トラブル相談

担当者との質疑応答に責任は負いません

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昨日のメルマガで

「本当に重要なことについての質問は

メールで回答してもらうのがおすすめ」

と書きました。

 

意外に反響が大きくて、

いくつかご意見をいただきました。

 

その中でも

>不動産会社によっては、間違った説明の

>証拠となることがないように基本的には

>会って話すか、電話で話すところもあります。

 

という点については

「驚いた!」

「本来あるべき姿ではないのでは?」

という感想をいただきました。

 

他にも現役不動産会社の方からは

「メールで書くと本来の意図と違ったふうに

とられてしまう恐れがある。」

 

「だから、会って話すか、

電話で話すようにしているんだよ。

決してごまかそうとしているわけじゃない。」

というご意見もありました。

 

僕は決して「メールで伝えるのが正しい」

「メールを使わないのが悪」

ということを伝えたかったわけでなく、

 

「重要なことはメールで回答してもらったほうがいい。」

ということを伝えたかった次第です。

(実際に自分が口答確認だけで失敗をしているので)

 

僕の書き方で、まさに誤解を生んだ

という実例かもしれません。

 

■販売担当者との質疑は存在しません?

突然ですが、ちょっと興味深い話を紹介します。

不動産売買契約をするときには

重要事項説明説明がされます。

 

この重要事項説明書の中に

「重要事項説明書に記載のある内容以外の

説明内容については、なかったものとみなす。」

みたいなことが書いてあったことがあります。

 

要するに、

「担当者との質疑応答については責任は負いません。」

ということ。

 

見た瞬間、目が点!!!でした。

 

この言葉を読んだ時

「この会社は販売担当者の説明に自信がないんだな。」

と思いました。

 

過去に訴訟でも起こされて

大変なことがあったのかもしれません。

 

まあ、確かに不動産売買においては

「重要事項説明書の内容が全て」

という考え方もあります。

 

だから、ある不動産売買契約書は

裁判資料となることを想定して

つくられているそうです。

 

具体的にどんな内容かというと

とにかく売る側のリスクヘッジに特化して

細かいことまで、説明し尽くすという風です。

 

その最たる例が

新築マンションの重要事項説明書の容認事項ですね。

あらゆる自体を想定して説明がされるので

どんどん分厚くなっていくのですね。

 

なんだかまとまりが

つかなくなってしまいましたが

あなたはどう思われますか?

言った、言わないの不動産トラブルを防ぐ方法

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本当に重要なことについての質問は

メールで回答してもらうことをおすすめします。

 

なぜかというと

たいていの不動産トラブルは

言った、言わない、で起きることがほとんどだからです。

 

トラブルというのは

「○○と思っていたのに、実は違っていた。」

ということが原因となります。

 

たとえば

「公道と説明を受けたのに、私道だった」

「セットバックがないと聞いたのにセットバックがあった」

「越境がないと聞いたのに、越境していた」

「費用負担がないと聞いたのに、実はあった」

などです。

 

口頭で質問しても

「~だと思いますよ。」

と曖昧な回答になってしまうことがあります。

 

メールで質問をされると

適当な回答はしにくいものです。

きちんと調べて間違いのない回答をしようとします。

 

とはいえ、すべての質問を文章で

送るのは不可能です。

不動産に関する疑問は掘り下げれば

掘り下げるほどででくるからです。

 

だとしても

本当に重要だと思うことについては、

メールなどで回答をもらったほうがいいです。

 

いざトラブルが起きて

「○○と説明をされてたじゃないですか!?」

と言っても

「そんなことは言っていない。」

と言われたら、なかなか解決はむずかしいです。

 

もちろん既に信頼があって

「この人なら絶対に裏切ることはないだろう。」

という人であれば、いちいちメールで

回答を求める必要はないと思います。

 

ただ相手のことがよくわからないままで

重要な取引をすすめる場合には、細心の

注意をしたほうがいいです。

 

これは参考の情報ですけれど、

不動産会社によっては、間違った説明の

証拠となることがないように基本的には

会って話すか、電話で話すところもあります。

 

メールはアポイントや用件のみで

詳しい説明はしないというスタンスです。

 

どちらが正しいか、ということではなく

最終的には考え方によるとは思いますけれどね。

問題を解決できる専門家は必ずいます

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先日から問題になっていた仮登記の抹消が

やっと完了しました。

 

そして、仮登記の抹消が完了したので

その土地の売却の契約の段取りができました。

 

仮登記があり売却ができないことが

発覚してから1年半。長かったです。

 

この1年半を振りかえってみて感じるのは

「問題を解決できる専門家は必ずいる。」

ということです。

どういうことかご説明しますね。

 

■解決まえでにかかった時間

仮登記があって不動産が売れないことがわかってから

ネット上で似たような事例がないか探したり、

いろいろな知り合いの専門家に解決方法を聞いたり、

してきました。

 

しかしながら、誰に聞いても回答としては

「有効な解決策はない。」

というものでした。

 

そして有効な解決策がないまま

何もしない1年以上が経過していました。

 

■不動産に詳しい弁護士に相談する

仮登記を抹消してもらう必要がある側から

「仮登記の問題をどうするのか?」

という趣旨の配達記録郵便が届きました。

 

そのため、もう一度だけ行動を起こし

一ヶ月前に不動産に詳しい弁護士に相談をしました。

 

その結果として、

有効なアドバイスを受けることができました。

そのアドバイスに基づいて行動したら

たった一ヶ月程度で解決することができたのです。

 

■なぜ、そうするのが一番よいのか?

その弁護士のアドバイスは

「確かにこちら側と相手側のどちらが

正しいかといえば、こちら側が有利だと思う。

明らかに相手側の過去のミスが原因の可能性が高い。

 

しかしながら

訴訟もできるが費用が最低でも50万円位かかる。

期間としては、最低半年はかかる。

そして、立証責任も訴える側にある。

 

損得で考えるのであれば、判子代を支払って

解決させたほうが得だと思う。」

 

とのことでした。

このアドバイスのおかげで方向性が定まり

迷いなく解決することができたのです。

 

■最良の解決策を提示できる人は必ずいる

今回の件で気づいたことは

「どんな問題にせよ最良の解決策を知る人は必ずいる。」

ということです。

 

自分は解決できなかったとしても、

解決方法を知る人を探せばいいのです。

 

僕が1年かかっても解決できない問題を

1日で解決できる人はどこかにいます。

 

ですから、

何か解決すべき問題があったら

とにかく専門家に相談する。

 

いつまで?

納得できる解決方法が見つかるまで!です。

なぜ、不動産トラブルがなくならないのか

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ほとんどの人はどこかしらの

家、すなわち不動産に住んで生活しています。

 

一戸建て、マンション、アパートの

どれかに住んでいる人が多いと思います。

 

その不動産で寝起きをして食事をして

生活をしています。

 

それだけ長い時間過ごしているのだから

不動産のことを詳しく知っているのかというと

実は知らない人がほとんどです。

 

なぜ、ほとんどの人が

不動産のことを知らないのかというと

不動産の知識が圧倒的少ないからです。

 

不動産の知識が少ないのですが

「自分は不動産について詳しい」と信じている人だらけなので

ほとんどの人は何らかの失敗をしがちなのです。

 

では、何をすれば不動産について失敗を

防げるのかというと、それは情報収集と情報の

見極めになります。

 

正しい解決方を探して

その方法が正しいかを検証することが

失敗しないための大事なプロセスなのです。

 

不動産取引のプロセスも

不動産トラブルの原因も実は

どれも似たようなものです。

 

過去に同じような問題を抱えた人が

必ずいて、最良の解決策をそこで見つけた

人がいる場合がほとんどなのです。

 

そのため、不動産について何らかの行動をする場合には

自分だけで判断せず、最良の方法を探すことをオススメします。

 

自分で納得できる判断をすれば良いとする人が多いのですが

不動産については成功のセオリーというものが存在するので

気をつけたほうがいいです。

 

もし自分が調べてもわからないのではれば、

詳しい専門家に聞いてみることが近道かもしれません。

仮登記がついていて不動産が売れません

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↑今回の仮登記の原本

仮登記のついた土地の売買にはご注意ください。

なぜなら、解決するのが大変だから。
お金と時間と精神的苦痛が待ってます。

僕の経験でこんなことがありました。

以前もご紹介したのですが
栃木県にある土地の売却をしていて買付が入りました。

さあ、契約という段階で問題が発覚。
不動産に仮登記がついていたのです。

■昭和42年に仮登記がついている!?

仮登記がついていても所有権移転はできます。

ただし、仮登記を本登記すると
仮登記後の所有権が否定されます。

ですので、通常は仮登記がついたままでは
不動産売買をするのは危険です。

■仮登記抹消の手続き

仮登記をした方はすでに亡くなっていて相続人が複数人いました。

とりあえず相続人に会いにいくと
「ただでは仮登記は消しません。誠意をみてもらわないと。」
とのこと。

要するに判子代を請求してきたわけです。

■弁護士に相談してみる

仮登記がついていた理由はどうやら司法書士のミスらしい。
代物弁済予約で代物弁済をしたのに仮登記を本登記にせずに
所有権移転登記をしてしまった。

司法書士のミスの可能性が高いけれど
なにぶん40年前のことで、その司法書士事務所は
すでに存在しない。

証拠がないんですね。

■訴訟か、判子代を支払うか?

訴訟をしたら勝つ可能性が高いといわれましたが、
立証するのが困難で少なくとも判子代以上の費用がかかり
期間も数ヵ月はかかるという。

弁護士の先生いわく
「コストパフォーマンスをかんがえると、払ってしまったほうがよいのでは」
とのことでした。

現状はここまで。
今後どのような展開になっていくのか
またご報告しますね。

高層階と低層階 地震の時に恐怖を感じやすいのはどっち?

本日の日経新聞の記事にこのような記事がありました。

「関東高層マンション、震災で低層階の内装破損も大きく」

東京理科大の教授らが東京都、埼玉県、千葉県の24階建て以上の
マンションに住む約300人に聞いた結果、

「体感震度6弱以上と感じた。」と答えた割合は
最上階付近の方が50%程度、1~5階付近の低層階は
31%だったそうです。

予想通り、高層階ほど揺れるということなのでしょうね。

それから地震によって内装や壁紙に亀裂が入った割合については
低層階ほどダメージが大きかったようです。
下ほど荷重がかかっているからでしょうか。

興味深かったのは、高層階でも低層階でも地震で恐怖を
感じた割合はほとんど同じだったことです。

体感震度も建物への被害の差はともかく
大地震=大きな恐怖 という図式は変わらないんでしょうね。

それから、、、
免震、制震のマンションとの比較もとりあげていただけると
またおもしろいのでしょうけれどね。
「免震だったので、恐怖はほとんど感じませんでした!」とかね。

「仮登記だから大丈夫!」ってホント?

「土地を買おうことにしたのですが、登記簿上の所有者はAさんに
なっているのですが、Sさんという名前の仮登記がついていました。

不動産会社には
「仮登記だから大丈夫。」と言われているのですが本当に大丈夫ですか?

結論から言うと、
仮登記を抹消しない限り話をすすめてはいけません。

もし仮登記を抹消しないままで売買契約を結び、引き渡しを受けて
家を建築したとしてもSさんが本登記をしてしまえば、あなたの登記は
無効になってしまうのです。

実は最近、上記のようなケースを身近で身をもって体験したばかり。

司法書士の先生に
「価格を安くすれば平気ですかね?」と軽い気持ちでお話ししたら
「とんでもない!絶対ダメ!」とのことでした。

たとえば、仮登記つきの土地は、いつ爆発するかわからないダイナマイトのようなものとのこと。そのダイナマイトがいつ爆発すかもわからないものだそうです。

皆さんもどうかお気をつけください。

売れない土地だということが30年振りに発覚しました

某売り地の売却がまとまりそうなとき
実は売却ができないことが発覚したそうです。

その理由は
その土地に仮登記がされていたからです。
その登記は、なんと昭和47年にされたものでした。

■なぜ発覚したのか?

不動産会社で売却にあたって土地の要約書を取得したところ
発覚しました。

■なぜ売却できないのか?

仮登記された方が、本登記されてしまうと
所有権が否定されてしまう恐れがあります。

ですから、金融機関も融資を実行しませんし、
通常は司法書士の先生も所有権移転登記をしません。

■なぜ、そんな状況になったのか?

この土地の昭和43年時点の所有者の方が
土地を担保にAさんにお金を借りたんですね。

で、Aさんは
「お金を返さなければ、土地をもらいますよ。」
という仮登記をしたわけです。

その後、昭和43年時点の所有者の方はお金を
返すことができなかったので、Aさんに所有権が
移りました。

次に、昭和55年に、その土地は5宅地に分割されて
他の第三者に売却されました。
そして、相続が発生して平成23年の現在に至るわけです。

■どう対策するのか?

○当時の司法書士の先生に登記を直してもらう
本来であれば、仮登記がある状態で売買はできません。
おそらくそれを見過ごして、登記をしてしまうミスをしているので
その責任を追及するわけです。

まあ、30年前のことですから、その司法書士事務所が
営業しているかどうかは微妙ですけれど。

○仮登記をされた本人や相続人を探す
ご本人が存命であれば、登記を抹消して頂きます。
売買代金は支払っているのに、登記が残っているのは
おかしいわけですから。

■起こりえるリスク

仮登記をされたご本人がなくなって複数の相続人が
いらっしゃる場合、探し出すのが大変かもしれません。
それに、仮登記を抹消するために必要な書類に判子を押して
もらう場合に判子代(数万円)を請求されるリスクがあります。

■感想

不動産取引は千差万別。
いろいろな案件があります。
不動産取引は知恵比べですね。

知恵があるものが有利になる世界です。
自分で知識を得るか、専門家をパートナーに置くかが
不動産を有利につきあうための秘訣だと思います。