規模の

金融緩和が発表されました。

アトラクターズラボのシニアコンサルタントの

松沢氏は以下のような予測をされています。

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■金融緩和は戸建分譲の住宅着工を2万戸減らす

この「史上最大の金融緩和」が戸建分譲に何をもたらすかというと、

1.土地の価格が20%くらい上がり、

2.戸建分譲の販売価格が10%くらい上がり

3.個人所得は2%くらいしか上がらず

4.世帯年収400万以下の人は戸建分譲が買えなくなる

5.戸建分譲の住宅着工は18%・2万戸減って、10万戸割れとなります。

この予測をみてみると、良くも悪くも

今年の不動産市場は大荒れになりそうな予感しかしません。

コメントを出している専門家の方達をみると

悪影響を予測する人たちのほうが多そうです。

僕は目の前の案件に対して、全力で取り組むだけですけれど。

 

 

 

まあ、それはそれとして話はガラリと変わります。

 

いままでは思いついたことや

その時々で体験したことを踏まえて

メルマガの編集後記に書いていました。

しかし、ここには弱点がありました。

それは

「カテゴリー分けができていない」

ということです。

せっかく記事を書いても

必要なときに思い出すことができない。

(自分ですら思い出せない)

さらに、何度も同じことを書いている。

そんなケースが多いと気づいたので

この際、あらかじめカテゴリー分けをして

記事をつくっていこうと考えたわけです。

こうすれば、記事が蓄積できて

必要なときに探しやすくなるかなと思います。

まあ、試行錯誤しながらなので

気分によって全然違う話になる可能性も高いですが

よろしくお付き合いください。

新築はもういらないって本当?

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新築はもういらないって本当ですか。

日本全国で住宅が余っているから、新築は不要。

僕はエリアによって違うのではないかなと思います。

 

■住宅が余っているから新築はいらない?

国交省の資料でも、不動産投資セミナーでも

住宅の数と世帯数の数の比較が出てきます。

論理展開はこうです。

世帯数4,900万戸に対して、住宅数5,700万だから

住宅が余っている。

日本は新築を建てすぎ。住宅もういらない。

 

一見わかりやすい話。

でも、住宅数のうち自己居住用と賃貸用の比率を

みてみると余っているのは賃貸用のように

思います。エリアにもよりますが。

 

■日本の住宅寿命が短い

日本の住宅の平均寿命は30年程度と

言われています。

 

それに比べて、アメリカやイギリスでは

70年、100年間は住宅が持つ。

 

日本の建てては壊すという

スクラップ&ビルドの政策はもう辞めよう!

もっと100年持つ住宅を目指そう!

 

■買う人は新築が欲しい

家を買う人は新築が買いたいという人が

多いです。

 

取引量としては、

新築が8割:中古1割少々。

 

他の先進諸国をみると

アメリカは8割近くが中古、

イギリスは9割近くが中古。

 

新築を買う、造る人は少数派です。

日本とは逆ですね。

 

■質の良い住宅でなければ資産にならない

住宅が余っているというけれど

5,700万戸のうち50年以上もつ住宅が

どれだけあるのか。

 

新築よりも中古を選ぶ人を増やすには

現在の新築と同等レベルの質の確保が必要。

 

逆に言えば、質の確保ができて

価格的にもメリットがあれば中古を

選ぶ人が増えるだろうなとも思います。

 

そこには中古並み価格で

新築を供給するパワービルダーの

存在も影響してくるのですけどね。

 

■時代はゆっくりと変わる

レインズをチェックすると

新築が多いのか、中古が多いのかは

エリアによってさまざま。

 

人気エリアについては

物件そのものがなかなか出ない。

 

そこに新築でも、中古でも供給されれば

それは売れますって。

それが相場というものです。

2013年の不動産業界を予測します

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2013年の不動産業界で変わること。

勝手に予測してみます。

 

■建物調査を依頼する人が増えます

住宅検査、インスペクションなどで

建物を調査する人が増えてきています。

 

一級建築士の資格をもった人に

自分の味方になってもらうんです。

 

いままで現場レベルでは、1/100位の確立でしか

建物調査をする人は出会いませんでした。

2012年は1/20位まで増えたように思います。

2013年はもっと増えるかもしれません。

 

■中古+リフォームの人気が増えます

新築至上主義の流れは変わりませんが

一方で「中古を自分好みにリフォームして住みたい」

という人は増えてきています。

 

購入者のそんな希望に応えられる

不動産業界のプレーヤーがまだまだ少ないです。

 

不動産取引に関する知識、

リフォームに関する知識、

豊富な物件情報があればうまくいきます。

あとはマーケティングは必須。

 

■異業種から不動産業界への参入が増えます

ヤマダ電機がエスバイエルを買収して

不動産業界へ進出。

 

無印良品も独自のブランド力を活かして

新築戸建て業界に参入。

 

イオングループが不動産仲介業に参入。

など、続々と不動産産業界へ

異業種からの参入が増えています。

 

「不動産業界は未成熟。おれたちなら

もっとうまくできる!もっと儲かる!」

 

不動産業界は魅力的にに見えるんでしょうね。

実際に不動産業界にいる僕も同じように感じます。

 

2013年も今までの常識に縛られない

不動産業界プレーヤーが増えていくでしょう。

 

■不動産取引の流れは変わらない

売り主優位、売り主側の不動産会社優位

というのは2013年も変わらないと思います。

僕の主要エリアである東京都23区、都下では

売り物件をたくさん持っている不動産会社が強いです。

いわゆる大手とよばれる不動産仲介会社たち。

 

売り物件が彼らのところに集まってくる以上

主導権はかれらにある。

 

裏を返せば、売り物件を扱えるようになれば

 

・住宅診断もできる

・中古注文住宅もできる

 

なんでもできるようになります。

ここが勝負のポイント。

 

というわけで、2013年、今年もよろしくお願いします。

2012年の不動産業界ニュースのベスト3

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(2013年は不動産業界は笑顔の年?)

2012年の不動産業界で変わったこと。

2012年も終わりました。

不動産業界で何が変わったのか、

(個人的)ベスト3をご紹介します。

 

■1位 史上最低の住宅ローン金利

住宅ローン金利は過去最低のレベルまで

下がりました。

 

変動金利では0.7%。

35年固定でなんと2%を切りました。

5年前の10年固定の水準です。

 

2012年に住宅ローンを固定金利で組めた人は

得しそうな気がします。

変動金利を選んだ人は、、、

早めに固定に切り替えたほうが

よいかもしれません。(かも)

 

■2位 購入者の予算が減少

予算5,000万円⇒4,000万円

予算3,500万円⇒3,000万円

あくまでも現場での肌感覚なのですが、

マイホーム購入者の予算は減少していますね。

平均年収も減り、終身雇用も崩れてます。

日本を代表する企業と言われた

シャープやパナソニックでさえも危ない。

35年の長期のローンを組むわけですから

そりゃあ当然慎重にもなりますよね。

 

■3位 低価格の新築物件が主役に

住宅ローン金利は最低、予算は減少、

当然の流れとして低価格の不動産が主役になりました。

いわゆるパワービルダーの新築戸建てです。

新築なのに2,000万円台、3,000万円台と

中古価格と同等レベルです。

土地や建物面積が小さく

販売価格を下げるのがトレンドでした。

 

■2013年はどうなる?

政権交代がきっかけで

株価は急上昇、円安方向に潮目が

変わりつつあります。

不動産、建設関係の株価も急上昇してます。

REITも大幅上昇。

このままいけば、

住宅ローン金利は上がりそうな気配です。

不動産価格も下がる理由は少ないです。

(よほど売れない立地は別ですけれど・・・)

消費税の増税もありますので

2013年は不動産の取引が活発になると

思います。(希望的観測も込めて)