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築26年の中古マンションで住宅ローン控除を使う方法

築25年以内の中古マンションでないと住宅ローン控除は利用できない?

僕は昨年、築26年のマンションを住宅ローンを利用して購入しました。
住宅ローン控除を利用するための確定申告の準備をしています。

通常は築25年超に中古マンションでは住宅ローン控除を利用することはできません。

が、しかし、例外として耐震基準適合証明書を
取得できている物件については築26年超であっても
住宅ローン控除を利用することができるのです。

↓こちらが耐震基準適合証明書の見出し
taishinkijun

耐震基準適合証明書を取得するときの注意点

耐震基準適合証明書を取得するためには、
利用する中古マンションを買う時に
売主さん宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらわないといけません。

所有者宛に発行された証明書は、その所有者が住宅ローン控除に
利用することはできないのです。

ですから、僕の場合、購入申込みをする時に条件として
「売主様宛てに耐震基準適合証明書を発行してもらうこと」
と書きました。

耐震基準適合証明書の発行費用は?

相場としては5万円前後であることが多いようです。

僕の場合、

・住宅ローン控除を受けるための耐震基準適合証明書
・登録免許税の税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書
・その他、税制優遇を受けるための耐震基準適合証明書

上記の3部を発行してもらいました。
というのも、各種税制優遇を受けるためには
上記の原本が必要になるからです。

耐震基準適合証明書でどれくらい得になるのか?

住宅ローン控除を利用することで
年末の住宅ローン残高の1%(最大年額20万円上限)×10年
となりますので、最大で200万円。

登録免許税の税制優遇を受けると
移転登記費用が1000分の20から1000分の3(約6分の1)
抵当権設定費用が1000分の4から1000分の1(4分の1)
になります。
ざっくり言うと、登記費用が50万円かかっていたのが
25万円になるようなイメージです。
(物件価格や借入額によって異なります)

さらに、住宅取得資金や増改築費用のために
贈与を受けるときにも、一定額まで税金がかかりません。
要件を満たす必要はあるのですが、
最大700万円までは税金がかかりません。

仮に耐震基準適合証明がないと
700万円の贈与を受けた場合
112万円の贈与税がかかってしまいます。
これで112万円安くなるということです。

まとめますと、物件価格や諸条件にもよりますが
どう少なくみても100万円以上、場合によっては
300万円以上は安くなる計算になります。

耐震基準適合証明書の発行費用が10万円もかからない
ことを考えれば、相当お得ですよね。

耐震基準適合証明を取得しないケースが多い理由

これだけお得な耐震基準適合証明書。
なぜあまり利用者が少ないのかというと
理由は3つあります。

1.制度が知られていない

耐震基準適合証明書を取得すれば、築26年のRCマンションでも
税制優遇を受けられることはあまり知られていません。
不動産仲介会社も、一般の人も、金融機関の人ですら
知らない人が多いようです。

2.制度を利用するのが面倒

実際に、耐震基準適合証明書を取得すれば得になると
わかっていても、調査のために時間と費用がかかるので
不動産仲介会社の担当者が利用をすすめてくれるケースが
少ないのです。

ただし、一部の中古住宅の仲介に特化している会社では
耐震基準適合証明書の取得を必ずすすめてくれるところも
あるようです。

3.売主宛に耐震基準適合証明書を発行する必要がある

住宅を購入してから所有者が証明書を発行するのであれば
手続き的には非常に楽なのですが、現状では売主宛てに
耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があります。

不正を防ぐためなのか、何なのか理由はよく
わかりませんけれど現状はそういうルールになっています。

僕の場合は、仲介会社に頼んで、
「費用は私が払うので、売主さん宛てに証明書を
 発行してもらってください。」
とお願いしました。

これは契約前にやってもらいました。

といういわけ、もしあなたが築26年以上のマンションを
買うのであれば、上記の制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。


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