パワービルダー

パワービルダー6社統合の真の目的とは?

建物コレクション 現代住宅E

12月25日にパワービルダー6社経営統合が発表されました。

https://myhome-p.com/url/file/news1201.html
(日経新聞ニュース)

具体的には、一建設、飯田産業、東栄住宅、
タクトホーム、アーネストワン、アイディホーム。

ちなみに
パワービルダーとは、住宅を初めて買う人を
メインのお客として床面積30坪程度の新築戸建てを
低価格で販売するデベロッパーのこと。

■経営統合って具体的にいつ、何をするの?

2013年6月に契約締結、2013年11月に正式に統合する予定。

持株会社を設立し、統合する6社は完全子会社化。
結果として、現在上場している6社は上場廃止。

今回の発表は「検討を具体的に進める」
ということであって決定ではないです。

■なんで統合するの?背景は?

発表によると、背景としては以下の4点をあげてます。

①人口・世帯数減少による中長期的な住宅市場の縮小
②他業界からの戸建分譲市場への新規参入(競争激化)
③中古住宅リフォーム等のストック市場の拡大
④新興国の経済成長による新たな都市開発・住宅需要の拡大

要するに、
「今の業態のままで収益増はむずかしい」
ということですよね。

拡大路線は限界点が見えている、、、と。

新築戸建て、新築マンションの分譲業者の
誰もがうすうす気づいている新築市場の縮小化。
わかっちゃいるけど止められないのです。

それにしても行動決断が早い。

■統合の一番の目的はなに?

経営統合の目的はいろいろ書かれていますが
一番重要なのは
「スケールメリットを活かしたコスト競争力の強化」
に尽きると思います。

それでなくても安い新築一戸建てを、統合による
一括発注などでさらにコスト削減していく。

パワービルダーの一戸建ての建築単価は
坪30万、場合によってはそれ以下と言われてます。

30坪の建物でも900万円。

これ以上安くなると・・・坪20万円とかなるのかな。
わかりませんけど、統合によるコスト削減額は
既に見積もられているのでしょうね。

■統合によって私たちに何か影響あるの?

もし、シナリオ通り進んだら
パワービルダーの新築一戸建ては今よりも
安くなっていくかもしれません。

また何らかの理由で土地が高くなっても
建物単価を下げて、今と変わらない
低価格で新築一戸建てが販売されます。

■上場会社の統合なんで本当にうまくいくの?

普通は利害関係者が多いので、
むずかしいのかもしれません。
この手の話は壊れることも多いですしね。

でも今回はうまくいくのではないでしょうか。
なぜなら、6社とも飯田系の会社だから。
大株主をみると飯田氏一族の名前がならんでます。

■今回のニュースに思うこと

これ以上、新築一戸建てが安くなると
一戸建て分譲業者は淘汰されていくでしょうね。

そして、中古一戸建て価格も新築との
競争で安くなっていくかも。

パワービルダーの統合は
日本の住宅産業の救世主になるのか
それとも破壊者となるのか。

今後も不動産市場から目が離せません。

パワービルダーで大丈夫?

パワービルダー物件の販売価格が
安いのはご承知のとおり。

安い = 手抜き ・・・ 欠陥?!

というイメージを持たれている方も
少なくないのではないでしょうか。

 

パワービルダーの建物は安いけど欠陥?

建物が安いからといって欠陥とはなりません。

販売を仲介会社に任せ、販売経費を圧縮。
用地仕入後、即建築、競争力のある価格で販売、
事業投資資金の早期回収で資金の回転率をあげる。

下請けの施工会社への請負代金を限界まで下げる。
その努力が低価格を実現しているのです。

その中でも

建築コストをトコトン下げる

というのが競争力の源泉。

分譲用地を買うのは、他のデベロッパーとの
競争になるので極端に安く買うことはできません。

ですから、

競争相手の不動産会社よりも高く土地を買えることが
まずは一番なのです。
土地がなければ、事業そのものが成り立たないですから。
敷地面積を細分化してでも、価格を抑えるのです。

駅徒歩15分、土地80㎡ 建物面積90㎡ 3階建て
2,500万円のパワービルダー物件

             VS

駅徒歩7分、土地100㎡ 建物面積100㎡ 2階建て
4,000万円のブランド企業の一戸建て

 

決してグレードの高い設備ではないけれど
低価格を求めるのか。

街並みがきれいで、最新の設備がそろった
理想の一戸建てにこだわるのか。

どちらが良いかは選ぶ人の考え方次第。
とはいえ、まずは購入予算ありきと考えれば
おのずと選択肢は決まってくるのですから
パワービルダー物件の勢いはまだまだ衰えないと思います。

パワービルダーとは?

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新築の一戸建てを探していると、かなりの確率で

パワービルダーの物件に出会います。

 

不動産会社の人は「パワービルダー」と言えば

すぐに具体的にイメージがわくでしょうけれど、

不動産業界以外で働く人にとっては、さっぱりわからないでしょう。

そもそも「パワービルダー」ってなんなのでしょうか。

 

パワービルダーの由来

パワービルダーとはどんな会社なのか?

一般的には住宅を初めて買う人をメインのお客として

床面積30坪程度の土地付き一戸建て住宅を低価格で販売する

デベロッパーを指しています。

 

建売業者のことをビルダー(builder)といい、そのビルダーの中でも

パワーがある、すなわち(売れ行き)に勢いがある会社のことを2000年頃から

パワービルダーと呼ぶようになったと言われています。

 

低価格が最大の特徴

パワービルダー物件の最大の特徴は価格が安いこと。

新築一戸建ての価格が周辺相場よりも500万円~1000万円程度安いイメージ。

築10年の一戸建てが2500万円のエリアで、2500万円の新築一戸建てとかを

販売していく感じです。

 

ブランドイメージのある三井不動産レジデンシャルのファインコートや

野村府横断のプラウドシリーズが6000万円~7000万円だとすると

パワービルダーの物件は4000万円~5000万円とかになる。

 

パワービルダー物件は土地を25坪前後におさえて

建物の建築費用をとにかくおさえる。

そして新築なのに、中古に近い価格に設定することで

人気を集めているわけです。

 

パワービルダーと呼ばれる会社は具体的にどの会社?

パワービルダー大手5社といえば

・一建設株式会社

・株式会社飯田産業

・東栄住宅株式会社

・株式会社アーネストワン

・タクトホーム株式会社

を指すようです。

 

他にも

・ポラスグループ

・ホーク・ワン

・三栄建築設計

・兼六ホーム

・オープンハウスデベロップメント

等々・・・がパワービルダーの一角と言えると思います。

 

パワービルダーという言葉には

「建物が安い」

「品質のわりに価格が安い」

「広さの割に価格が安い」

「豪華ではないが買いやすい」

などいろいろなイメージがつきまといます。

中にはあまりよくない評判があることも聞きます。

 

しかし、いまや日本の新築一戸建ての主流となるほど

売れている一戸建てを供給している会社ということは

間違いありません。

 

建築コストなどさまざまな経費を極限まで削減するだけに

購入にあたっては何点かの注意点があります。

そのことを知らないと後から「想像していたことと違う」となってしまいます・

その注意点については改めてメルマガなどを書きたいと思います。

理想の中古住宅取引をパワービルダーが実践中?

何度かご紹介しているパワービルダーといわれる
新築一戸建ての分譲会社さん。

彼らの物件の売り方は不動産仲介でいうところの
理想の形だと思います。

なぜかというと
「とにかく早く高く売ることを優先しているから」です。

一般的な不動産仲介と比較してみるとこうなります。
通常、不動産を売却するときには不動産業者専用の
物件データベース「レインズ」に登録をします。

ここで物件を確認してから探しているお客様に
紹介する流れになります。

不動産仲介会社としては、預かっている売却物件を
自分達で見つけたお客様に買ってもらうと仲介手数料が
2倍にもらえる(両手仲介)という形にすることが可能になるのです。

すると、どういうことが起きるかというと
問い合わせがあっても「物件を紹介しない」不動産仲介会社が
中には存在するのです。(全ての不動産業者ではありませんが)

売り主さんにとっては寝耳に水。
まさか自分の物件がそんな風に扱われているとは
知らないでしょう。(気づくことはほとんどないと思われます。)

ですから不動産会社としては
他の不動産会社から問い合わせがあっても
「商談中」
「契約予定」
「お話が入ってます」
と言っておいて、自分達でお客様を探すわけです。

せっかく問い合わせがあるのに、あえて物件を紹介しない
というのは一般の方には、信じられない話かもしれません。
でも、これが不動産業界の慣習なのです。

で、話を戻して新築一戸建てを分譲する
パワービルダーさんの場合はどうかというと、、、

物件を紹介しないということはほとんどありません。
レインズに登録して、とにかく1日でも早く高く売れることを
最優先するのです。

実際に商談中だったとしても
「契約が1日でも早くできる方優先」
「ローン条項をつけずに買ってくれる方優先」
「値引きなしで買ってくれる方優先」
となります。

「不動産を早く高く売る」ことを目的とすると
これが理想の形ではないかと思うのです。

そのような意味で、中古住宅を売却するときには
パワービルダーさんは良い見本になります。
私が不動産の売却を任された時にはこのような意識で
売却活動を行いたいと思っています。

パワービルダーの一戸建てが売れる理由

低価格帯の一戸建て分譲するパワービルダーの
勢いが止まらないです。

具体的には、飯田産業さんや一建設さん、
タクトホームさんなど。

今や新築一戸建ての供給数は彼らが引っ張っている
といっても言い過ぎではないのではないでしょうか。

地震などの影響で多少の落ち込みはあったようですが
未だ売れ行きは上々のようです。

なぜそんなに売れるのか?
というと、やはり価格が魅力だから。
中古一戸建ての価格とほとんど変わらない金額か
それよりも多少高い金額で新築が買える。

東京でも、2500万円以下の新築一戸建てが
たくさんあります。

レインズで東京の新築一戸建てで
2500万円以下のものを検索したら
500件近く出てきました。

立地が都心から離れれば、2000万円を切る
新築一戸建ても・・・。すごい時代になったものです。

年収が下がっていく中で、売れやすい価格は
下がっていっています。

パワービルダーの強みは、なんと言っても
建物を安く建てられるということ。
1000万円以下で30坪程度の戸建てを
建ててきます。

それで利益を出せるので、どんなエリアでも
供給ができる。

しかも、中古一戸建ての価格相場をみて
分譲価格を決めているので、相対比較で売れる
というわけです。

さらにもっと言うと、
新築一戸建てには両手狙いという概念が
ありません。

ですから、不動産仲介会社にとっては
とても売りやすいんですね。
このへんは改めてお話します。