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地震で建物倒壊したら契約はどうなるのか?

3.11の東北大地震からもう
4ヵ月が経過しました。
未だ原発の問題も解決しておらず、
余震が続いています。

そこで今回は地震が発生したら
不動産はどうなるのか?

ということを所有か賃貸か、契約から引き渡しまでの
タイミング毎に整理しておきたいと思います。
契約内容によっては、倒壊してしまった
建物に数千万円もの代金を支払わなければ
ならない可能性もあるので十分に注意してください。

売買契約の場合

売買契約前に地震が発生し建物が倒壊
⇒ 契約予定だったとしても買主は1円も払う必要ありません

売買契約後に地震が発生して建物が倒壊
⇒ 契約内容によります。

通常は、危険負担という約款があって
引き渡し前に建物が被害を受けた場合は売主が修復して引き渡すか、
費用が高額になる場合には契約を解除できると定められています。

ですから、きちんと危険負担に関する約款があれば
買主側はそれほど心配しなくてもいいと思います。
売主さんが地震保険に加入していれば、売主さんの保険で
お金も多少出ますので・・・。

口頭で契約した場合は全額買主負担!

民法の原則では、契約の意思確認ができれば
所有権は移転するとしています。

仮に知りあい同士で
「契約書は特にいらないよね。手付金10万円で後は
来月の引き渡しのときに払ってくれればいいよ。」
という口頭で約束をしたとします。

その引き渡しまでの間に
地震が発生して建物が倒壊してしまいました。

建物がない、引き渡しもしてない、このような状態でも
売り主さんが
「買うことになっていたのだから、代金は全額支払ってね。」
と言われたら、そのとおりしなければなりません。
なくなってしまったものにお金を支払う・・・・
これは怖い話ですが、これが法律なんですね。

引き渡し後に建物が倒壊した場合

築浅の建物で地震で倒壊した場合には、
構造耐力上の瑕疵が存在したかどうかが問われます。

要するに
「ちゃんとつくっていなかったから倒れた!
 だから責任は売り主(又は施工者)にある!」
というわけです。

築5年位の建物が震度5程度で倒壊する可能性は
極めて低いよう思われますが、地盤が軟弱だったりすると
どうなるか、わかりません。

企業相手に訴訟で戦っていくのは、骨が折れる
というか大変だと思います。

不動産を所有する以上、地震のリスクは常にあります。
いざ地震の被害があったときに、どうなるのかを
あらかじめ知っておくといいと思います。
先に対策をしておけば、防げることも多いでしょうから。

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