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オーナーチェンジ物件に騙されるな!

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不動産のチラシ広告で
「オーナーチェンジ」と書かれている
ことがあります。

オーナーチェンジとは、賃貸中の物件で
所有者(オーナー)だけが変わる取引のこと。

所有者(オーナー)が変わる(チェンジ)を
略して、オーナーチェンジ物件と言われます。

オーナーチェンジとは入居中の投資物件のこと

自己居住用の場合には、自分が住むことが前提なので
オーナーチェンジとは言いません。
自己居住用物件のときでもマイホーム物件とは
呼ばれませんけれど。

ワンルームマンション、賃貸アパート、1棟ものRC物件などの
収益物件の場合にオーナーチェンジと言われます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は、
賃貸入居者がいるままで
売買取引をするので、引渡しの時から家賃収入が
得られることが最大のメリット
です。

既存の賃貸借契約を引き継ぐので
家賃も確定しています。

ですから、引渡しを受けた後に

「入居者が3ヵ月も決まらない・・・。ローン支払いだけで
1円もはいってこない(涙)」

という最悪の状況を防ぐことができるのです。

オーナーチェンジ物件と空室物件の利回りは違う

投資物件を買う時には必ず「利回り」と
確認します。

利回り15%、とか利回り8%とかですね。
投資金額に対して、どれだけの収益が生まれるかを
判断する基準が利回り。

オーナーチェンジ物件の場合には、
入居者が確定しているので利回りが確定しています。

空室物件の場合には、「想定賃料」になりますので
その想定賃料で入居者が決まらなければ
当然のことながら利回りは下がります。

そもそも想定賃料が高いから
空室になっている可能性も高いかもしれません。

利回り12.8%が9.6%以下に!?

想定家賃8万円×6室=48万円/月額 576万円/年
売出価格 4,500万円
表面利回り 12.8%

だったものが実際には

契約家賃6万円×6室=36万円/月額 432万円/年
売出価格 4,500万円
表面利回り 9.6%

になりえるということです。
引渡し時に空室であれば、入居までに
一定期間はみておく必要があります。

 

オーナーチェンジ物件は室内の確認ができない

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため
基本的には室内の確認ができません。

賃貸借契約書や建物図面などの参考資料を確認。
あとは目視で建物の外観を確認した上で、
買うか買わないかを判断することになります。

当然、空室になってから部屋の中を見たら
ひどい状態だったということもありえるのです。

数千万円、安くても数百万円の買い物を
中を確認しないで買うというのは
目利き力が問われます。

ではオーナーチェンジ物件を買うときには
どんな点に気をつければよいのか。
この点については、メルマガで配信して
いこうと思っています。

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