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オーナーチェンジの落とし穴とは?

オーナーチェンジ物件には注意が必要です。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で
取引される物件のことです。

オーナー=所有者だけが変わり、賃貸借契約の
内容は新オーナーが引き継ぐことになります。
以前、こんな事例がありました。

JR山手線のワンルームマンションで
築25年19平米、駅徒歩5分の物件、
利回りが13%(表面)
(価格750万円 家賃8.5万円)

しかも、、、
賃貸契約も2ヵ月前更新したばかりで
入居者大手企業にお勤めの方という・・・。
ここまで来ると、怪しさ満載です。

で、結局、この物件をAさんは頭金1割入れて
この物件を購入したのです。

はめられた!?偶然か?

2ヵ月後、、、狙ったかのように
退去の連絡が来ました。

退去立ち会い後、室内の給湯器の調子も悪く
温度が安定しない、さらに、トイレの水回りで
多少漏水しそうな箇所が発見されました。

「やられた!仕込みの入居者だったのか?」
と思っても、証拠はありません。

※注 仕込みの入居者とは、投資物件を売却しやすく
   するために、知りあいなどに頼んで契約してもらうこと。
   売買契約後に退去することが多い。

まあ「たまたま」退去するタイミングだったのかも
しれませんから一概には言えません。
契約更新をしたばかりと言っていましたしね。

で、50万円ほどかけて給湯器を交換したり、
パッキン交換、クロスの張り替えなどを行いました。

オーナーチェンジ物件は、室内を見ないで買うことが
一般的なんです。退去後に見たら、不具合がいっぱい・・・
なんてことがあります。(対策方法あります)

新入居者が決まったのは6ヵ月後

そして、募集開始。
ところが、当初の設定家賃8.5万円では全然決まりません。
結局、6ヵ月後に7.3万円でやっと入居者が決まりました。
(当初の家賃の▲1.2万円)

半年=6ヵ月賃料収入なし。
管理費15,000円と修繕費7,750円、そして
約4万円のローン支払いと固定資産税・・・。

修繕リフォームで50万円。
6ヵ月の維持費等で15万円+24万円で
約90万円の持ち出しです。

オーナーチェンジ物件は退去後の賃料を厳しく予測せよ

現状の利回りだけでなく、退去後の想定賃料で
利回りを試算する必要があります。

売りに出ているオーナーチェンジ物件は
家賃が現状の相場より高めで出ていることが
あることを知っておいてください。


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